房地產(chǎn)企業(yè)變局序幕已經(jīng)拉開，企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。這是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的CEO與CFO都應(yīng)算明白的“大賬”。沒有任何一種產(chǎn)品的價(jià)格像中國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)一樣引起國(guó)內(nèi)外如此廣泛、持續(xù)而深度的關(guān)注。“控房?jī)r(jià)”注定成為2010年度的流行詞語(yǔ)而載入史冊(cè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)困境

　　2008年到2010年這三年間，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境始終處在劇烈的波動(dòng)、震蕩與折騰之中。

　　2009年，被整整打壓了一年之后的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了井噴行情。在買到房就賺到錢的誘惑下，在游資瘋狂涌入和普遍的非理性預(yù)期中，房?jī)r(jià)一路飛漲，增幅一再攀高，摧毀了中低收入人群的購(gòu)房承受力，一時(shí)間擔(dān)憂產(chǎn)業(yè)泡沫破裂之聲四起，質(zhì)疑與責(zé)難暴利之聲一浪高過一浪。為抑制過度投機(jī)，控制房?jī)r(jià)過快上漲，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條”和“國(guó)十五條”。被業(yè)內(nèi)稱為樓市新政的調(diào)控手段，使供需雙方都進(jìn)入觀望狀態(tài)，房?jī)r(jià)雖未見明顯下降，但交易量卻大大地萎縮了。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)牽動(dòng)著諸多敏感神經(jīng)，利益相關(guān)者各色復(fù)雜心態(tài)糾結(jié)其上：政治高層打擊炒房抑制投機(jī)的態(tài)度與決心、已擁有高價(jià)住房的有產(chǎn)階層的財(cái)富感守護(hù)、對(duì)住房有剛性需求的低收入社會(huì)群體的民意涌動(dòng)、處于風(fēng)口浪尖上的房地產(chǎn)商的利益堅(jiān)守和商業(yè)判斷、在多方面受益于房地產(chǎn)業(yè)的各級(jí)政府動(dòng)作的幅度等等，共同構(gòu)成了今后一個(gè)時(shí)期房?jī)r(jià)走勢(shì)的上行力與下行力的強(qiáng)勢(shì)變量。作為房地產(chǎn)投資風(fēng)向標(biāo)的房?jī)r(jià)變動(dòng)具有極大的不確定性，房?jī)r(jià)的撲朔迷離必然使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收入進(jìn)入不確定狀態(tài)，這樣形成的一種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必然將房地產(chǎn)企業(yè)帶入一輪市場(chǎng)變局，對(duì)新樓盤的開發(fā)進(jìn)程產(chǎn)生重大影響，從而在供給時(shí)減少新增房源。從多方面披露的信息判斷，在2010年之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的資本籌措、未售樓盤的成本累積、到期銀行債務(wù)的借貸平衡、營(yíng)利指標(biāo)的下滑已經(jīng)構(gòu)成該行業(yè)多數(shù)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)要素，財(cái)資變局開始顯現(xiàn)——輿論對(duì)高房?jī)r(jià)抨擊的一面倒、銀行暗中變臉的釜底抽薪、樓市新政的不斷發(fā)酵、眾多購(gòu)房者的冷靜觀望，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的四面楚歌。

　　被妖魔化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)災(zāi)難

　　任何產(chǎn)業(yè)都可能出問題。企業(yè)有自律能力、社會(huì)有制衡能力、政府有糾偏能力，使危機(jī)得以化解，資源不被浪費(fèi)，產(chǎn)業(yè)重新走回正軌，能夠持續(xù)健康發(fā)展，這是成熟社會(huì)經(jīng)濟(jì)的追求。對(duì)高房?jī)r(jià)的治理，需要多方保持理性心態(tài)，既不口出狂言，也不隨意潑污，找到一條既減少經(jīng)濟(jì)震蕩又能有效平抑房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)的法律和經(jīng)濟(jì)通道。

