針對我國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難的現(xiàn)狀，央行于2008年4月發(fā)布的《2007年中國金融市場發(fā)展報(bào)告》提出，“要加快產(chǎn)品創(chuàng)新，豐富金融市場產(chǎn)品體系”，“將擇機(jī)推出房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等金融衍生產(chǎn)品”。之后，美國金融風(fēng)暴對全球的影響顯現(xiàn)，我國也未能獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。為此，2008年12月3日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究確定了九條金融措施，其中第五條是：“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。”12月8日，國務(wù)院辦公廳又發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，其中第十八條意見是：“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。”于是，REITs在經(jīng)歷了幾年的熱議后，又快步走入了人們的視線。

　　何謂REITs

　　國內(nèi)學(xué)界近年來對REITs的研究不少，但對于普通投資者來說還是個(gè)新鮮的概念。其實(shí)在國外尤其是其發(fā)源地美國，REITs已成為一種運(yùn)作比較成熟的金融產(chǎn)品。REITs（Real Estate Investment Trusts）在國內(nèi)一般被譯為房地產(chǎn)投資信托基金，它是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式來匯集公眾和機(jī)構(gòu)投資者的資金并投資于收益型房地產(chǎn)，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。REITs主要以發(fā)行股票或基金單位進(jìn)行融資，其中大部分股票或基金單位在交易所公開交易。其收入來源主要是通過持有、管理收益型房地產(chǎn)而獲得的租金收入。此外，REITs也參與房地產(chǎn)開發(fā)、收購和處置等活動。在扣除管理費(fèi)用等稅費(fèi)后，REITs會定期把大部分收入分配給投資者。它在組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)組成、股利分配等方面必須滿足一定的設(shè)立條件才能上市流通。

　　從國外已有的REITs來看，無論對于投資者還是房地產(chǎn)商，其都具有明顯優(yōu)勢，這也是REITs在國外發(fā)展順利的原因。對于投資者而言，REITs具有相對較低的波動性且在通脹期具有保值功能；按規(guī)定REITs必須將90%的收入作為紅利分配，因而投資者可以獲得比較固定的即期收入；REITs的認(rèn)購起點(diǎn)低且對持股數(shù)量沒有限制，使房地產(chǎn)投資不再只是“富人的游戲”；與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比，REITs所發(fā)行的股份基本上都在各大證券交易所上市，具有相當(dāng)高的流動性；上市交易的REITs較房地產(chǎn)直接投資而言，信息不對稱程度低，而且其經(jīng)營情況還受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督。對于房地產(chǎn)商而言，它提供了更靈活、更高效的融資渠道，使其能夠及時(shí)獲得資金并投資于其他開發(fā)項(xiàng)目，因而可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展；房地產(chǎn)商與REITs組建經(jīng)營性合伙企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營更可享受多重收益。

　　REITs在我國發(fā)展的優(yōu)越性和障礙

　　1．優(yōu)越性

　　REITs在美國成立之初主要有兩個(gè)目的：一是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機(jī)會投資房地產(chǎn)行業(yè)，以分享其利潤。而這兩點(diǎn)恰好與我國目前房地產(chǎn)業(yè)的處境相似。目前在我國推行REITs，可以建立起一種比較穩(wěn)定的融資機(jī)制，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障；融資模式的改變將直接促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公司治理、投資方式、經(jīng)營方式等的轉(zhuǎn)變，從而推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展；REITs可投資于爛尾樓、空置房等不良資產(chǎn)項(xiàng)目，然后經(jīng)過專業(yè)運(yùn)作，將不良資產(chǎn)優(yōu)良化；可以滿足中小投資者的投資需求，實(shí)現(xiàn)居民儲蓄的分流；具有金融機(jī)構(gòu)特征的REITs，是對銀行信用的補(bǔ)充，有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),提高金融安全。

　　2．發(fā)展面臨的障礙

　�。�1）相關(guān)法律、法規(guī)不健全。由于有限合伙基金組織形式能較好地解決一般基金存在的經(jīng)理人利益約束弱化、激勵機(jī)制無效等弊端，所以國際上比較成功的REITs通常采用有限合伙制的組織結(jié)構(gòu)形式。目前我國已有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》，但產(chǎn)業(yè)基金投資方面的法規(guī)尚未出臺，不能針對產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作特點(diǎn)，從法律上規(guī)范基金的組織形式。

　　（2）難以獲得稅收優(yōu)惠。在美國，房地產(chǎn)投資信托基金得以發(fā)展的根本在于其能享受到稅收優(yōu)惠。首先，投資基金作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規(guī)定房地產(chǎn)基金投資的房地產(chǎn)屬于免稅資產(chǎn)。但我國目前還沒有這方面的稅收制度規(guī)定，而征收營業(yè)稅、租賃稅等又會在很大程度上削弱REITs的競爭力。

