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摘要:全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞,提高資金使用效率,而且避免了許多在決算中開發(fā)商與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式,通過不斷實踐與探索,將在招標、合同簽訂、工程實施、竣工等環(huán)節(jié)為提高房地產(chǎn)開發(fā)建設資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。
關鍵詞:全過程;跟蹤審計;房地產(chǎn)開發(fā);控制
自2005年以來,隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行,房地產(chǎn)開發(fā)從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡,與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制日益成為開發(fā)商所關心的重點,房地產(chǎn)開發(fā)項目造價全過程跟蹤審計是開發(fā)項目投資控制的重要手段,也是工程造價由靜態(tài)控制向動態(tài)控制的轉變。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價全過程跟蹤審計是指造價咨詢機構對開發(fā)項目從前期、實施、竣工結算的各階段、各環(huán)節(jié)工程造價進行全面的、全過程的監(jiān)督和控制。跟蹤審計作為現(xiàn)代審計的一種重要方式,已經(jīng)在大中型房地產(chǎn)開發(fā)項目審計中被采用,并且取得了明顯的社會效益和直接的經(jīng)濟效果。
一、開發(fā)項目全過程跟蹤審計的主要特點
全過程跟蹤審計不同于傳統(tǒng)意義上的工程結算審計。傳統(tǒng)的工程結算審計是對工程造價進行事后控制,這種工程造價的控制方法是在工程實體形成,竣工交付使用后進行的,雖然也能節(jié)約一定的建設資金,但是存在難以克服的缺點,即工程建設投資具有不可逆轉性,只要發(fā)生了便不好挽回,即使在工程結算審計中認為不應增加或可以降低的費用,但由于已經(jīng)發(fā)生且程序合法、手續(xù)完善,已經(jīng)無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結束全過程的控制,即工程招標結束簽訂合同前造價咨詢就介入,在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結算過程中,對工程造價進行全過程控制。
與傳統(tǒng)的工程竣工結算審計相比,全過程跟蹤審計具有其突出的特點。首先,全過程跟蹤審計是對工程造價進行的主動控制。從材料采購招標、材料設備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務,合理確定并有效控制工程造價,使工程建設投資在事前和事中得到控制,達到主動控制的目的,最大限度地降低工程造價。其次,從時間角度來看,全過程跟蹤審計屬于事前、事中審計,傳統(tǒng)的工程結算審計屬于事后審計。工程竣工結算審計只能在工程結束后,依據(jù)施工和監(jiān)理單位提供的結算資料進行審計;而對工程建設中大量的隱蔽工程以及眾多的變更簽證無法準確掌握,造成了工程造價的潛在水分。全過程跟蹤審計對隱蔽工程、非實體費用等可提前計量、記錄和取證,避免事后發(fā)生爭議。通過參與對施工過程中的設計變更可行性與變更費用的論證,對進度款撥付額進行復核,與工程施工同步確定工程造價,避免了大幅度超預算現(xiàn)象的發(fā)生,杜絕了投資失控,同時也增大了審計的透明度和減少了后期審計的工作量。最后,全過程跟蹤審計相對于竣工結算工作業(yè)務量大,并且?guī)в泻艽蟮淖稍冃?、服務性,實施開發(fā)項目全過程跟蹤審計后,專業(yè)審計人員可以根據(jù)項目委托方或投資方的需要,及時提供咨詢服務,從而將盲目擴資、超投資計劃、超預算等現(xiàn)象消滅在事前。
二、全過程跟蹤審計工作的實施內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計的內(nèi)容十分復雜,從總體上看,可劃分為以下幾個階段進行實施:
1.招標階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協(xié)助委托人編制或審核施工、材料設備采購招標文件,保證其內(nèi)容完整,有關要求合理、合法;主要包括:審核工程量清單,并保證其完整、正確;項目設置(特別是第五級編碼設置)、項目名稱表達、工程量計算規(guī)則是否符合《建設工程工程量清單計價規(guī)范》要求;評標標準和方法是否科學合理;審核標底,并保證其完整合理;參與招標、評標過程,提出合理化建議,保證其符合有關規(guī)定等。
