摘要：建立和完善房地產(chǎn)市場信用是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的重要舉措，是健全適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求的社會(huì)信用體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的重要保證。文章通過分析我國房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的現(xiàn)狀，參考一些國外發(fā)達(dá)國家的信用體系建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，從法規(guī)建設(shè)、中介機(jī)構(gòu)等五個(gè)角度對加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信用建設(shè)提出了建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；信用；建設(shè)

　　自1998年以來，隨著住房分配貨幣化政策及相關(guān)配套措施的推行，我國房地產(chǎn)市場的規(guī)模大大拓展。增量房購銷兩旺，存量房交易活躍。然而，房地產(chǎn)市場在不斷擴(kuò)大的過程中卻暴露出嚴(yán)重的信用缺失。信用缺失直接導(dǎo)致市場運(yùn)轉(zhuǎn)的摩擦力大，成本增加。首先，信用的核心是商品和服務(wù)質(zhì)量，信用本身便傳遞了消費(fèi)者所要搜尋的重要信息，房地產(chǎn)市場的信用缺失意味著這些信息的不足，結(jié)果，消費(fèi)者即使付出很高的搜尋成本也不一定能找到合意的住房；其次，在信用缺失的市場環(huán)境下，住房消費(fèi)者為了規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)不講信用而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，只好遵循“契約訂得越細(xì)越好”的原則，增加了簽約成本；最后，房地產(chǎn)市場信用缺失，必然導(dǎo)致住房糾紛大量出現(xiàn)，在解決糾紛的過程中，住房消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都要在財(cái)力或精力上付出代價(jià)。

　　房地產(chǎn)市場信用的缺失對我國國民經(jīng)濟(jì)和投資建設(shè)效益都造成重大影響，不但加大了企業(yè)的經(jīng)營成本與風(fēng)險(xiǎn)，敗壞了社會(huì)風(fēng)氣，更使全社會(huì)資源利用率低下。為此，從國情出發(fā)，加快建立和發(fā)展以法律為保障、以行業(yè)協(xié)會(huì)為紐帶，由政府推動(dòng)引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場信用體系，已成為當(dāng)務(wù)之急。

　　一、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的必要性

　?。ㄒ唬﹪掖蟓h(huán)境的需要溫家寶總理在十屆全國人大二次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)強(qiáng)調(diào)：“要加快社會(huì)信用體系建設(shè)。抓緊建立企業(yè)和個(gè)人信用信息征集體系、信用市場監(jiān)督管理體系和失信懲戒力度。”這表明，中央政府開始下決心在全國范圍內(nèi)建立社會(huì)信用體系。同樣，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)該根據(jù)自己行業(yè)的特點(diǎn)，順應(yīng)社會(huì)潮流，建立房地產(chǎn)市場信用管理體制。

　?。ǘ┦袌鼋?jīng)濟(jì)體制良好運(yùn)行的需要著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉認(rèn)為，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)是一種以信用交易為主的信用經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然也包括房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品的交易在內(nèi)。沒有信用的市場是不可想象的，信用體系不健全的房地產(chǎn)市場其運(yùn)行效率必然也是低下的。一個(gè)能對資源高效利用和有效配置的房地產(chǎn)市場必然要求加強(qiáng)信用的建設(shè)。

　?。ㄈ┐龠M(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的內(nèi)在需要促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，需要規(guī)范有序、信用凈化的運(yùn)行條件。因?yàn)椋旱谝?，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，也是信用經(jīng)濟(jì)，信用在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中，是世界通行的商業(yè)經(jīng)營原則，是促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展的根本要求；第二，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，其信用度對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)尤對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展影響較大，社會(huì)需要在信用準(zhǔn)則下公平競爭，相互促進(jìn)，有序發(fā)展；第三，房地產(chǎn)市場涉及面廣、影響面大，在城市建設(shè)和發(fā)展中，從舊城改造到小區(qū)建設(shè)，從項(xiàng)目開發(fā)、行政管理到中介服務(wù)等，都與人民群眾生活息息相關(guān)，人們需要誠信的市場交易，呼喚著建立和完善房地產(chǎn)市場規(guī)范、信用、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)平臺；第四，房地產(chǎn)市場的信用建設(shè)，既是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、執(zhí)政為民、情系百姓、誠心誠意為人民服務(wù)的體現(xiàn)，也是促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在需要。

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)走向世界的需要房地產(chǎn)企業(yè)由于先有銷售，后有產(chǎn)品，其信用建設(shè)就顯得格外重要。在沒有產(chǎn)品的情況下，要想預(yù)先把產(chǎn)品銷售出去，客戶購買其產(chǎn)品的唯一參照就是企業(yè)的信用。在世界房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場上占有一席之地，就必須有良好的信用；而房地產(chǎn)企業(yè)要有良好的信用，就必須健全房地產(chǎn)市場信用體系。