　　我國(guó)改革開放30多年來(lái)，發(fā)展最快、對(duì)國(guó)民收入貢獻(xiàn)最顯著的有吃、穿、住、行四大基本行業(yè)。“住與行”被稱為一靜一動(dòng)兩大支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)歷年的房地產(chǎn)白皮書數(shù)據(jù)，向地方政府繳納稅費(fèi)最多的、對(duì)地區(qū)GDP貢獻(xiàn)最大的、容納農(nóng)民工就業(yè)較多的、對(duì)相關(guān)行業(yè)（可能有68個(gè)行業(yè)）拉動(dòng)力最強(qiáng)的、對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程貢獻(xiàn)最突出的、對(duì)民生改善最顯著的當(dāng)屬房地產(chǎn)業(yè)。凡是經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期福利分房制度的人們都對(duì)老少三代同居一室的窘迫記憶猶新。

　　人們目前感到內(nèi)心不平的是房地產(chǎn)投機(jī)者的一夜暴富，是一些開發(fā)商缺少自律的暴利追逐，是根據(jù)自己收入打拼多年也買不起一套房的需求壓抑和挫敗感。“安居、樂業(yè)、吃飽、穿暖”是中國(guó)人自古以來(lái)最為樸素的幸福追求，房地產(chǎn)行業(yè)必須理解社會(huì)民眾對(duì)住房的內(nèi)心期待和過激言行。但文革式的聲討與潑污是不足取的，不僅無(wú)助于問題的解決，還會(huì)使問題更為復(fù)雜?；飧叻?jī)r(jià)頑癥，從根本上來(lái)說應(yīng)當(dāng)遵循“分清屬性，分解需求”的原則。房地產(chǎn)按使用情況，有工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅，前二者屬于持有物業(yè)，以租賃方式獲取運(yùn)營(yíng)收入，住宅則以出讓方式一次銷售，高房?jī)r(jià)問題集中表現(xiàn)在住宅上。從購(gòu)房動(dòng)機(jī)和購(gòu)買能力看，住宅就出現(xiàn)了三種屬性，一是必需品、二是投資品、三是奢侈品。別墅與豪宅一定是賣給富裕階層作為奢侈品的，價(jià)格再高，老百姓是不怎么關(guān)注的，就像買自行車的不關(guān)心寶馬的價(jià)格一樣。

　　現(xiàn)在我們可以看到問題的實(shí)質(zhì)了——房?jī)r(jià)飛漲而引起公憤的是投資品綁架了必需品，是成年人動(dòng)了兒童的奶酪，是高中收入階層的財(cái)富運(yùn)作擠兌了低收入群體的生存空間。在此之前，對(duì)“商品房”的投資，我國(guó)法律與行政法規(guī)并未做出禁止性的規(guī)定。資本具有逐利的本性，民間財(cái)富是要主動(dòng)尋找增值出路的。存在銀行收益很低，弄不好還被CPI上漲搞成負(fù)收益了；進(jìn)入股票市場(chǎng)，不少人的財(cái)富被洗掠，“穿大衣進(jìn)去，穿短褲出來(lái)”；股權(quán)投資的市場(chǎng)環(huán)境還沒成熟。那么擠來(lái)擠去，都擠到一條路上了——那就是自古以來(lái)老掉牙的但又穩(wěn)賺不賠的“購(gòu)房置地”之路，再加上產(chǎn)業(yè)方面的資金涌入、國(guó)外的熱錢涌入，房?jī)r(jià)若不直線上升就不正常了。

　　在這種行業(yè)屬性和偏緊的供求關(guān)系之下，我們能夠做的是分解需求，調(diào)控需求，滿足最急迫的基本需求。樓市新政出臺(tái)后，某民間機(jī)構(gòu)做過一次民調(diào)，結(jié)果顯示，對(duì)住房的需求仍是剛性的，需求結(jié)構(gòu)是：購(gòu)房自住的占65.5%；以長(zhǎng)期投資和出租獲益為目的的占27.6%；以短期投資為目的的占6.9%。從北京朝陽(yáng)區(qū)2010年7月底樓盤銷售情況看，目前住宅的成交量主要集中于五環(huán)以外，實(shí)現(xiàn)銷售面積51.4萬(wàn)平方米，其中又以小戶型（90平方米以下）銷售為主。由于購(gòu)房的剛性需求始終不減，小戶型必然以其相對(duì)合理的性價(jià)比成為最熱銷的房源。由此我們可以看到房地產(chǎn)業(yè)的曙光：應(yīng)把立足點(diǎn)放在住宅需求市場(chǎng)的基本面上，優(yōu)先滿足民生，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，獲取合理利潤(rùn)，形成規(guī)模效益。惟有與民生緊緊融合在一起，產(chǎn)業(yè)形象和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)才會(huì)改善，被妖魔化的核心風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)從源頭上破解。

