未完工房產(chǎn)不在當年度匯算清繳

來源: 王俊學編輯： 2009/05/05 10:43:46　　字體：大小

　　房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，它的銷售往往是在產(chǎn)品未完工前就已經(jīng)開始進行。由于開發(fā)產(chǎn)品的制造過程又不是以納稅年度為周期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能保證在一個納稅年度結束時已實現(xiàn)的銷售收入都屬于完工產(chǎn)品，往往未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入占有一定比例。企業(yè)進行所得稅匯算清繳，不僅需要對象的收入已實現(xiàn)，而且還需要對象的成本費用項目能夠全部準確核算出來。而未完工開發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結束時，只有預售收入，其成本費用項目仍然不能夠歸集全，也不能夠準確核算出來，因此，納稅年度結束時，仍未完工的開發(fā)產(chǎn)品在當年度內預繳的所得稅，不能參加當年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　舉例說明，A房地產(chǎn)開發(fā)公司截至2008年12月31日賬面共有2780萬元的未完工開發(fā)產(chǎn)品預售收入，雖然在各筆預售收入在發(fā)生的當期已按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，并計入當期應納稅所得額，但在2008年度匯算清繳時，預售收入2780萬元還不能參加當年度的企業(yè)所得稅匯算清繳。

　　其預售收入不作有關費用扣除基數(shù)

　　《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過當年銷售（營業(yè)）收入的5‰。企業(yè)每一納稅年度發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15％的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有取得的開發(fā)產(chǎn)品收入才可確認為銷售收入。因此，在國務院財政、稅務主管部門未另有規(guī)定前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除基數(shù)，只有等到預售收入轉為銷售收入時，才能將其作為計算基數(shù)。如上例A房地產(chǎn)開發(fā)公司的未完工開發(fā)產(chǎn)品預售收入2780萬元，不得作為有關費用的扣除基數(shù)。

　　年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入繳納的營業(yè)稅金及附加不允許在繳納當年扣除

　　年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入雖然已按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，但是其預售收入并不能算做房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當年的銷售收入。根據(jù)計算企業(yè)應納稅所得額所遵循的權責發(fā)生制原則，年終仍未完工開發(fā)產(chǎn)品的預售收入繳納的營業(yè)稅金及附加也不屬于當年的費用，不應該在繳納的當年扣除，其扣除時間應在開發(fā)產(chǎn)品的實際完工年度。

　　預計毛利額不能在匯算清繳期調整

　　國稅發(fā)〔2009〕31號文件對企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率規(guī)定，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。這與《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）規(guī)定的預計利潤率相比，同等地域降低了5個百分點（經(jīng)濟適用房等項目除外）。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要特別注意，因預計計稅毛利率變動，2008年多計入當期應納稅所得額的未完工開發(fā)產(chǎn)品的預計毛利額，只能在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行調整，不允許在匯算清繳期調整。例如，盛亞地產(chǎn)公司2008年10月10日開始預售新開發(fā)的位于白城市郊的櫻香園高檔住宅，2008年累計實現(xiàn)預售收入3800萬元。預計該項目將在2009年9月竣工。按照國稅函〔2008〕299號規(guī)定，企業(yè)應計入當年度應納稅所得額的最低預計毛利額為570萬元，比按國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定計算的380萬元多出的190萬元，由于開發(fā)產(chǎn)品在2008年度沒有完工，不可以在2008年度的匯算清繳期內調整。

責任編輯：冠

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