2.合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構的主要工作內(nèi)容有:擬訂施工及設備材料采購合同,保證其合理、合法合同形式;審查重要合同條款(付款方式、合同雙方風險的分擔,特別是主要建筑材料及設備供應方式及價格的確定、合同質量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等)是否有利于降低風險、控制造價、發(fā)揮投資效益;重點審核合同中關于工程價款調(diào)整的范圍、程序、計算依據(jù)和設計變更、現(xiàn)場簽證、材料價格的簽發(fā)和確認方面的條款,明確工程造價結算方式,避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現(xiàn)象的發(fā)生。
3.工程實施階段。對工程量清單報價招投標的工程,依據(jù)招標、投標文件和合同的內(nèi)容進行跟蹤設計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設計變更的論證,對影響工程價款的部分提出相應的建議或方案;審核圖紙以外工程經(jīng)濟簽證,對于影響工程造價較大,特別是隱蔽工程,審計人員及時到現(xiàn)場進行審核或確認,并作相應的取證;嚴把簽證關,嚴格控制工程變更,盡量減少變更費用;參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質量是否與合同條款相符,以及進度撥付款額度,防止工程款超付或業(yè)主方所供材料款的漏扣,避免工程進度滯后或出現(xiàn)質量問題,造成不必要的糾紛;定期進行計劃支付與實際的比較分析,不定期提交造價變化分析報告,找出存在的問題,研究糾偏的措施;收集整理有關新材料、新工藝實施過程中的有關資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄,作為審核與編制招標文件的基礎資料;根據(jù)工程的實際需要,審計咨詢機構會同開發(fā)企業(yè)、施工承包單位、監(jiān)理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量,積累施工項目單價資料。
4.竣工階段。分析研究可能發(fā)生工程費用索賠的誘因,制定防范性對策,避免減少承包單位提出索賠的機會;審核承包單位提出的索賠要求,并進行協(xié)商,及時處理費用索賠;審核承包單位提交的竣工結算書;審計工程財務決算。
三、跟蹤審計工作的控制重點
在全過程跟蹤審計工作實踐中,常常是對建設項目的每個分部、分項的建設活動全部參與并審計,這種做法重點不突出,不僅工作量大,造成審計資源浪費,而且影響施工進度,因此,科學合理地選擇跟蹤審計介入的時機和內(nèi)容是跟蹤審計的關鍵。首先,對工程質量、進度、投資影響較大且事后不能審計或審計難度較大的工作內(nèi)容,要作為跟蹤審計的重點和必審項目,提前介入。對其他工程內(nèi)容和施工活動,根據(jù)審計資源和條件采取不定時抽查的方式進行現(xiàn)場取證和審核,隨機進行。其次,對施工組織設計中確定的施工措施和方法重點審核。施工組織設計中的措施和方法一般比較安全,技術含量較高,因此措施費用也較高。而施工單位往往愿意采取簡易的施工方法,從而獲取最大的利潤,不僅對工程質量造成影響,而且還會給施工安全帶來隱患。最后,對后期影響工程造價比較大的設計變更及現(xiàn)場簽證要重點審核。對涉及變更應先報審變更資料,經(jīng)審核需要變更的,要嚴格程序,避免隨意變更。對牽扯到增減工程造價的現(xiàn)場簽證,不僅要對其進行論證,還要求其現(xiàn)場簽證的時間性,不能補簽、改簽,對簽證的規(guī)范性、及時性和必要性要重點審查。
1.參與工程項目的招投標。審計人員參與招投標工作,主要從招標程序、招標文件、招標組織上進行審計監(jiān)督,審查有無不按規(guī)定執(zhí)行,有無暗箱操作,是否按招標工程的綜合條件擇優(yōu)確定中標單位。
2.合同簽訂前的審核。對合同的簽訂進行監(jiān)督和法律咨詢,審核合同是否符合法律法規(guī),同時還要審查有關文件精神是否落實到合同中去,對于約束施工單位行為的處罰措施有沒有具體體現(xiàn)。
3.對影響工程造價比較大的重要部位和重要環(huán)節(jié)進行重點跟蹤。根據(jù)施工進度,采用定期或不間斷方式進行跟蹤、利用照相機、攝像機等工具記錄、取證。對于定額缺項或不在綜合單價中的項目,在施工過程中協(xié)助有關各方做好實際消耗量的計量、記錄。
4.把握好設計變更及現(xiàn)場簽證關。以合同的形式,督促設計單位嚴格執(zhí)行設計規(guī)范,盡量減少設計變更,必須變更的,應先報審變更資料,經(jīng)審核需要變更的,要嚴格程序,避免隨意變更。嚴格審查施工簽證的規(guī)范性、及時性和必要性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞,提高資金使用效率,而且避免了許多在決算中業(yè)主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產(chǎn)生的一項新的審計方式,正在不斷實踐探索階段,在今后的實踐過程中還要不斷加以完善,使其在完善開發(fā)項目工程造價管理,提高開發(fā)建設資金使用效益方面發(fā)揮更加積極的作用。
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