　　房企頭上三把劍：成本、債務(wù)、空置房

　　成本是收入的函數(shù)，成本與房?jī)r(jià)之差是行業(yè)毛利。作為必需品，開發(fā)商絕不可一味追逐高附加值（貶意說法是暴利）。房地產(chǎn)企業(yè)的住宅項(xiàng)目成本是由開發(fā)成本、稅費(fèi)、期間費(fèi)用構(gòu)成的。其中開發(fā)成本占大頭，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施（九通一平）費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)。普通的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)成本一般都占總成本的80%左右；期間費(fèi)用占10%，由營(yíng)銷、管理、財(cái)務(wù)三大費(fèi)用構(gòu)成；稅費(fèi)占去10%。從目前主要房地產(chǎn)企業(yè)的成本風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是因開發(fā)周期拖長(zhǎng)而形成的“成本累積”風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用與土地增值稅剛性支出逐期疊加，在房?jī)r(jià)走低的預(yù)期下，利潤(rùn)空間就會(huì)窄縮，虧損局面便不可避免地來(lái)臨。

　　房地產(chǎn)是與能源、金融、石化、鋼鐵等行業(yè)齊名的資金密集型產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商自有資本的形成渠道極為有限，支撐其業(yè)務(wù)擴(kuò)展所需的巨額資金只能依靠負(fù)債予以解決。從滬深兩市已公布的63家上市房企中期報(bào)告披露的信息看，負(fù)債總額高達(dá)5867.01億元人民幣，有的房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到70%以上，還未加上“隱性負(fù)債”——即占用施工單位的建安費(fèi)。按綜合利息率6.5%加以測(cè)算，這5000多億元的負(fù)債，每年的財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)381億元。如果銷量萎縮，到期債務(wù)無(wú)法償還，就會(huì)形成企業(yè)財(cái)務(wù)與銀行金融雙重風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)意義上看，債務(wù)籌劃是房企應(yīng)對(duì)變局的重中之重。

　　空置房問題不僅引起了社會(huì)熱議，也是房地產(chǎn)企業(yè)的重大風(fēng)險(xiǎn)?？罩梅繌呢?cái)務(wù)角度定義，是已經(jīng)建好但未銷售的房屋，形成原因既有等待行情的“捂盤惜售”，也有因房?jī)r(jià)過高而少人問津。從朝陽(yáng)區(qū)的情況看，在133萬(wàn)平方米空置房中，積壓三年以上的是別墅、高檔公寓等投資房，約占50%以上?？罩梅空?jí)洪_發(fā)企業(yè)和施工隊(duì)伍的過量資金，資產(chǎn)成本逐年累積與攀升，極易引發(fā)債務(wù)鏈斷裂以及與施工單位的法律紛爭(zhēng)，如果這些空置房成為訴訟保全的標(biāo)的物，開發(fā)商的處境會(huì)更為尷尬。當(dāng)前人們關(guān)注較多的還有“閑置房”。這種房屋已經(jīng)售出，開發(fā)商基本上實(shí)現(xiàn)了銷售收入，只是業(yè)主還沒有入住。從開發(fā)商的角度看，成本已回收，利潤(rùn)已實(shí)現(xiàn)，并不構(gòu)成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和社會(huì)資源充分利用看，這肯定是一個(gè)問題。但投資人能買得起房，作為資產(chǎn)儲(chǔ)備下來(lái)，其中的風(fēng)險(xiǎn)是分散的。“房產(chǎn)稅”的呼聲甚高，主要就是針對(duì)這種現(xiàn)象而來(lái)的。

　　房地產(chǎn)企業(yè)變局序幕已經(jīng)拉開，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)。我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐的加快，宜居城市建設(shè)的普遍開展，都為房地產(chǎn)企業(yè)展示了輝煌而廣闊的發(fā)展前景。應(yīng)當(dāng)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中確定產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)；在產(chǎn)業(yè)升級(jí)中尋求生存空間（工業(yè)地產(chǎn)）；在城市化之中拓展生存空間（商業(yè)地產(chǎn)），在滿足中低收入住房需求的“民生工程”中有為有位，重構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)與民眾血肉相連的社區(qū)關(guān)系。這是每個(gè)房地產(chǎn)商的CEO與CFO都應(yīng)算明白的“大賬”。