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備考信息
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時,必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。
開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出,包括:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的,直接計入有關成本對象中;因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的,則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)項目的成本。
下列項目按以下規(guī)定進行扣除:
?。ㄒ唬╀N售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本,是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本,按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認??墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補償費、公共設施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費,應按成本對象進行歸集和分配,并按規(guī)定在稅前進行扣除。
1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的,直接攤入相應的成本對象。
2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的,首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤,再將應由已完工成本對象負擔的部分,在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤,其中,應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分,準予在當期扣除。
?。ㄈ┙杩钯M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用,如屬于成本對象完工前發(fā)生的,應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發(fā)生的,應作為財務費用直接在稅前扣除。
?。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關法律、法規(guī)或合同的規(guī)定,因對已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養(yǎng)、修理、更換等責任而發(fā)生的費用,可按實際發(fā)生額進行扣除,提取的維修基金不得扣除。
?。ㄎ澹┩恋亻e置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費,計入成本對象的施工成本;因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。
?。┏杀緦ο髨髲U或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損,減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失,計入繼續(xù)施工的工程成本;如成本對象整體報廢或毀損,其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。
(七)廣告費和業(yè)務宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的,與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費,可無限期結轉以后年度,按規(guī)定的標準扣除。
?。ò耍┱叟f。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉作經(jīng)營性資產(chǎn),可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除;未按規(guī)定轉作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品,不得在稅前扣除折舊費用。
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