物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是通過“營業(yè)收入”帳戶核算的。核算的具體內(nèi)容包括：物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入?！盃I業(yè)收入”屬于損益類帳戶，貸方登記實現(xiàn)的營業(yè)收入；借方登記營業(yè)收入的結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)；月末將當期發(fā)生的全部營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤‘，帳戶后，期末沒有余額。”主營業(yè)務(wù)收入“應按收入類型設(shè)置下列明細帳：”物業(yè)管理收入“、”物業(yè)經(jīng)營收入“、”物業(yè)大修收入“。

　　（一）物業(yè)管理收入的核算

　　物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用自身的專業(yè)技術(shù)，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)，為保持房產(chǎn)物業(yè)完好無損而從事日常維修、管理活動而取得的收入。根據(jù)國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頻發(fā)的<城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法）（計價費[1996）266號）規(guī)定，物業(yè)管理收入又分為公共性服務(wù)收入、公眾代辦服務(wù)費收入和特約服務(wù)收入三部分。

　　1、公共性服務(wù)收入的核算

　　公共性服務(wù)是指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化而收取的公共性服務(wù)費。

　?。?）公共性服務(wù)費價格的制訂 根據(jù)<城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法）（計價費[1996]266號）規(guī)定，公共性服務(wù)費實行政府指導價的價格管理辦法，各地區(qū)物價部門根據(jù)費用構(gòu)成制定基準價和浮動幅度。物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)收費的費用內(nèi)容一般由以下部分構(gòu)成：

　　1）管理、服務(wù)人員的工資和規(guī)定提取的福利費；

　　2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

　　3）綠化服務(wù)費；

　　4）清潔衛(wèi)生費；

　　5）保安費；

　　6）辦公費；

　　7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；

　　8）法定稅費。

　　其中第2）項至第6）項支出是指除工資福利費以外的物質(zhì)損耗補償和其他費用開支。物業(yè)管理服務(wù)收費的利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價部門根據(jù)本地區(qū)實際而定，不搞一刀切。此外，對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū)，還應包括投保財產(chǎn)保險（如火險、災害險等）及各種責任保險的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)公共性服務(wù)收費標準的測算原則是由各地區(qū)根據(jù)本地區(qū)綜合服務(wù)項目勞動付出狀況、物價指數(shù)變化和住戶的經(jīng)濟承受能力以及小區(qū)的檔次制訂。物業(yè)企業(yè)公共性服務(wù)收費的測算方法，可用公式表示

　　其中：z：公共性服務(wù)收費標準，單位為元／（月。m2）；

　　x=各分項費用收費標準，單位為元／（月。m2）；

　　i二分項項數(shù)

　　∑二各項費用算術(shù)求和

　　例9-1 某物業(yè)管理企業(yè)通過對每個分項經(jīng)過詳細計算，得出各個費用項目每平方米月金額，詳見物業(yè)管理費測算表

　　該物業(yè)企業(yè)有多種經(jīng)營收入的補貼，如小區(qū)配套公建房出租收入的補貼、停車費收入的補貼、維修養(yǎng)護專項基金利息的補貼。各項補貼合計數(shù)被該物業(yè)管理企業(yè)管理建筑面積去除，分攤到每平方米建筑面積為0.30元／（月。m‘）。則該小區(qū)物業(yè)管理應收服務(wù)費為0.8元／（月。m2）-0.30元／（月。m’）：0.5元／（月。m2）。

　　公共性服務(wù)費是以房屋的建筑面積為計算依據(jù)的，建筑面積除包括“自用”建筑面積外，還包括“公用”建筑面積。各套房屋的“自用”建筑面積包括：各套房屋門戶以內(nèi)的起居室（廳）、臥室、辦公室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、過道和陽臺等面積。各套房屋的“公用”建筑面積包括：公共使用的門廳、樓梯、電梯井（廳）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等面積。各套房屋分攤的“公用”建筑面積應以該套房屋的“自用”建筑面積占該幢總“自用”建筑面積的百分比進行分攤，各套房屋建筑面積的計算，可以按以下公式進行。

　　例某幢房屋建筑面積為5 000m2，其中：各套房屋“自用”建筑面積總合為4 000m2，“公用”建筑面積為1 000m2，則分攤率為

　　各套房屋“自用”建筑面積應分攤的“共用”建筑面積的分攤率=1000/4000*100%=25%

　　某套出售房屋的“自用”建筑面積為80m2.則：

　　該套房屋建筑面積=80m2X（1+25％）=lOOm2

　　根據(jù)上面計算該物業(yè)管理小區(qū)公共服務(wù)費收費標準為0.5元／（月。m2），則該套房屋業(yè)主每月應交公共性服務(wù)費為：

　　100m2xO.5元／（月。m2）——50 元／（月。m2）

　　（2）公共服務(wù)費收入的核算

　　公共性服務(wù)費收入一般有兩種收取方法：按月收?。欢ㄆ陬A收，按規(guī)定可以6個月收取一次，分月度計算營業(yè)收入。

　　1）按月收取公共服務(wù)費時，借記“現(xiàn)金”或“銀行存款”，貸記“營業(yè)收入——物業(yè)管理收入——公共服務(wù)費”。

　　例 某物業(yè)管理企業(yè)收取1月份物業(yè)管理費，3號樓1門業(yè)主“自用”建筑面積100m2，經(jīng)“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務(wù)費的建筑面積為125m2.每月每平方米收費標準0.5元，則房屋業(yè)主當月公共性服務(wù)費為100元。收到款項時，根據(jù)收款憑證，

　　作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 100

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共服務(wù)費 100

　　2）定期預收。預收時，借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”，貸記“預收帳款”，分月度計算營業(yè)收入。

