| 內(nèi)容提要：2005年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁華景象，許多專(zhuān)業(yè)人士甚至稱(chēng)其為“商業(yè)地產(chǎn)年”。今年，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情不僅未見(jiàn)絲毫減弱，反而越發(fā)高漲。有資料顯示，目前國(guó)內(nèi)總建筑面積10萬(wàn)平方米以上，投入資金動(dòng)輒數(shù)十億元的“SHOPPING MALL”在建項(xiàng)目就有200多個(gè)。這一數(shù)字即便是發(fā)達(dá)國(guó)家也無(wú)法達(dá)到。購(gòu)物中心、底商、商業(yè)街、SHOPPING MALL……這些日漸熟悉的商業(yè)形態(tài)與隨處可見(jiàn)的招商廣告，無(wú)不預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)火暴時(shí)代的到來(lái)。 |
市場(chǎng)潛力巨大
在這繁華景象的背后，我們還看到了什么呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量超過(guò)3000萬(wàn)平方米，其中許多項(xiàng)目由于后期管理不善，現(xiàn)已遭遇了停業(yè)的尷尬。
以北京為例，早些年，巨庫(kù)、碧溪家居廣場(chǎng)等項(xiàng)目將前期的廣告宣傳做得鋪天蓋地，其宣揚(yáng)的投資回報(bào)率讓每一個(gè)投資客都心潮澎湃，不買(mǎi)不快�？傻搅撕笃诘慕�(jīng)營(yíng)管理階段，卻在多個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，產(chǎn)生的糾紛不斷。造成這一現(xiàn)象的主要原因是目前我國(guó)絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是“半路出家”，他們大多最初以開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品為主，有些甚至是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型而來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理方面缺乏必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。“內(nèi)功”不足，最終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
那么，又是什么原因讓這些開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，爭(zhēng)先恐后地加入到商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)既陌生、競(jìng)爭(zhēng)又日益激烈的“勇敢者游戲”中來(lái)的呢？
住宅市場(chǎng)利潤(rùn)空間趨小俗話(huà)說(shuō)，“無(wú)利不起早”。2005年以來(lái)，政府為平抑房?jī)r(jià)，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象，先后出臺(tái)了一系列針對(duì)住宅市場(chǎng)的相關(guān)政策，從而使投資者的目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。眾多地產(chǎn)商于是跟風(fēng)使舵開(kāi)始轉(zhuǎn)型。就連成功開(kāi)發(fā)了現(xiàn)代城、建外SOHO等項(xiàng)目的地產(chǎn)巨頭潘石屹也公開(kāi)宣布，2006年公司將以開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)為主。
零售業(yè)跑馬圈地催化發(fā)展按照加入世貿(mào)組織承諾，2004年我國(guó)零售業(yè)已對(duì)外資徹底解禁。這就意味著，無(wú)論內(nèi)資外資在政策方面都享受同等待遇。由于土地具有稀缺性和唯一性特征，因此，誰(shuí)能搶得先機(jī)占據(jù)有利的網(wǎng)點(diǎn)位置，誰(shuí)就會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
2006年初，沃爾瑪、家樂(lè)福、易初蓮花和屈臣氏四大外資零售巨頭先后公布了今年計(jì)劃在我國(guó)開(kāi)店的數(shù)量。
去年，沃爾瑪在我國(guó)已先后開(kāi)設(shè)了13家分店。而今年，這一數(shù)字將增加到18～20家。一方面，在已有網(wǎng)點(diǎn)的區(qū)域新增店面；另一方面，將加快拓展速度，在尚未涉足的地區(qū)抓緊布店。
家樂(lè)福是最早將大賣(mài)場(chǎng)概念引入我國(guó)的外資零售巨頭，現(xiàn)已成功在華開(kāi)店73家，今年也加大了在華開(kāi)店步伐。據(jù)家樂(lè)福中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)王曉忠透露：“家樂(lè)福全球總部計(jì)劃2006～2008年間斥資100億歐元，推行一項(xiàng)‘有史以來(lái)最快的店鋪增長(zhǎng)’戰(zhàn)略。今年家樂(lè)福計(jì)劃全球新開(kāi)100家大型購(gòu)物超市，其中半數(shù)新店將落戶(hù)于亞洲，中國(guó)達(dá)20家。”
易初蓮花在中國(guó)雖然尚未盈利，但為了能夠搶占市場(chǎng)，也計(jì)劃今年在中國(guó)開(kāi)設(shè)28家分店。
屈臣氏作為經(jīng)營(yíng)個(gè)人護(hù)理用品為主的小型連鎖店，在華擴(kuò)張速度卻也不甘人后。2006年，該公司將至少在中國(guó)新開(kāi)80家店面。上海等一線城市的門(mén)店數(shù)量將繼續(xù)增加，此前沒(méi)有輻射到的一些地區(qū)也在新店開(kāi)張之列。
