一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資信托存在的問題

　?。ㄒ唬┮?guī)模被限制

　　按照《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》規(guī)定，每個信托計劃有限200份的硬性要求，現(xiàn)在單個房產(chǎn)信托項目的規(guī)模都在1個億左右，成本過高，房地產(chǎn)信托的門檻很高。

　　目前房地產(chǎn)公司普遍把信托公司看作一個貸款發(fā)放機構(gòu)，投資于單個房地產(chǎn)項目，使信托公司充當(dāng)了銀行的融資角色，忽略了素有“金融百貨公司”之稱的信托公司的信托分解和化解金融風(fēng)險的作用。信托貸款金額小，多為臨時性的、過渡性的貸款，是在房地產(chǎn)公司未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證嚴四證勺，申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)低于國家建設(shè)行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)項目資本金比例低于35%的情況下，房地產(chǎn)項目的先期投入資金。這種信托融資模式把具有高利貸性質(zhì)的短期資金長期運作，房地產(chǎn)投資信托規(guī)模被大大限制。

　　（二）產(chǎn)品流通性低

　　由于我國尚未建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品二級市場，沒有集中競價交易場所，目前信托產(chǎn)品只能通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式進行變現(xiàn)，且不能通過公共媒體進行營銷宣傳，持有者尋找合適的轉(zhuǎn)讓對象和確定轉(zhuǎn)讓價格比較困難。加入資金信托計劃的投資者轉(zhuǎn)讓信托合同，必須自找買方，雙方談妥后，再到購買信托合同的信托投資公司營業(yè)大廳辦理過戶手續(xù)。

　　而在美國，投資者持有的房地產(chǎn)投資信托受益憑證可以在證券交易所上市交易，便捷的轉(zhuǎn)讓渠道大大提高了信托資金的流動性。

　　（三）雙重征稅

　　對于信托財產(chǎn)的課稅既有對收益的課稅，即對信托財產(chǎn)租賃所得、投資所得、經(jīng)營所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增益所得等收益征稅；又有對流轉(zhuǎn)的課稅，即對信托財產(chǎn)交易額課征的營業(yè)稅或增值稅：以及對契約、合同、文書、憑證等課征的印花稅。

　　由于《信托法》規(guī)定：委托人將不動產(chǎn)委托給信托公司進行投資、管理、應(yīng)用和處分時，雙方發(fā)生信托關(guān)系，伴隨著產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，需交納一定稅金。當(dāng)信托合同終結(jié)時，作為委托人的信托公司要將資產(chǎn)還給委托人或信托合同規(guī)定的其他人時，再次發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，又交納了一次個人所得稅。雙重征稅提高了信托公司的經(jīng)營成本，影響了投資者的收益率水平。

　　（四）風(fēng)險問題

　　1.信息披露存在缺陷

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)存在會計制度嚴重不透明和信息嚴重不對稱等問題，并且短期盈利模式使中國的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險轉(zhuǎn)化平臺。房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系。在目前法律制度尚不完善、市場規(guī)則也尚未完備建立時，信息不對稱比較突出。而信息不對稱越是突出，委托代理關(guān)系就越是難以建立和維持。

　　2.房地產(chǎn)信托不做保底承諾

　　房地產(chǎn)信托不作保底承諾，這意味著一旦投資信托項目出現(xiàn)問題，很可能無法獲得先前承諾的高收益，甚至連本金的歸還都會有危險。雖然信托計劃一般設(shè)有質(zhì)押、抵押和第三方擔(dān)保等保障，但房地產(chǎn)項目的銷售進度所影響的房地產(chǎn)信托的銷售回款風(fēng)險是信托公司所無法控制的。

　　我國房地產(chǎn)信托計劃多投資于風(fēng)險較高的房地產(chǎn)一級市場即房地產(chǎn)開發(fā)市場，而以房地產(chǎn)經(jīng)營管理為主的二級市場投資較少。在相關(guān)政策出臺前，我國房地產(chǎn)信托仍將呈現(xiàn)單一短期融資型模式為主導(dǎo)的。業(yè)務(wù)格局。如果房地產(chǎn)項目開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)無法獲得后續(xù)資金或無法按時還款，信托公司只能通過處置質(zhì)押、抵押物等方式來回收信托資金。投資者在這方面需要有較強的風(fēng)險意識。有些信托投資公司對無法按時清算的信托項目用展期、固有資金墊付、關(guān)聯(lián)交易購買、發(fā)新的信托計劃置換等方式將風(fēng)險后置，無形中積累了更多風(fēng)險因素。

　　3.道德風(fēng)險的弊端

　　房地產(chǎn)投資信托在我國未形成完善的運作模式，對受托人的有效約束和激勵機制尚未形成，容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險。盡管有關(guān)政策規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，但由于缺乏完善的監(jiān)管機制，信托公司仍有可能會違背委托人的投資要求，投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)，違反投資收益最大化原則。