　　例9-4 某物業(yè)管理企業(yè)收取1——6月份公共性服務(wù)費。10號樓2門業(yè)主“自用”建筑面積80m2222，經(jīng)“公用”建筑面積分攤后，計算公共性服務(wù)費的建筑面積100m2，每月每平方米收費標準0.5元，則房屋業(yè)主預付公共服務(wù)費360元。當物業(yè)管理企業(yè)收到此款時，編制收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 360

　　　　貸：預收帳款——10-2公共服務(wù)費 360

　　每月結(jié)轉(zhuǎn)收入時，作會計分錄如下：

　　借：預收帳款——10-2公共服務(wù)費 60

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——公共服務(wù)費 60

　　此項結(jié)轉(zhuǎn)會計分錄，從1—6月份相同。

　　2.公眾代辦服務(wù)費收入的核算

　　公眾代辦性服務(wù)費收入是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等服務(wù)而收取的費用。該項收費根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間進行協(xié)商，收取一定服務(wù)費。該項收費標準，須經(jīng)當?shù)匚飪r部門認可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。

　　例 某物業(yè)管理企業(yè)2月份向各物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代收繳自來水費8 000元，電費24 000元，煤氣費26 000元，按2％收取代辦服務(wù)費1 160元。根據(jù)收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 59 160

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——代辦服務(wù)費 1 160

　　　　　　其他應付款——自來水公司 8 000

　　　　　　　　　　　——電業(yè)局 24 000

　　　　　　　　　　　——煤氣公司 26 000

　　以存款解繳各部門帳戶時，根據(jù)對方開出的收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：其他應付款——自來水公司 8 000

　　　　　　　　　——電業(yè)局 24 000

　　　　　　　　　——煤氣公司 26 000

　　　　貸：銀行存款 58 000

　　3.特約服務(wù)費收入核算

　　對于物業(yè)管理企業(yè)管轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人需要的特殊服務(wù)的收費，管理部門統(tǒng)一制訂收費標準，明碼實價，雙方自愿。如某物業(yè)管理小區(qū)特約服務(wù)項目及收費標準如圖表。

　　當收取服務(wù)費時，借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”、貸記“營業(yè)收入——物業(yè)管理收入——特約服務(wù)費”。

　　例某物業(yè)管理企業(yè)接受該管理區(qū)內(nèi)5號樓二門特約委托接送小孩上學，每次3.元，本月共接送40次，收取服務(wù)費80元，另有6號樓3門特約委托家具衛(wèi)生清潔，收費5元／h，本月共提供服務(wù)12h，收特約服務(wù)費60元。根據(jù)收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 140

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理收入——特約服務(wù)費 140

　　例：某物業(yè)管理企業(yè)接受3號樓2門1號業(yè)主委托對該套三室一廳房屋進行裝修，按照業(yè)主裝修要求，該工程承包者——房屋裝修公司的預算額為35 000元，物業(yè)管理企業(yè)按2％收取特約服務(wù)費700元，根據(jù)合同及收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 35 700

　　　　貸：其他應付款——房屋裝修公司 35 000

　　　　　　主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)管理特約服務(wù)收入 700

　　該項工程在合同期間完工，業(yè)主驗收滿意，物業(yè)管理企業(yè)將裝修費用支付裝修公司時，根據(jù)付款憑證，作會計分錄如下：

　　借；其它應付款——房屋裝修公司 35 000

　　　　貸：銀行存款 35 000

　　（二）物業(yè)經(jīng)營收入的核算

　　物業(yè)經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的一部分，包括房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋不添加任何設(shè)施，直接用作出租，其租金作為營業(yè)收入。如果物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)經(jīng)營需要，對業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋，再添加一部分設(shè)施，增加房屋的經(jīng)濟功能，從事健身房，卡拉OK歌舞廳、美容美發(fā)廳、商店、飯店等經(jīng)營活動所取得的收入，應作為物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營收入時，借記“現(xiàn)金”、“銀行存款”，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營收入“例某物業(yè)管理企業(yè)接受億達房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，代管10-5-2、10-5—1室房產(chǎn)，按照合同規(guī)定，每月收取這兩套房管理服務(wù)費120元，同樣向租住戶收取房租，兩套房共計每月180元。收到房租及管理費時，編制收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金 300

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營收入 300

　　例：某物業(yè)管理企業(yè)當月停車場收入7 600元，網(wǎng)球場收入500元。根據(jù)收到款時的收款收據(jù)，編收款憑證，作會計分錄如下：

　　借：現(xiàn)金（銀行存款） 8 100

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)經(jīng)營收入 8100

　　（三）物業(yè)大修收入的核算

　　物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進行大修等工程施工活動所取得的工程結(jié)算收入。對房屋共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)所需經(jīng)費我們已在第八章中“長期應付款”帳戶下代管基金的核算中詳細介紹過?，F(xiàn)在我們僅介紹物業(yè)管理企業(yè)自行組織施工對轄區(qū)內(nèi)共用部位，共同設(shè)施設(shè)備的大修。

　　物業(yè)管理企業(yè)收到代管基金時，借記“銀行存款”、貸記“長期應付款——代管基金”，企業(yè)維修工程部對房屋維修完畢時，借記“長期應付款——代管基金”帳戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入”帳戶。

　　例：某物業(yè)管理企業(yè)對轄區(qū)內(nèi)煤氣管道進行大修，共需支付給物業(yè)企業(yè)工程修理部4 800元，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意。工程驗收完工，作會計分錄如下：

　　借：長期應付款——共用設(shè)施維修基金 4 800

　　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入——物業(yè)大修收入 4 800