　　二、房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的現(xiàn)狀

　　經(jīng)過近二十年的積累和市場淘汰，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力有了一定程度的提高，并出現(xiàn)了一批規(guī)模較大、素質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍存在規(guī)模小、資質(zhì)差、失信嚴(yán)重等問題，很多企業(yè)還處于低層次競爭的狀況。也正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而散，導(dǎo)致其不誠實(shí)行為不易被及時(shí)發(fā)現(xiàn)并受到相應(yīng)懲罰；又由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，加上經(jīng)營管理差，導(dǎo)致其預(yù)期壽命不長，從而造成企業(yè)追求長遠(yuǎn)利益并進(jìn)行重復(fù)博弈的傾向不足。

　　目前，我國社會(huì)信用中介機(jī)構(gòu)大約有500家左右，其中信用評估機(jī)構(gòu)大約有40家左右，信用征集與調(diào)查機(jī)構(gòu)大約有50家左右，信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)大約有400家左右。信用中介機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模不大，其服務(wù)市場規(guī)模偏小，經(jīng)營分散，行業(yè)整體水平不高，綜合實(shí)力不強(qiáng)，市場競爭基本處于無序狀態(tài)，缺乏競爭力；而具有一定規(guī)模、運(yùn)作規(guī)范、有廣泛影響力的信用中介機(jī)構(gòu)很少，特別是沒有具有國際影響力的中介機(jī)構(gòu)。而國外的中介機(jī)構(gòu)都已形成很大的規(guī)模，如鄧白氏、TransUnion、穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾、菲奇等國外信用中介巨頭每天就能發(fā)出上百萬份信用報(bào)告，客戶也已經(jīng)遍布整個(gè)世界。并且，這些企業(yè)有很強(qiáng)的信用產(chǎn)品的制造能力，并不斷進(jìn)行信用產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　在法律法規(guī)方面，我國的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正當(dāng)競爭法》中雖都有誠實(shí)守信的法律原則，但這些仍不足以對房地產(chǎn)市場的各種失信行為形成強(qiáng)有力的法律規(guī)范和約束，立法仍然滯后。而在對一些失信和詐騙案件的處理中，還存在嚴(yán)重的地方保護(hù)主義傾向，失信行為得不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)懲罰和道德懲罰。

　　三、房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的基本原則

　?。ㄒ唬┙y(tǒng)一規(guī)劃原則在行業(yè)主管部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，開展我國房地產(chǎn)市場信用體系的建設(shè)工作，避免分散管理、重復(fù)建設(shè)。要進(jìn)行全面、科學(xué)的規(guī)劃，制定統(tǒng)一的建設(shè)方案，與行業(yè)協(xié)會(huì)步調(diào)一致，共同建設(shè)。

　?。ǘ┬畔踩瓌t數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)所處理、傳遞和管理的信息，涉及到行業(yè)主管部門、房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主個(gè)人的商業(yè)秘密、個(gè)人隱私等秘密或敏感信息，此類信息處理和傳遞的任何環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)漏洞，其損失都將是巨大的。數(shù)據(jù)交換和數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)承受著大批量的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)的流轉(zhuǎn)、交換和存儲，系統(tǒng)的可靠性將是系統(tǒng)安全的重要保證。

　?。ㄈ┘嫒菪栽瓌t作為社會(huì)信息體系的一個(gè)分支，必須保證信用數(shù)據(jù)上傳順暢，在系統(tǒng)設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)格式等方面，要與社會(huì)信用體系保持高度的兼容性，確保信息資源共享。

　　（四）經(jīng)濟(jì)適用原則在IT產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，高端產(chǎn)品層出不窮的時(shí)代，既要考慮投入，又要考慮經(jīng)濟(jì)效果，在保證系統(tǒng)性能達(dá)到要求的前提下，盡量使系統(tǒng)投資最省。同時(shí)具備較好的開放性、可靠性及可擴(kuò)展性。

　　四、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信用建設(shè)的建議：

　　（一）建立和完善房地產(chǎn)市場信用法規(guī)體系加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信用建設(shè)必須立法先行，完備的信用管理法規(guī)體系是信用行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展的基礎(chǔ)和必然要求。房地產(chǎn)領(lǐng)域要根據(jù)國家信用法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，頒布和實(shí)施相關(guān)的信用法規(guī)和條例。盡快出臺與信用制度建設(shè)密切相關(guān)的法律法規(guī)如《信用法》、《公平交易法》、《信用中介管理?xiàng)l例》等一些法律法規(guī)，并對一些過時(shí)的、不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和信用制度建設(shè)的法規(guī)，特別是保護(hù)部門利益的規(guī)章及時(shí)予以廢止或修訂。另一方面要加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格執(zhí)法，嚴(yán)懲失信者，迫使其為失信付出巨額成本費(fèi)用，以保障信用制度的建立和實(shí)施，建立和完善失信的懲罰機(jī)制。

