房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。

　　一、項目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的財稅處理

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

　　所以可以理解，項目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施所發(fā)生的費用可以按照上述規(guī)定歸集入開發(fā)間接費用計入開發(fā)成本核算。出售時按照銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。

　　【例】A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的B項目樓盤中的臨街商品住宅樓開設(shè)樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對外開放，該項目樓盤建筑面積2000平方米，發(fā)生建造成本400萬元，另外樣板間裝飾裝修費用50萬元，其它開發(fā)間接費用100萬元，項目結(jié)束樣板間銷售價款100萬元，會計處理如下：

　　1、住宅樓建造成本會計處理：

　　借：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　400萬元

　　　貸：應(yīng)付賬款 　　　　　　　　　　　400萬元

　　2、樣板間裝飾裝修費用會計處理：

　　借：開發(fā)間接費用 　　　　　　　　　50萬元

　　　貸：相關(guān)科目 　　　　　　　　　　　50萬元

　　借：開發(fā)成本　　　　　　　　　　　 150萬元

　　　貸：開發(fā)間接費用 　　　　　　　　　150萬元

　　裝飾裝修費用50萬元可以和其它開發(fā)間接費用100萬元一并在該項目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果需要按套核算開發(fā)產(chǎn)品成本，也可以將裝飾裝修費用全部結(jié)轉(zhuǎn)至該套住宅的開發(fā)成本中。

　　3、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品

　　借：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　 550萬元

　　　貸：開發(fā)成本 　　　　　　　　　　　550萬元

　　4、樣板間出售時的會計處理：

　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　100萬元

　　　貸：預(yù)收賬款 　　　　　　　　　　　100萬元

　　5、結(jié)轉(zhuǎn)樣板間銷售收入和銷售成本的會計處理：

　　借：預(yù)收賬款　　　　　　　　　　　 100萬元

　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　 100萬元

　　借：主營業(yè)務(wù)成本 　　　　　　　　　27.50萬元

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　　　　27.50萬元

　　二、項目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　對于項目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施一般不可以直接計入開發(fā)間接費用核算，而是需要根據(jù)國稅發(fā)［2009］31號文件規(guī)定判斷處理。

　　企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　?。ǘ儆跔I利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

　　在會計處理中對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：

　?。?）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；

　?。?）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；

　?。?）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。 相應(yīng)地對于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式：

　　1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。

　　2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。

　　3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，除企業(yè)自用由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外，項目完工后由“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”科目的項目核算。

　　即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述國稅發(fā)[2009]31號文第十七條第一款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費進(jìn)行會計處理，企業(yè)可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。

　　如果符合上述國稅發(fā)[2009]31號文第十七條第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會所等營銷設(shè)施需要單獨核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計入開發(fā)成本核算處理。即企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用上述的第3種核算方式。

　　這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負(fù)差異，因此開發(fā)企業(yè)在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應(yīng)將稅收因素作為一個重要方面來考慮。

　　【例】將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅（以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對外銷售時才繳納營業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。

　　另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷售中回收，稅務(wù)處理需要按照實際銷售繳納營業(yè)稅和按照國稅發(fā)[2009]31號文的規(guī)定確定銷售收入繳納企業(yè)所得稅。

　　其次，對于售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計提的折舊計入營業(yè)費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發(fā)成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業(yè)外收入并根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

　　三、項目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財稅處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)除在項目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項目展示區(qū)、接待處、售樓部等營銷設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。

　　對于項目小區(qū)之外的營銷設(shè)施，稅法沒有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項目銷售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，無論稅務(wù)處理還是會計處理都應(yīng)當(dāng)計入營業(yè)費用或銷售費用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計提的折舊可以計入營業(yè)費用或銷售費用處理。