摘要：文章針對我國房地產(chǎn)價格過高上漲過快的問題，從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)購買需求和外部因素四個方面分析了我國房價過高過快上漲的原因，提出了穩(wěn)定房價的對策建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；成本推上；國際游資；經(jīng)濟適用房

　　一、近年來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲

　　1998年我國房地產(chǎn)市場開始了對舊體制的全面改革，許多的居民通過購買產(chǎn)權(quán)擁有了自己的住房。然而近年來，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與人民生活的安定。全面房改以來，原本為體制因素壓抑下的購房需求爆發(fā)出來，加之20世紀(jì)末擴大內(nèi)需的一系列政策，房地產(chǎn)價格一漲再漲：

　　由表1可以看出，1999～2005六年間，房屋銷售價格指數(shù)呈明顯上升趨勢。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查，2007年11月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家大力打壓下，我國房地產(chǎn)價格不降反升。

　　房價過高過快增長引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫。由于房地產(chǎn)虛擬需求過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價格相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，當(dāng)經(jīng)濟快速發(fā)展，財政狀況好轉(zhuǎn)時，盲目或有目的地投機房地產(chǎn)，而產(chǎn)生房地產(chǎn)價格暴漲現(xiàn)象被稱為房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)價格上漲到一定程度泡沫破裂，價格就會急劇下降。因而需要根據(jù)泡沫的具體成因采取有效對策，控制房地產(chǎn)價格繼續(xù)大幅上漲。

　　二、近期我國房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的原因

　�。ㄒ唬┱�府方面

　　有關(guān)房地產(chǎn)的各種現(xiàn)行制度在執(zhí)行過程中有許多不規(guī)范之處。雖然國家出臺了很多鼓勵中低價房產(chǎn)，特別是經(jīng)濟適用房的開發(fā)政策，但是，還存在很多不完善之處，實際操作過程中也缺乏有效的監(jiān)督管理。最近北京新推出的經(jīng)濟適用房項目，在認(rèn)購過程中出現(xiàn)了很多不公平、不規(guī)范的現(xiàn)象，使調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期的效果。新出臺的政策缺乏權(quán)威的解釋，容易產(chǎn)生誤解，也影響了調(diào)控效果，有的誤解還被投機者利用，成為他們哄抬房價牟取暴利的工具。另外土地審批環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的不公平、不透明的現(xiàn)象，抬高了土地使用成本。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)方面

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)方面。由于對房地產(chǎn)需求的錯誤預(yù)期和高收益的誘惑，開發(fā)商把大量資金投入到了高檔物業(yè)的開發(fā)之中，盲目追求“大而全”，而需求較大的中低檔物業(yè)開發(fā)不足。供需錯位使大量高檔物業(yè)積壓，形成空置，而中低檔物業(yè)的需求卻得不到滿足，價格上漲。

　　2、開發(fā)成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用權(quán)無償劃撥和有償出讓是我國城市用地供應(yīng)的兩種形式。近年來，土地使用成本持續(xù)上升（見表2）。首先，土地批租制度存在明顯的缺陷。城市土地使用權(quán)有償出讓就是土地批租制，是指在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，土地使用者可以向國家購買一定期限的土地使用權(quán)。使用權(quán)取得時，用地者要將批租期限內(nèi)的大部分稅費一次性繳付，短期內(nèi)會造成地價過高，間接抬高了房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成土地使用價格隱性上漲。土地批租價格成為少數(shù)不法之徒進行權(quán)錢交易的資本。開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)過程中用于賄賂官員的額外資金，在銷售時轉(zhuǎn)嫁給了購房者，提高了房價。（2）開發(fā)企業(yè)融資成本上升。近年來，為了打壓房地產(chǎn)泡沫，制止房地產(chǎn)過度開發(fā)，管理部門出臺了一系列政策，提高了開發(fā)企業(yè)的貸款門檻，造成新建房地產(chǎn)項目融資成本上升。對此，開發(fā)企業(yè)的反應(yīng)無非兩種：一是減少開發(fā)量，二是提高已建房產(chǎn)價格，以求盡快回籠資金，從而提高了房價�？梢姡�如果調(diào)控力度過猛，調(diào)控手段過于生硬，不僅不能達(dá)到預(yù)期的效果，甚至可能適得其反。

