山東青島地稅局土地增值稅和契稅若干具體政策的公告

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

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　　土地成本，即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

　　土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的占地面積占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?；?duì)剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

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　　其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中除“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”以外的成本。凡受益對(duì)象單一、會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確且能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，應(yīng)直接計(jì)入普通住宅和非普通住宅扣除項(xiàng)目中；否則，按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　園林、綠化等共同成本應(yīng)按照可售建筑面積的比例，在普通住宅與非普通住宅之間計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的組成

　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)，為取得該土地使用權(quán)而應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（市政建設(shè)配套費(fèi)）等。減免的各項(xiàng)費(fèi)用不得抵減契稅的計(jì)稅依據(jù)。

　　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，是指按照政府部門(mén)規(guī)定的征收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建筑面積計(jì)算出的應(yīng)繳費(fèi)金額。規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)重新計(jì)算應(yīng)繳費(fèi)金額。

　　三、關(guān)于相關(guān)拆遷補(bǔ)償和工程支出的處理

　　納稅人為取得國(guó)有土地使用權(quán)，凡按照區(qū)（市）級(jí)以上政府部門(mén)要求，在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界線外建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施、安置房項(xiàng)目發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，應(yīng)計(jì)入取得國(guó)有土地使用權(quán)的契稅計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)計(jì)入土地成本。

　　四、關(guān)于簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議的契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與稅款繳納期限

　　國(guó)有土地使用權(quán)承受人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，需要補(bǔ)繳土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用的，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為原出讓合同簽訂的當(dāng)天，稅款繳納期限為簽訂補(bǔ)充協(xié)議之日起90日內(nèi)。

　　五、關(guān)于工業(yè)、物流地產(chǎn)等項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

　　納稅人取得工業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地用途的國(guó)有土地使用權(quán)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)工業(yè)廠房、物流倉(cāng)儲(chǔ)建筑、科技園區(qū)等并對(duì)外銷(xiāo)售的，取得新房預(yù)售收入按2%的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。但對(duì)于匡算稅負(fù)率明顯偏高的項(xiàng)目，可參照匡算結(jié)果確定預(yù)征率。待符合清算申報(bào)條件時(shí)，比照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算繳納土地增值稅。

　　六、本公告自2015年6月5日起施行，有效期至2019年12月31日

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間在2015年6月5日以后的，按本公告執(zhí)行。已進(jìn)入清算審核程序但尚未發(fā)出清算書(shū)面審核結(jié)論的清算項(xiàng)目，可適用本公告。公告實(shí)施之前已出具清算書(shū)面審核結(jié)論的，不再追溯調(diào)整。

　　預(yù)售收入取得時(shí)間在2015年6月5日以后的土地增值稅預(yù)征申報(bào)，按本公告第五條執(zhí)行。

　　特此公告。