房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)具備條件

來源: 互聯(lián)網(wǎng) 編輯： 2011/02/24 14:13:30　　字體：大小

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認(rèn)：

　　（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

　　（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；

　?。?）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

　?。?）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

　　在實務(wù)工作中，有的認(rèn)為，在收到預(yù)售房款或簽字正式銷售合同后便可確認(rèn)收入實現(xiàn)。有的認(rèn)為，這種情況不符合上述標(biāo)準(zhǔn)第一條的規(guī)定，不應(yīng)確認(rèn)。否則有提前確認(rèn)收入之嫌。也有的認(rèn)為，只有產(chǎn)權(quán)過戶方能確認(rèn)收入實現(xiàn)。

　　但是，產(chǎn)權(quán)過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現(xiàn)，與真實情況也有出入，有推遲確認(rèn)收入之嫌，不符合實質(zhì)重于形式原則。正確、真實確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的收入實現(xiàn)，應(yīng)具備以下四項具體條件：

　?。?）工程已經(jīng)竣工并驗收合格；

　?。?）具有經(jīng)購買方認(rèn)可的結(jié)算通知書；

　?。?）履行了銷售合同規(guī)定的義務(wù)，且價款已經(jīng)取得或確信可以取得；

　?。?）成本能夠可靠地計量。

　　房地產(chǎn)企業(yè)（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現(xiàn)？《企業(yè)會計制度》第95條規(guī)定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認(rèn)收入：

　?。?）合同總收入能夠可靠地計量；

　?。?）與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；

　?。?）在資產(chǎn)負(fù)債表日后合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定；

　?。?）為完成合同已經(jīng)發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預(yù)計成本相比較。

　　中國證監(jiān)會發(fā)行部也曾明確，除代建房產(chǎn)可使用完工百分比法確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)外，房地產(chǎn)企業(yè)收入不能根據(jù)完工百分比法來確認(rèn)。代建房產(chǎn)實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

　?。?）有建造合同，并且合同不可撤銷的；

　　（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；