　　3、需求方面。（1）城市化進程加快，家庭規(guī)�？s小。隨著城市化進程的加快和原有城市規(guī)模的擴大，一方面，城市人口的膨脹產(chǎn)生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同樣需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規(guī)模是指家庭平均人口數(shù)。家庭規(guī)模與住房價格變化方向相反。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現(xiàn)家庭小型化趨向。根據(jù)我國人口普查數(shù)據(jù)，1982年我國家庭平均人口為4.43人，2004年則降到3.6人左右，表明我國家庭規(guī)模20多年來急劇變小，人們對住房的需求量也隨之激增，推動房價不斷上漲。（2）社會心理因素。當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，消費型購買者預(yù)期將來購買會帶來更大的支出，投資型購買者希望資產(chǎn)的持有會帶來更大的增值，于是爭相購買，推動價格繼續(xù)上升。如今我國國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，再加上“入世”、“奧運”等利好消息的影響，人們自然做出房價上揚的預(yù)期。再加上投機者利用市場信息的不對稱，宣揚房價繼續(xù)上漲的觀點，形成大規(guī)模跟風(fēng)購買，造成短期內(nèi)房價非正常上漲。另外，國家為了控制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，采取了一系列措施，但從普通消費者看，這些政策只意味著“開發(fā)商的資金和土地都受到了限制，只能通過提價來保持高收益”，于是爭相購買，推動房價繼續(xù)上漲。

　　4、外部因素。從2005年7月21日起，我國放棄了盯住單一美元的做法，實行以市場供求為基礎(chǔ)、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)和有管理的浮動匯率制度，人民幣開始小幅升值。從匯率制度改革至2006年末，人民幣對美元累計升幅達(dá)6%，到2008年2月26日人民幣與美元的比價已達(dá)到7.1505元/美元。在人民幣繼續(xù)升值預(yù)期的刺激下，國際資本大量流入，是我國的外匯儲備猛增的原因之一，到2006年12月底，我國外匯儲備余額已達(dá)10663.44億美元，居世界第一位。這些國際游資兌換成人民幣進入我國房地產(chǎn)市場，期待人民幣更大幅升值時出售，再兌換成外幣，就可得到房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益，國際游資的大量涌入大大推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

　　三、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的對策建議

　�。ㄒ唬┱�府

　　1、正確運用財政稅收政策進行調(diào)控。在對房地產(chǎn)征稅過程中，要區(qū)分對不同環(huán)節(jié)征稅可能產(chǎn)生的結(jié)果。由于我國房地產(chǎn)市場稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象嚴(yán)重，開發(fā)商可以通過提高售價的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購房者，若在開發(fā)環(huán)節(jié)課以重稅，不僅不能有效地打擊房地產(chǎn)的過度開發(fā)，反而促使房價一路飆升，因而，在開發(fā)環(huán)節(jié)主要對高檔公寓、別墅、寫字樓征稅即可，應(yīng)把征稅重點放在房地產(chǎn)的持有和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。

　　2、減少土地使用審批環(huán)節(jié)，降低土地使用成本。降低土地使用成本的過程，并非降低土地出讓金，而是整頓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的不合理收費。減少土地使用審批環(huán)節(jié)，也并不是簡單的“砍”掉幾個環(huán)節(jié)，方便土地使用權(quán)的取得（因為這樣會造成土地的無秩序開發(fā)，不利于保護耕地），而是加強管理，使其過程更加透明化、簡單化，將原來土地批租過程不規(guī)范而產(chǎn)生權(quán)錢交易的部分減掉。

　　3、完善房地產(chǎn)稅，爭取早日開征。目前正在醞釀之中的房地產(chǎn)稅，還僅限于理論和實驗階段，也存在諸多爭議，需要不斷完善。房地產(chǎn)稅應(yīng)為地方稅收，本著“取之于地、用之于城”的原則，將房地產(chǎn)稅收收入廣泛用于本地區(qū)的環(huán)境改善和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以促進本地區(qū)的城市建設(shè)和經(jīng)濟的發(fā)展。

