摘要：隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)過(guò)熱和泡沫問(wèn)題越來(lái)越引起人們的關(guān)注。文章從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了國(guó)際比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；國(guó)際比較；防治措施

　　一、前言

　　對(duì)于泡沫一詞，根據(jù)前美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)金德?tīng)柌�格的定義，它是指一種或幾種資產(chǎn)價(jià)格在一段時(shí)期內(nèi)連續(xù)地陡然地上升，引發(fā)投資者產(chǎn)生在未來(lái)獲得收益的預(yù)期，從而投入大量投機(jī)資本，最終使價(jià)格飚升脫離其價(jià)值而形成的一種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。

　　所謂房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很快，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

　　本文從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因入手，對(duì)美國(guó)、日本和東南亞房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了比較，并提出了房地產(chǎn)泡沫的防治措施，希望能對(duì)我國(guó)不斷升溫的房地產(chǎn)熱潮有所警示。

　　二、房地產(chǎn)泡沫的國(guó)際比較

　�。ㄒ唬┟绹�(guó)的房地產(chǎn)泡沫

　　20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)曾發(fā)生過(guò)由于房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)的危機(jī)。最初發(fā)生問(wèn)題的金融機(jī)構(gòu)集中在主營(yíng)房地產(chǎn)存貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸會(huì)，其后波及到商業(yè)銀行。儲(chǔ)貸會(huì)在美國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)額。曾在20世紀(jì)80年代初期一度逼近商業(yè)銀行的40%，住宅抵押貸款市場(chǎng)份額達(dá)到商業(yè)銀行兩倍之多，是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要力量。從20世紀(jì)50年代到70年代的戰(zhàn)后繁榮時(shí)期中，在國(guó)家優(yōu)惠政策推動(dòng)下，儲(chǔ)貸會(huì)一度發(fā)展極為迅速。但是自20世紀(jì)80年代初起，隨著金融自由化逐步推進(jìn)，其他金融機(jī)構(gòu)加入競(jìng)爭(zhēng)行列，各種條例的取消也使儲(chǔ)貸會(huì)喪失利率優(yōu)勢(shì)，支付能力不斷下降。20世紀(jì)80年代末90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，房地產(chǎn)客戶違約率從1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量銀行不良資產(chǎn)，專門從事房地產(chǎn)的儲(chǔ)貸會(huì)則普遍陷入嚴(yán)重困境之中。到80年代中期，商業(yè)資產(chǎn)供給超過(guò)了需求，在德克薩斯州城市里空房率達(dá)20%甚至30%，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，其中以西南部各州為甚，致使從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)貸款損失慘重。

　　從2000年開(kāi)始，股市“泡沫”破裂和經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致近40年來(lái)最低的利率和低收入增長(zhǎng)率，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率出現(xiàn)了與房主收入增長(zhǎng)率相反的趨勢(shì)，房地產(chǎn)“泡沫”有所上升。美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘在2002年曾否認(rèn)房地產(chǎn)“泡沫”的存在，但許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”其實(shí)很大。目前正在襲擊世界經(jīng)濟(jì)的美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)充分應(yīng)證了當(dāng)初一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的正確判斷。

　�。ǘ�）日本的房地產(chǎn)泡沫

　　日本地價(jià)偏高的問(wèn)題一直存在，隨著日本經(jīng)濟(jì)在二戰(zhàn)后的復(fù)蘇，日本的地價(jià)尤其是城市地價(jià)也以驚人的速度上漲。1955年到1980年的25年間，日本城市地價(jià)的年最高增幅達(dá)到42.5%，年漲幅超過(guò)20%的次數(shù)就有8次。一項(xiàng)關(guān)于地價(jià)指數(shù)與價(jià)格指數(shù)之比的考察表明，1986年日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比大約是1956年同期的25倍。從1986年開(kāi)始，日本經(jīng)歷了戰(zhàn)后最嚴(yán)重的一次地產(chǎn)價(jià)格膨脹，漲幅驚人。到1987年末，日本全國(guó)的地價(jià)總額已經(jīng)折合美國(guó)地價(jià)總額的4倍。到了1990年地產(chǎn)泡沫破滅前夕，日本地價(jià)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)之比在短短四年內(nèi)迅速攀高至1956年的68倍。

