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增值稅改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響
一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇
《增值稅暫行條例實施細則》：年應稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標準的其他個人按小規(guī)模納稅人納稅；非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應選擇小規(guī)模納稅人。
二、稅率與應納稅額的計算
1、征收率：
小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%。
2、應納稅額的計算
小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額＝銷售額×征收率
三、銷售額的計算
小規(guī)模納稅人銷售貨物或者應稅勞務采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按下列公式計算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
四、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備怎樣納稅
財稅[2009]9號：小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。
“已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。
國稅函[2009]90號：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應納稅額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）；
應納稅額＝銷售額×2％
【例】某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺運貨車，每臺車單價200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運輸能力，更新車輛，2009年4月公司準備將這兩臺汽車出售，每臺售價60000元，應如何繳納增值稅。
?。?）2006年3月購入車輛的會計處理：
借：固定資產(chǎn)——汽車 468000
貸：銀行存款 468000
（2）2009年4月出售
銷售2臺汽車的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋3％）＝120000÷（1＋3％）＝116505（元）
增值稅應納稅額＝116505×2％＝2330（元）
計算已提折舊＝468000÷5×3＝280800（元）
固定資產(chǎn)清理的會計處理：
借：固定資產(chǎn)清理 187200
累計折舊 280800
貸：固定資產(chǎn) 468000
借：銀行存款 120000
貸：固定資產(chǎn)清理 117670
應交稅費——應交增值稅 2330
借：營業(yè)外支出 69530
貸：固定資產(chǎn)清理 69530
五、房地產(chǎn)企業(yè)處理廢舊物資怎樣納稅
財稅[2009]9號：小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。
【例】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。
應交增值稅額＝110000÷（1＋3％）×3％＝3204（元）
借：銀行存款 110000
貸：開發(fā)成本——建安工程費 106769
應交稅費——應交增值稅 3204
責任編輯：zoe
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