營改增后房企稅點高低有別 財務(wù)說不清

從5月1日，全國范圍內(nèi)全面推開了營改增試點，試點范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。目前雖然已試行了近兩周的時間，信報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，好多房企的財務(wù)人員還在培訓(xùn)營改增的相關(guān)知識，但對于營改增后，房企的稅費是增還是降，大家眾說不一。部分專家認(rèn)為，營改增后房企稅點高低有別，將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。

調(diào)查

部分房企財務(wù)說不清

5月8日，在廊坊一項目銷售處，已懷孕6個多月的財務(wù)李女士，正忙著給一，二，三期的業(yè)主們開不動產(chǎn)發(fā)票。每天約辦理40多戶，這個情形已經(jīng)有一周多的時間了。去年就已收房的業(yè)主們，好多沒有開正式發(fā)票，或者開了正式發(fā)票但在收房時因面積變動而總房款有變動的，都要重新開不動產(chǎn)發(fā)票。據(jù)了解，此發(fā)票與房產(chǎn)商未來繳稅有關(guān)。

據(jù)介紹，截止到6月20日，如果業(yè)主沒有開不動產(chǎn)發(fā)票，此后再開不動產(chǎn)發(fā)票造成的稅費增加由業(yè)主承擔(dān)。同時，造成此房企有費用支出的，也要由該業(yè)主承擔(dān)。

當(dāng)記者詢問李女士，“營改增實行以后，對房企來說，到底是稅收增加了，還是減少了。”

李女士表示，“我們也接受了一些相關(guān)培訓(xùn)，但具體是漲是降，真是說不清楚。政策給一個適應(yīng)期是到6月底，公司要求到6月20日以前，已購房業(yè)主購房款發(fā)票統(tǒng)一按以前的給弄完。”

當(dāng)天，記者在此項目銷售處碰到三期15號樓的業(yè)主劉先生來開發(fā)票。劉先生介紹，收房快一年了，因人在北京工作和生活，所以房子一直沒入住也沒有裝修，在業(yè)主群里聽到這個消息后，請假來開的發(fā)票。此前他分期付的房款一直都只是收據(jù)。他表示：“我也不知道營改增后，買房時的稅費是漲還是降，反正目前換發(fā)票是什么費用也沒有交。就趕過來先辦理了。”

房企影響大小難定

據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的通知，無論是營業(yè)稅，還是增值稅，稅率都是5%，契稅稅率沒有發(fā)生變化。但事實上，有變化的是被乘數(shù)，也就是要納稅的金額。營改增之前，房地產(chǎn)業(yè)是按銷售額的5%征收營業(yè)稅。按財政部公布的信息，營改增鋪開試點后，房地產(chǎn)業(yè)將按銷項與進(jìn)項的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。

但多家開發(fā)商表示，營改增后企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)是增是減，他們心里并沒有底。

“目前還看不出效果，當(dāng)然房企希望減稅。”泰禾集團(tuán)品牌部總經(jīng)理沈力男如此說，但他也表示：“企業(yè)購置房產(chǎn)進(jìn)成本，這對銷售是利好消息。以企業(yè)名義大宗購買的行為就會減少。”

一家中型房企高管則向記者表示，營改增試點剛開始，由于在新的稅收體系下還沒有經(jīng)歷過一個完全的結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以稅負(fù)是增是減，現(xiàn)在還不好說。

鴻坤集團(tuán)品牌總經(jīng)理孫霞表示，“對房地產(chǎn)企業(yè)影響很大，特別是地價可抵扣稅費，意味著北京近期拍出來的高價地直接多了3%-4%的利潤。”

克而瑞分析師林波也指出，從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業(yè)稅稅率有所提高，但營業(yè)稅是按營業(yè)額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關(guān)鍵，在于獲得進(jìn)項的抵扣。也正是在進(jìn)項抵扣的這一環(huán)節(jié)，成為困擾不少開發(fā)商的一個問題。

分析不同企業(yè)稅點不同

也有專家表示，“營改增”后，更著急的是開發(fā)商，對于動輒百億、千億銷售額的房企來說，在稅收新背景下，如何運作好企業(yè)，就是生死問題了。

據(jù)介紹，“營改增”調(diào)整前，房企的銷售稅收=總銷售額×5%（稅率為3%-5%，暫以5%計算），以某項目1億元的銷售額為例子，調(diào)整前的稅收=1億元×5%=500萬元。也就是說，調(diào)整前，一個銷售金額為1億元的項目，房企需要繳納的稅收是500萬元。調(diào)整后，房企的銷售額稅收=（總銷售額-成本）×11%，兩者的計算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。通過計算可知，對于這個項目來說，如果可以扣除的成本超過5454萬元的話，那么總體來說，開發(fā)商稅負(fù)會降低，如果可扣除的成本不多的話，稅費成本可能增加。

據(jù)中原地產(chǎn)對上海10家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)測算，“營改增”后，4家公司稅賦減輕，6家公司稅賦增加，平均下來稅賦的增長率是0.8%，也就是說改成增值稅后賦稅增加還不到1%。據(jù)介紹，根據(jù)這些公司2014年的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行測算，結(jié)果顯示營改增前后的均衡毛利率約為56%，即當(dāng)毛利率水平低于56%時，營改增將改善企業(yè)毛利水平，反之則情況相反。

因此，營改增后，企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進(jìn)項稅額，才能保證稅負(fù)不上升。

專家商業(yè)地產(chǎn)獲利好

也有專家認(rèn)為，房地產(chǎn)和建筑業(yè)納入營改增范圍后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來重大利好。世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示：“營改增將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。由于企業(yè)購買不動產(chǎn)可以按照固定資產(chǎn)來進(jìn)行會計核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣。這將激發(fā)自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求。”

孫霞也認(rèn)為：“寫字樓和商業(yè)可抵扣增值稅，對于買房企業(yè)來說就是便宜了5%，或是11%，沖擊還是很大的。”

孫祖天認(rèn)為：以辦公樓租賃為例，假設(shè)業(yè)主租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，則“營改增”后，總體交易成本將有所下降，亦即意味著即使在原租金保持不變情況下，實際交易雙方會有更大的贏利空間。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，去年中國商業(yè)地產(chǎn)的交易量達(dá)到2560億元，創(chuàng)下歷史新高；國內(nèi)企業(yè)占到八成的比例，外資占兩成。中國共有15萬家國有企業(yè)，這其中有相當(dāng)一部分是租賃寫字樓來辦公的。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于金融和服務(wù)企業(yè)也被納入營改增范圍，這可能會引起這一龐大群體中由租改購的效應(yīng)，進(jìn)而激發(fā)相當(dāng)一部分企業(yè)購買辦公樓的熱情。