面對(duì)外資零售業(yè)的大舉進(jìn)攻，內(nèi)資零售業(yè)雖然在市場(chǎng)拓展方面稍顯沉寂，但為了守住自己賴(lài)以生存的重點(diǎn)區(qū)域，也不得不加緊培養(yǎng)自己的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。目前，我國(guó)最大的本土零售企業(yè)上海百聯(lián)集團(tuán)，本土零售巨頭物美控股集團(tuán)等零售大鱷，都在暗自醞釀新的擴(kuò)張計(jì)劃。
外資巨頭內(nèi)資大鱷你方唱罷我登場(chǎng)。2006年剛剛過(guò)去四個(gè)月，零售業(yè)市場(chǎng)就已烽煙四起，好不熱鬧。在這種市場(chǎng)環(huán)境下，各路地產(chǎn)商都將眼球?qū)?zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，各地大小商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相“破土而出”。無(wú)論做過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的也好，沒(méi)做過(guò)的也好，開(kāi)發(fā)商全都信心十足躊躇滿(mǎn)志，大市行情一片向好。
金融利好照亮前程在美國(guó)、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品為商業(yè)地產(chǎn)的繁榮提供了資金保證。而在我國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在前幾年發(fā)展緩慢，金融政策瓶頸是一個(gè)重要原因。
隨著我國(guó)金融體制改革的不斷深化，制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的阻力正在減小。種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)在金融方面已經(jīng)迎來(lái)了重大轉(zhuǎn)機(jī)：香港放開(kāi)信托基金投資香港之外的限制；萬(wàn)達(dá)融到50億元外資，并積極籌備在境外以REITs上市；商務(wù)部向國(guó)務(wù)院建議，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)放開(kāi)REITs；香港東亞銀行和農(nóng)業(yè)銀行已開(kāi)始發(fā)放五年以上的商業(yè)中長(zhǎng)期貸款。
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的差別就是投資周期的長(zhǎng)短。住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售周期短，資金回籠快，而商業(yè)地產(chǎn)卻要經(jīng)過(guò)一個(gè)長(zhǎng)期的培育和銷(xiāo)售過(guò)程。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠最終做大、做好，一方面，需要開(kāi)發(fā)商具有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；另一方面，需要有強(qiáng)大的資金實(shí)力作為后盾，以度過(guò)漫長(zhǎng)的項(xiàng)目培育期。相關(guān)金融政策的出臺(tái)，照亮了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的美好前景。
以上種種跡象表明，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)真是前途無(wú)量。投資者有了，商業(yè)機(jī)會(huì)有了，金融利好也有了，但這就意味著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)一定要迎來(lái)輝煌嗎？
進(jìn)入還需真功夫
與一般住宅開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)專(zhuān)業(yè)性的依賴(lài)性更強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)具有整合各類(lèi)資源的能力。零售、設(shè)計(jì)、投資行業(yè)和運(yùn)營(yíng)管理無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，項(xiàng)目都無(wú)法順利進(jìn)行。而我國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出身于住宅開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
一些地產(chǎn)商看到了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，片面地認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)一樣，能夠打個(gè)“短平快”。項(xiàng)目賣(mài)完了，錢(qián)也賺夠了，至于后期的經(jīng)營(yíng)管理卻漠不關(guān)心。這種舍本逐末的經(jīng)營(yíng)理念，致使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了豐產(chǎn)欠收的怪現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年遞增，但空置率也節(jié)節(jié)攀高。投資者想要的項(xiàng)目買(mǎi)不到，可看不上的項(xiàng)目卻隨處可見(jiàn)，供給與需求嚴(yán)重脫節(jié)。
