董志勇：全面征收房產(chǎn)稅 為時過早

我國正處于重要戰(zhàn)略機遇期的關(guān)節(jié)點，倉促推行任何可能影響經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定的政策并不可取。房產(chǎn)稅的功能定位應該是以房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅來形成規(guī)范的經(jīng)濟調(diào)節(jié)杠桿，形成多種正面效應。然而，理論分析以及上海、重慶試點表明，現(xiàn)階段我國房產(chǎn)稅對于房價的調(diào)控很可能并不有效，并且存在通過稅負轉(zhuǎn)嫁、影響消費者心理等途徑進一步抬高房價的可能。同時，由于房產(chǎn)稅制度安排尚不成熟、稅基偏窄、保有與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負不均等原因，房產(chǎn)稅對地方財政狀況的改善作用也微乎其微。在我國城市化加速階段全面推行房產(chǎn)稅，可能加重人民負擔，進一步扭曲供求關(guān)系，進而影響經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定。

我國房地產(chǎn)市場的定價機制并未遵循成本加成模式，也無法完全按照一般消費品的供求關(guān)系的變動法來決定價格變動的走向。用一句經(jīng)濟學語言，也許營銷價格就是真實價格。這是因為一方面是商品房同時作為消費品與資產(chǎn)的雙重屬性，另一方面是土地的國家壟斷性和非流動性、住房建設非市場化的人為控制，都使我國商品房價格不是純市場行為的結(jié)果。這些非市場因素的影響與干擾，使房產(chǎn)稅作為一種調(diào)節(jié)商品房價格的財政政策，就難以達到預期的效果。如果從稅收負擔轉(zhuǎn)嫁的角度分析房產(chǎn)稅對房價的影響，房產(chǎn)稅不僅不能起到抑制房價的作用，反而會在一定程度上促使房價進一步上漲。這是因為，房產(chǎn)稅征收會造成持有房產(chǎn)的成本增加，由于房屋租賃市場具有一定需求剛性的特點，增加的持有成本大部分會轉(zhuǎn)嫁至租房者，反映為房屋租賃市場的租金上升。作為商品房市場的替代品市場，房屋租賃市場的租金上漲會反向推動新房市場的房屋價格上漲。

此外，如果短期內(nèi)倉促擴大房產(chǎn)稅征收試點，過大的政策跳躍，會直接影響購房者心態(tài)。從長期來看，商品房成本并沒有實質(zhì)下降，剛性需求依然大量存在，加快推進全面征收房產(chǎn)稅既不能起到抑制房價上漲的效果，還可能使房價進一步上漲。

實踐是檢驗真理的唯一標準。從滬、渝兩地的房產(chǎn)稅試點情況來看，房產(chǎn)稅改革試點基本是失敗的。其實說不出成功，就是另一種失敗。從房產(chǎn)稅的房價調(diào)控作用來看，自從在重慶和上海試點征收房產(chǎn)稅后，這兩個城市的房價并沒有應聲下降。需要注意的是，2011年兩市在房產(chǎn)稅改革試點的同時，同時配合實施了控制二套房及以上的住房信貸、加強土地增值稅清理等調(diào)控政策，上海實施了“限購令”，而重慶則重點遏制了高檔住房帶動房價上漲的勢頭。與其他未進行房產(chǎn)稅試點的城市相比，房產(chǎn)稅并未對滬、渝兩地調(diào)控商品房價格產(chǎn)生顯著的效應。可以發(fā)現(xiàn)，重慶和上海這兩個實行房產(chǎn)稅改革試點的城市，房價走勢圖和其他并未實行房產(chǎn)稅改革試點的城市房價走勢圖并沒有明顯的差異。如杭州和南京這兩個城市，并未實行房產(chǎn)稅征收試點，但這兩個城市的房價走勢圖與重慶和上海的房價走勢圖基本吻合。

而從房產(chǎn)稅的收入籌集作用來看，重慶年度收取房產(chǎn)稅近兩億，杯水車薪，不解決地方財政問題不說，收取房產(chǎn)稅為保障房建設資金很顯然也達不到什么目的。2011年以來，上海市各主要稅種占財政收入的比重，企業(yè)所得稅占整個財政收入的25.8%，城市維護建設稅、契稅、耕地占有稅占總收入的7.5%，而新征的房地產(chǎn)稅22多億元，占比較小，只占財政收入的1.3%左右。由此可見，我國房地產(chǎn)市場的價格變化，是市場與非市場力量混合、各項政策共同作用的結(jié)果，房產(chǎn)稅無并未起到顯著影響。現(xiàn)階段在我國全面征收房產(chǎn)稅，對于抑制房價很可能是無效的。

我國正處于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段，此時推行房產(chǎn)稅的全面征收弊大于利，為時過早。全面征收房產(chǎn)稅其益處主要在于可以為地方政府籌集收入，適當增加財政能力，同時起到收入再分配的作用。但從我國滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點來看，由于現(xiàn)階段實行的房產(chǎn)稅稅基窄、免稅面積大、稅率偏低、缺乏科學計稅依據(jù)等原因，作用效果非常有限。而在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，住房市場的剛性需求在相當長的一段時間內(nèi)會持續(xù)高漲，加之客觀上存在土地供應量的下降、開發(fā)成本的上升，此時開征房產(chǎn)稅會推動房地產(chǎn)價格進一步上漲，增加人民負擔，影響消費需求，不利于城市經(jīng)濟發(fā)展?？傮w而言，在城市化中期倉促推行房產(chǎn)稅的全面征收，其社會經(jīng)濟綜合效應將弊大于利。

反觀那些房產(chǎn)稅制度較為完善的發(fā)達國家，其城市化已經(jīng)處于較高水平，房地產(chǎn)市場的剛性需求并不旺盛，供需較為平衡，市場化水平高，非市場影響較小，房屋持有總量很大，房產(chǎn)稅稅基寬，因此房產(chǎn)稅能夠較好地起到籌集收入、調(diào)控房價、收入分配的作用。我國也應等待城市化接近或基本完成的階段，屆時再推行房產(chǎn)稅的全面征收，結(jié)合完善的制度安排，就能取得較好的效果。

房產(chǎn)稅是一柄雙刃劍，在不同的時期、不同的經(jīng)濟背景下實行這一政策將會得到非常不同的政策效果?，F(xiàn)階段對于房產(chǎn)稅征收，仍應堅持理論探究與試點實踐相結(jié)合，學習借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，同時注意我國所有制、經(jīng)濟發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場性質(zhì)的特殊性，三思而后行。在最佳時機到來之前，房產(chǎn)稅不宜倉促全面實施。房產(chǎn)稅改革是摸著石頭過河，需三思而后行。