　?。ㄎ澹┤瞬刨Y源缺乏

　　在房地產(chǎn)信托市場發(fā)達的國家，房地產(chǎn)投資信托都是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并管理的。而在中國，房地產(chǎn)公司尚未具有獨立組織發(fā)起信托投資基金的實力；另一方面，擁有發(fā)起資格的信托投資公司缺乏經(jīng)營管理房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)驗。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)管理制度啟動較晚，房地產(chǎn)經(jīng)紀人素質(zhì)參差不齊。目前既有房地產(chǎn)專業(yè)技能又擅長信托理財?shù)膹?fù)合型人才相當(dāng)缺乏，限制了信托產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展。

　　二、完善房地產(chǎn)投資信托的途徑

　　（一）提高信托產(chǎn)品流通性

　　應(yīng)設(shè)計標準化信托計劃產(chǎn)品，使其收益權(quán)憑證具備證券性質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、資金缺口、風(fēng)險承受能力等實際情況來確定不同的融資方式。在2005年在中國地產(chǎn)金融年會上，央行副行長吳曉靈公開表示，用公開發(fā)行受益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式。

　　確保信托產(chǎn)品成功發(fā)行的關(guān)鍵是：信托規(guī)模的確定，房地產(chǎn)項目的良好定位和穩(wěn)健經(jīng)營，項目收益率、信托資金的擔(dān)保和保證措施等。通過開展信托產(chǎn)品評級制度，逐漸影響信托產(chǎn)品的供求情況和市場價格，最終建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可以自由轉(zhuǎn)讓的二級市場，提高信托產(chǎn)品的流動性。

　　（二）改變雙重征稅制

　　為了降低信托融資成本，必須平衡信托公司關(guān)聯(lián)方利益和投資者利益。通過明確界定納稅主體，確認納稅主體是信托受托人還是信托收益人，改變長期以來雙重征稅帶來的弊端。如果信托所得被分配，受益人應(yīng)為納稅主體：如果信托所得仍在信托財產(chǎn)內(nèi)，則信托財產(chǎn)本身納稅。當(dāng)信托公司只是作為資產(chǎn)受托管理者代客理財時，則不應(yīng)對信托機構(gòu)征稅，應(yīng)由受益人繳納信托收益所得稅即可。

　?。ㄈ┙档托磐辛鞒田L(fēng)險

　　1.完善風(fēng)險披露制度

　　信托投資公司應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行風(fēng)險監(jiān)測分析，加強對信托融資資金的監(jiān)督，保證資金的高效使用和流動性。應(yīng)通過加強內(nèi)控制度建設(shè)，建立健全業(yè)務(wù)操作規(guī)程，完善風(fēng)險管理制度，并加大執(zhí)行力度，進一步提高對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的識別、計量、監(jiān)測、控制的能力；同時應(yīng)建立風(fēng)險責(zé)任認定和追究制度。

　　房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長期有效合作機制，提高信息透明度，規(guī)范運作，共同提高抗風(fēng)險能力。在美國，證券管理委員會負責(zé)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)投資信托的投資計劃、財務(wù)計劃、管理費用及投資期限均需主管部門批準，而且其財務(wù)必須完全公開化、透明化。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗，提高信息披露的有效性。

　　2.減少信托資金運作風(fēng)險

　　投資者詳細了解信托資金運作方式、資金投向、有無超值抵押、質(zhì)押或強信用擔(dān)保，這對確保目前以融資貸款型為主的房地產(chǎn)信托計劃的安全性非常重要。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認真落實第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險狀況審慎確定抵押率。抵押品應(yīng)選擇市場前景看好的房地產(chǎn)，將周圍環(huán)境良好、交通方便、房屋設(shè)計建造質(zhì)量高、配套設(shè)施齊全、價格適中的商品房設(shè)定為抵押物，易于銷售變現(xiàn)。

　　對項目貸款型信托，信托公司必須對項目開發(fā)過程的資金運用進行全程監(jiān)控，?？顚Ｓ茫瑫r將項目銷售收入劃入信托專戶，首先保證信托計劃的還本付息；對投資運營型信托，信托公司應(yīng)按時將租金等收益劃入專管賬號，委托托管機構(gòu)監(jiān)管管理現(xiàn)金流。同時合理確定貸款期限，嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。禁止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。投資組合管理者必須選擇易改變的動態(tài)化的投資組合，有效實現(xiàn)投資重點在機會性購買、置業(yè)投資、土地投資、土地開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)之間的轉(zhuǎn)移。

　　3.明確委托代理關(guān)系

　　信托投資公司作為受托人，必須嚴格按照代客理財、誠實守信、謹慎有效的原則管理信托資產(chǎn)，只收傭金，不賺取差價收益。應(yīng)嚴格按照《關(guān)于加強信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)項下財產(chǎn)托管和信息披露等有關(guān)問題的通知》的要求，在辦理新的集合資金信托時，信托財產(chǎn)必須由第三方托管，以保證信托財產(chǎn)安全。托管方應(yīng)由合格的商業(yè)銀行擔(dān)當(dāng)。

　　（四）加強人才資源儲備

　　房地產(chǎn)投資信托運作應(yīng)該以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運作規(guī)范為基本原則，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)。信托公司必須培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識又具有房地產(chǎn)運營管理理念的專業(yè)人才，努力成為具有高素質(zhì)研究隊伍和雄厚資金實力的房地產(chǎn)信托投資公司。