從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理情況來(lái)看，專(zhuān)業(yè)落差很大，大致可以分為三個(gè)檔次，仍以北京為例：東方新天地和金源MALL等大型商業(yè)購(gòu)物中心為第一檔，他們是以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和統(tǒng)一管理的方式運(yùn)作，規(guī)范化程度較高；聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的管理公司，運(yùn)作成熟后再交由開(kāi)發(fā)商管理，為第二檔；屬于第三檔的項(xiàng)目最多，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)組建團(tuán)隊(duì)，僅提供基本的物業(yè)服務(wù)，而對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)結(jié)果并無(wú)統(tǒng)籌，第五大道、碧溪家居廣場(chǎng)等項(xiàng)目均屬此列。
這三個(gè)檔次形成了一個(gè)金字塔結(jié)構(gòu)。塔尖的企業(yè)少，但深諳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理；塔底的企業(yè)多，卻停留在物業(yè)管理的層面上，在競(jìng)爭(zhēng)中難有作為。實(shí)際上，物業(yè)管理只是商業(yè)地產(chǎn)管理的一小部分內(nèi)容，不斷提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值才是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)的重中之重。為實(shí)現(xiàn)最終的盈利目標(biāo)，商業(yè)地產(chǎn)商們必須在市場(chǎng)定位、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商引資和運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)處理得當(dāng)，否則，一著失誤將滿(mǎn)盤(pán)皆輸。
現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)真正熟稔商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商少之又少，僅萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、香江集團(tuán)、世紀(jì)金源等幾家而已。雖然這些開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作能力可以稱(chēng)得上國(guó)內(nèi)頂級(jí)，但與國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，仍存在較大差距。
以北京金源MALL為例，其68萬(wàn)平方米的單體面積超過(guò)了整個(gè)王府井商業(yè)街的規(guī)模，是世界上最大的“SHOPPING MALL”項(xiàng)目。該項(xiàng)目由新燕莎銅鑼灣商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)管理，并網(wǎng)羅了燕莎和貴友兩大旗艦百貨店，實(shí)力非常雄厚。它最初的市場(chǎng)定位是覆蓋全北京并輻射周邊各省市，號(hào)稱(chēng)可以容納75萬(wàn)人同時(shí)消費(fèi)。但是，開(kāi)發(fā)商顯然對(duì)項(xiàng)目周邊的交通狀況考慮不周，開(kāi)業(yè)當(dāng)天，即造成遠(yuǎn)大路長(zhǎng)達(dá)2公里的堵車(chē)。直到現(xiàn)在，每逢節(jié)假日，金源MALL都需要多名交警來(lái)負(fù)責(zé)疏導(dǎo)交通。營(yíng)業(yè)后的第一年，其各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店的調(diào)整比例驚人，達(dá)到了30%之多。這些都說(shuō)明，項(xiàng)目在前期市場(chǎng)定位方面，有許多細(xì)節(jié)沒(méi)有考慮周全，為日后的經(jīng)營(yíng)不利埋下了隱患。
此類(lèi)情況并不少見(jiàn)，如北京中友百貨的前身華南大廈，最初定位于小商品市場(chǎng)，結(jié)果糾紛不斷最終倒閉，轉(zhuǎn)成中友百貨后調(diào)整經(jīng)營(yíng)定位才獲成功；萬(wàn)通商城開(kāi)始定位于高端市場(chǎng)，但每年虧損幾千萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)后期調(diào)研，轉(zhuǎn)成現(xiàn)在的小商品市場(chǎng)，最終才走上了正軌。如果前期定位做到位的話(huà)，這些損失都是可以避免的。
總的說(shuō)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投入大、風(fēng)險(xiǎn)大、產(chǎn)出高、社會(huì)影響面廣的行業(yè)。在理性的市場(chǎng)環(huán)境下，以前那種靠粗放經(jīng)營(yíng)獲取暴利的時(shí)代已一去不復(fù)返，地產(chǎn)商只有精耕細(xì)作才會(huì)有收獲。商業(yè)房地產(chǎn)是不能隨便玩的，“沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活”。各位“勇敢”的地產(chǎn)商們，在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域前，請(qǐng)務(wù)必三思。充分的思想準(zhǔn)備，極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，雄厚的資金儲(chǔ)備，豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)是經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)前必須修煉的內(nèi)功。練好內(nèi)功，方能在風(fēng)云莫測(cè)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，笑傲江湖。