　　（3）道德風(fēng)險(xiǎn)。由于有限合伙制在短期內(nèi)難以推行，在對基金管理人進(jìn)行有效的約束激勵機(jī)制尚未形成前，基金管理人容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)；我國目前有2萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但多數(shù)都是運(yùn)作極不規(guī)范的小型企業(yè)，因此也很有可能發(fā)生被投資企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)

　�。�4）專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。REITs注重房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作，要求經(jīng)營管理人員具有很強(qiáng)的投資理財(cái)能力和戰(zhàn)略投資眼光。而我國目前正醞釀發(fā)起的REITs或已經(jīng)在運(yùn)作的類基金運(yùn)作模式的房地產(chǎn)投資公司，其實(shí)際管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，金融操作能力普遍較弱，尚不足以支持REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　我國發(fā)展REITs的對策

　　1．營造REITs在我國所需的法律環(huán)境

　　首先，要制定關(guān)于REITs的專項(xiàng)法規(guī)。我國在設(shè)立REITs法律法規(guī)模式方面應(yīng)該借鑒亞洲國家的專項(xiàng)立法模式，對REITs的定義、組織結(jié)構(gòu)、設(shè)立條件、經(jīng)營運(yùn)作、稅收制度、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等進(jìn)行規(guī)定，并充分結(jié)合其他適用REITs的法規(guī)，為REITs的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境。筆者建議，由央行牽頭制定規(guī)范REITs市場操作的法規(guī)和指導(dǎo)方針，對符合條件的REITs產(chǎn)品在銀行間債券市場進(jìn)行交易試點(diǎn)并吸引機(jī)構(gòu)投資人參與。另外，在銀行間債券市場交易試點(diǎn)成功的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究REITs在證券交易所上市交易的相關(guān)法律法規(guī)，爭取盡早實(shí)現(xiàn)REITs的上市，從而向普通投資者開放。

　　其次，要形成REITs法律體系。國際上REITs發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)表明，除專項(xiàng)立法外，REITs同時(shí)需要用《證券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相關(guān)法律共同來規(guī)范和協(xié)調(diào)。其中與REITs發(fā)展最為相關(guān)的《基金法》和《信托法》更是需要在對REITs制定專項(xiàng)法律時(shí)進(jìn)行同步統(tǒng)籌修改。

　　2．建立嚴(yán)格的信息披露制度、風(fēng)險(xiǎn)防范制度和外部監(jiān)管制度

　�。�1）信息披露制度。REITs的運(yùn)作流程設(shè)計(jì)比較復(fù)雜，其本身不能直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機(jī)構(gòu)管理，這種雙重代理關(guān)系進(jìn)一步加大了信息不對稱。因此，主管部門應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、發(fā)布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)；建立完善高效的房地產(chǎn)行業(yè)中介服務(wù)體系以及統(tǒng)一而權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并通過向投資者披露信息來確保其運(yùn)營的透明度；建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、管理和監(jiān)控的電子化。

　�。�2）風(fēng)險(xiǎn)防范制度。房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)中存在著投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，防范這些風(fēng)險(xiǎn)，要做到從源頭上控制風(fēng)險(xiǎn)，慎重選擇投資項(xiàng)目，并做好盡職調(diào)查；要合理分散風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)選擇投資不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)投資多元化、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)多樣化；要強(qiáng)化以風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控為重點(diǎn)的內(nèi)部控制制度建設(shè)，健全科學(xué)、高效、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)部運(yùn)作和管理機(jī)制。

　�。�3）外部監(jiān)管制度。REITs在交易所上市后，應(yīng)建立一個(gè)由銀監(jiān)會、證監(jiān)會、證券交易所等相關(guān)政府部門組成的監(jiān)管小組，以避免多頭監(jiān)管。其中，證監(jiān)會作為集體投資計(jì)劃的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，主要是認(rèn)可REITs及監(jiān)督相關(guān)規(guī)則能否得到遵守；證券交易所則負(fù)責(zé)上市事宜，包括監(jiān)督上市程序及監(jiān)察執(zhí)行有關(guān)上市規(guī)則。

　　3．培養(yǎng)為REITs服務(wù)的專業(yè)人才

　　REITs發(fā)源于海外，而且是一種需要同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。在我國發(fā)展REITs必然會面臨人才短缺問題，因此，需要盡快建立起一支既精通基金業(yè)務(wù)運(yùn)作，又了解房地產(chǎn)市場的專門管理人才隊(duì)伍。同時(shí)，還要積極促進(jìn)與基金業(yè)務(wù)相關(guān)的律師、會計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等服務(wù)型人才的隊(duì)伍建設(shè)。