房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當(dāng)期直接扣除。

　　開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負(fù)擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。

　　下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：

　　（一）銷售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按成本對象進(jìn)行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進(jìn)行扣除。

　　1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。

　　2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進(jìn)行分?jǐn)?，其中，?yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分?jǐn)偟牟糠?，?zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

　　（三）借款費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。

　?。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進(jìn)行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　　（五）土地閑置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進(jìn)行扣除。

　?。┏杀緦ο髨髲U或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。

　　（七）廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。

　　（八）折舊。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。