　　日本此次地價(jià)泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世紀(jì)70年代逐步開(kāi)始推行的開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)使日元利率自由化的舉措；二是日本對(duì)金融貨幣政策的調(diào)整為地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)提供了便利；三是因?yàn)槿毡臼鞘澜缟先司�土地量最少的�?guó)家之一，整個(gè)國(guó)家對(duì)于土地和房產(chǎn)都有一定的心理偏好，以土地或房產(chǎn)的方式保有財(cái)富也是泡沫出現(xiàn)于房地產(chǎn)業(yè)的重要心理基礎(chǔ)。

　　1990年，日本的地產(chǎn)泡沫由于政府干預(yù)等原因開(kāi)始破滅，房?jī)r(jià)大幅回落。這次地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成了極大的破壞。投機(jī)于房地產(chǎn)的企業(yè)大量陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，各金融機(jī)構(gòu)由于貸款難以回收和持有的地產(chǎn)抵押貶值，紛紛倒閉。這種混亂的局面最終造成了日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)達(dá)十年的低迷。

　�。ㄈ�）東南亞的房地產(chǎn)泡沫

　　有關(guān)專家認(rèn)為：銀行信貸擴(kuò)張?jiān)跂|亞國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中扮演了重要的角色。東亞金融危機(jī)中具有代表性的泰國(guó)、馬來(lái)西亞以及香港地區(qū)的銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫危機(jī)表明：銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張不僅是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和經(jīng)濟(jì)、金融危機(jī)中也起了同樣重要的作用。

　　東南亞各國(guó)在十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，吸引了大量資金涌向房地產(chǎn)部門。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰、馬、印、菲的金融機(jī)構(gòu)投放到房地產(chǎn)的資金占其貸款總額的比例分別為50%、29%、20%、11%。隨著市場(chǎng)的逐漸飽和，房地產(chǎn)日益暴露嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，大量樓宇閑置。泰國(guó)房屋空置率高達(dá)20%，菲律賓為15—20%，印尼為18%，馬來(lái)西亞的數(shù)量也不少。房地產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，直接的后果是銀行的呆賬、壞賬大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致銀行危機(jī)，金融體系的穩(wěn)定性遭受極大破壞。因此，消除導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的深層因素，力戒發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，是處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)放的國(guó)家應(yīng)引以高度重視的問(wèn)題，不可掉以輕心。

　　三、國(guó)際房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因

　　通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本和東亞等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的比較分析，各個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫形成的共同原因，主要有政府宏觀調(diào)控失誤、銀行貸款的過(guò)度支持、寬松的金融環(huán)境和過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)等。

　�。ㄒ唬┱�府宏觀調(diào)控失誤

　　政府行為對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是在土地市場(chǎng)不成熟及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制不完善的條件下，所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供給有限和市場(chǎng)機(jī)制不完善的情況下，容易滋生權(quán)力尋租現(xiàn)象，為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了溫床。不論是何種情況的調(diào)控不當(dāng)，都容易引起泡沫現(xiàn)象。

　　例如以“政、官、財(cái)”一體化為特點(diǎn)的日本政府在經(jīng)濟(jì)泡沫化過(guò)程中采取種種政策將國(guó)家發(fā)展目標(biāo)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向金融業(yè)，原來(lái)應(yīng)該投向物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)的資金也轉(zhuǎn)而流入金融投資領(lǐng)域。政府的誘導(dǎo)、投資者的沖動(dòng)與金融機(jī)構(gòu)本身存在的內(nèi)部不完善結(jié)合在一起。在政治、企業(yè)、社會(huì)三種力量的推動(dòng)下，房地產(chǎn)投機(jī)達(dá)到白熱化的程度。

　�。ǘ�）銀行貸款的過(guò)度支持

　　由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商僅僅依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，其開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源就是銀行貸款。但金融支持過(guò)度，大量的資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn)，給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。在這方面表現(xiàn)最為明顯的是東南亞國(guó)家。在沒(méi)有建立有效的銀行監(jiān)督和立法機(jī)構(gòu)的情況下，許多銀行或是直接貸款給房地產(chǎn)等高回報(bào)率的領(lǐng)域或是通過(guò)控股、參股方式將資金變相投入房地產(chǎn)公司。這些資金的流入使房地產(chǎn)價(jià)格極速膨脹。