　　4、加強收入結(jié)構(gòu)調(diào)整。既然住房需求的主體是普通中低收入居民家庭，那么可以通過收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中低收入者的收入增幅，降低房價收入比，促進供求平衡，進而穩(wěn)定房價。對于那些高收入人群，降低他們的收入增幅，可能使他們因為資金不足而放棄或延緩房地產(chǎn)投機行為，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

　　5、加強輿論引導(dǎo)。既然消費者預(yù)期在推動房價上漲的過程中起著舉足輕重的作用，而輿論導(dǎo)向又時時影響著人們的預(yù)期，那么，要想切實穩(wěn)定房價，就要通過媒體的作用，把握輿論導(dǎo)向，間接改變?nèi)藗兊念A(yù)期，從而控制需求，調(diào)控房價。國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)價格而采取的各種新政策，也要通過媒體進行解釋。政府應(yīng)建立官方政策解釋機構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)媒體去偽存真，促進各種政策起到應(yīng)有的調(diào)控效果。

　　6、規(guī)范經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售。經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品房，具有經(jīng)濟性和適用性的特征。經(jīng)濟適用房的開發(fā)準(zhǔn)確地說不是一種純粹的經(jīng)濟行為，而是一種調(diào)控手段，它將對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價格產(chǎn)生重大影響，平抑過高的商品房價格。要建立完善的監(jiān)督機制，避免在經(jīng)濟適用房的開發(fā)和銷售中出現(xiàn)以權(quán)謀私、擅自抬價等問題。

　　7、采取措施控制“熱錢”涌入房地產(chǎn)市場。一方面，要完善外資監(jiān)管機制，對外資的流入采取監(jiān)督控制，建立預(yù)警機制。另一方面，要引導(dǎo)外資流向，使外資盡量流入生產(chǎn)性領(lǐng)域，發(fā)展這些產(chǎn)業(yè)，尤其是供不應(yīng)求的消費資料的生產(chǎn)行業(yè)，不僅有利于擠出房地產(chǎn)市場的泡沫，也可以抑制我國目前的消費品價格結(jié)構(gòu)性上漲。

　　（二）房地產(chǎn)企業(yè)

　　1、從需求出發(fā)，調(diào)整各類房地產(chǎn)項目投資結(jié)構(gòu)。目前的空置房基本都是豪華別墅、高檔公寓、寫字樓等高端房地產(chǎn)項目，說明這些項目供過于求，而中低等價位的房屋緊缺，其供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到廣大消費者的購買需求。只有開發(fā)企業(yè)對市場需求情況有了正確的了解，而且據(jù)其對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整，才能從根本上穩(wěn)定房價。

　　2、融資途徑多元化。國外的房地產(chǎn)企業(yè)一般采取上市融資、債券融資、購房者與開發(fā)商合伙建房等多種途徑進行融資。但是在我國，支撐房地產(chǎn)價格的資金60%-70%來自銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金來源也以銀行貸款和購房首付款為主。從長期看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形式單一，一方面會給商業(yè)銀行和購房者帶來較大風(fēng)險，對于商業(yè)銀行而言，大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一旦難以收回，便成為呆壞賬，使其蒙受巨大的損失。當(dāng)信貸政策變動，貸款難度加大時，企業(yè)的資金鏈就會斷裂，影響開發(fā)企業(yè)的正常運行。而學(xué)習(xí)國外先進經(jīng)驗，廣泛采用多種融資途徑，則可大大降低成本和風(fēng)險。

　　（三）購房者

　　一方面，要了解房地產(chǎn)市場的真實情況，形成正確的預(yù)期。要相信國家的調(diào)控能力，克服從眾心理，形成理性的消費投資習(xí)慣，不要盲目從眾。對相關(guān)信息要學(xué)會去偽存真，不要受投機性炒作的影響，把握投資方向，客觀上穩(wěn)定了房價。

　　另一方面，對房地產(chǎn)政策措施要正確理解，了解最新政策和對政策的解釋，避免產(chǎn)生誤解。

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”這是人們“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓對美好生活的向往，更是我們要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)所在。雖然，如今我國房地產(chǎn)市場還不成熟，出現(xiàn)了房價過高過快上漲的問題，引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫，但是，相信通過政府、企業(yè)和廣大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)業(yè)更好地為國民經(jīng)濟的發(fā)展服務(wù)，為人民生活水平的提高服務(wù)。

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