　?。ǘ┱畱?yīng)在信用制度建設(shè)過程中加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)督政府應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一、規(guī)范、公開的征信體系，加強(qiáng)和完善信息的披露、聯(lián)合征信制度、信用公示制度、信用評級制度，組建或者確定聯(lián)合征信機(jī)構(gòu)。聯(lián)合征信機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，整合信用信息資源，建立涵蓋面廣、權(quán)威性高、可靠性強(qiáng)、查詢便捷的信用信息數(shù)據(jù)庫，增強(qiáng)數(shù)據(jù)透明度，公開信用信息，實(shí)現(xiàn)信用信息資源共享。同時(shí)政府應(yīng)當(dāng)有組織地培育房地產(chǎn)信用服務(wù)市場，對各種評估評級活動(dòng)進(jìn)行清理，制定有關(guān)評估、評級規(guī)定，規(guī)范信用評估、評級活動(dòng)，防止和糾正各種評估、評級活動(dòng)中出現(xiàn)虛假評估報(bào)告和亂收費(fèi)現(xiàn)象。

　?。ㄈ┡嘤桶l(fā)展信用中介機(jī)構(gòu)信用中介機(jī)構(gòu)是信用體系建設(shè)的重要組成部分，加強(qiáng)政府對各類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，保證社會(huì)信用服務(wù)機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，建立和完善信用中介機(jī)構(gòu)的市場準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制。加強(qiáng)資源整合力度，規(guī)范和充分利用政府信息渠道。限制數(shù)量，規(guī)范發(fā)展，重點(diǎn)培育幾個(gè)大型綜合性的信用中介機(jī)構(gòu)，選擇一些綜合實(shí)力強(qiáng)、有較高知名度和一定的信用產(chǎn)品制造和創(chuàng)新能力的綜合性信用中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行重點(diǎn)培育是必要的和有一定可行性的。政府對其進(jìn)行部分資金支持、信息一定程度上的開放都是可以考慮的。也可考慮制定資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，確定哪些評級機(jī)構(gòu)和征信機(jī)構(gòu)有資格使用信息等。而從長遠(yuǎn)來看，政府則應(yīng)重視企業(yè)的市場化運(yùn)作，為其創(chuàng)建制度環(huán)境和體制保障。

　?。ㄋ模┩苿?dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用為了推進(jìn)房地產(chǎn)信用信息服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)該盡快組建房地產(chǎn)業(yè)信用服務(wù)業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)。通過行業(yè)協(xié)會(huì)來搭建信用服務(wù)機(jī)構(gòu)與政府之間聯(lián)系的平臺，發(fā)揮溝通、咨詢、中介、服務(wù)的功能，加快我國信用體系建設(shè)的進(jìn)程。經(jīng)國家社團(tuán)主管部門批準(zhǔn)，中國信息協(xié)會(huì)信用信息服務(wù)專業(yè)委員會(huì)即將組建。它將是我國信用行業(yè)第一個(gè)正式成立的社團(tuán)組織，標(biāo)志著我國信用行業(yè)從分散經(jīng)營、盲目競爭到聯(lián)合經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的開始，信用行業(yè)開始用整體的聲音與政府溝通，對推動(dòng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，促進(jìn)信用數(shù)據(jù)的共享，減少重復(fù)建設(shè)，在全國形成良好信用環(huán)境都將起到積極的作用。

　　（五）注重房地產(chǎn)市場信用意識的培養(yǎng)和提高“人無信不立，國無信則衰”，要加大輿論宣傳力度，在全社會(huì)加強(qiáng)誠信教育，培養(yǎng)和提高人們的信用意識，努力營造誠實(shí)守信的輿論氛圍，培育良好的社會(huì)風(fēng)尚，發(fā)展信用文化，努力營造誠實(shí)守信的社會(huì)文化環(huán)境，把誠信建設(shè)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程。同時(shí)引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)信用管理和防范意識，培養(yǎng)房地產(chǎn)市場主體重視自身信用程度的社會(huì)評價(jià)，努力提高自己的信用等級。讓“誠實(shí)守信”的理念深入人心，形成“守信光榮，失信可恥”的道德氛圍，使人們真正認(rèn)識信用的重要性。

　　現(xiàn)在，工商管理、技術(shù)監(jiān)督、金融監(jiān)管等部門都有一套較完備的信用評價(jià)體系，形成了規(guī)范化的市場信用狀況發(fā)布機(jī)制，并在權(quán)威媒體上進(jìn)行發(fā)布，使有關(guān)機(jī)構(gòu)、企業(yè)、消費(fèi)者及時(shí)準(zhǔn)確地了解經(jīng)濟(jì)往來對象的信用狀況。通過“信用紅黑板”等形式，表彰信用良好的，警告和打擊信用敗壞的，努力形成良好的信用環(huán)境。建議在房地產(chǎn)市場競爭中引入信用等級競爭。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)文件中明確規(guī)定入圍企業(yè)的信用等級，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)積極參與國家、社會(huì)信用建設(shè)，爭創(chuàng)國家或省部級“重合同、守信用企業(yè)”。

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