　�。ㄈ�）寬松的金融環(huán)境

　　寬松的金融環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了溫床�？v觀各國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中或多或少都有金融環(huán)境的因素。例如美國(guó)國(guó)會(huì)在1980年通過(guò)的《放松管制和貨幣管理法案》中有關(guān)取消利率最高限度、放松資金來(lái)源、允許各種帶息支票存在、同意各類存款機(jī)構(gòu)分區(qū)域交叉等決定，在一定程度上促進(jìn)了美國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，但是也為房地產(chǎn)泡沫的形成創(chuàng)造了條件。

　�。ㄋ模┻^(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

　　資本在國(guó)際間的流動(dòng)是一把雙刃劍：一方面，它可以為資源在全球范圍內(nèi)的合理配置提供渠道；另一方面，錯(cuò)誤的經(jīng)濟(jì)信號(hào)將誤導(dǎo)大量的國(guó)際游資在國(guó)際間流動(dòng)，則可能會(huì)成為國(guó)際游資流入國(guó)出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的原因。房地產(chǎn)泡沫在這種條件下，就會(huì)被進(jìn)一步放大。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和人民幣的升值，相應(yīng)的中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格也有很強(qiáng)的上漲預(yù)期，所以流入中國(guó)的投機(jī)資本很多投向了房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如我國(guó)2004年的外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到6099.32億美元，其中后三個(gè)月外匯儲(chǔ)備猛增954億美元，幾乎占到全年增加額的一半。然而，這三個(gè)月的貿(mào)易順差總和卻僅僅只有280.7億美元。這增加的外匯儲(chǔ)備大部分流向了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而反過(guò)來(lái)，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格又吸引更多的外資進(jìn)入，過(guò)度的投機(jī)造成更大的人民幣升值壓力。這是一個(gè)正循環(huán)的強(qiáng)化過(guò)程。

　　四、房地產(chǎn)泡沫的防治

　　房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到整個(gè)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。目前我國(guó)正處在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的最佳時(shí)期，因此，吸取國(guó)際房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，預(yù)防和減少我國(guó)房地產(chǎn)泡沫必須采取相應(yīng)的防治措施。

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，防止政府調(diào)控失誤

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的。因此，政府應(yīng)該對(duì)該行業(yè)進(jìn)行干預(yù)。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策背景的改變，對(duì)房地產(chǎn)的影響往往是巨大而深遠(yuǎn)的。單一的應(yīng)對(duì)措施往往無(wú)能為力，所以政府要采取控制通貨膨脹、保持稅收政策的穩(wěn)定性、加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的控制，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)等一系列綜合措施。

　�。ǘ�）加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)督管理，防止銀行貸款的過(guò)度支持

　　推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資金流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管理與控制能力等。這個(gè)過(guò)程中我們還要結(jié)合其他的措施來(lái)預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。比如加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的檢測(cè)和調(diào)控，公開(kāi)盡可能多的市場(chǎng)信息，減少市場(chǎng)中的信息不完全和不對(duì)稱情況，設(shè)計(jì)合理的土地稅制來(lái)控制土地投機(jī)，比如土地增值稅、土地閑置稅等等。與此同時(shí)，必須大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　（三）規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，防止低利率形成的寬松金融環(huán)境

　　規(guī)范房地產(chǎn)融資行為，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)貸款。資金是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的資本來(lái)源，控制了源頭就從根本上控制了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過(guò)熱。因此金融機(jī)構(gòu)要合理有效利用金融手段來(lái)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)融資的行為。

　　嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放個(gè)人住房貸款。規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。

　　（四）警惕過(guò)剩的國(guó)際資本流動(dòng)

　　在金融自由化的背景下，高投資率以及大力吸引外資的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式要求有一套合理的資金流向監(jiān)管措施，以防止國(guó)際短期投資的投機(jī)性涌入。

　　加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)控，主要應(yīng)采取以下的措施：要以外資直接投資為主，間接投資為輔，以長(zhǎng)期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模；控制外債的投向，鼓勵(lì)外資投向技術(shù)領(lǐng)域，嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的規(guī)模；在引進(jìn)外資的同時(shí)，還應(yīng)調(diào)整本國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高生產(chǎn)能力，提高抵御外資的能力。

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