摘要：隨著中國房地產市場由成長期走向成熟期，房地產開發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運作，企業(yè)要想獲得更多的利潤，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。成本管理是實現(xiàn)企業(yè)財務目標的主要手段之一，歷來是企業(yè)管理的重心。介紹了新的成本管理的理念，研究成本管理如何貫穿于房地產開發(fā)項目的始終，如何實現(xiàn)每個階段的有效控制。并提出：在成本管理的實施過程中，房地產企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結合，注重全面成本管理。

　　關鍵詞：成本管理；房地產企業(yè)；項目管理

　　前言

　　在我國，房地產業(yè)還是一個新興產業(yè)，伴隨著土地使用制度改革及住房制度改革逐步深入，中國房地產業(yè)已由原來盲目的發(fā)展轉入理性成長的軌道。面對這樣充滿機遇也充滿挑戰(zhàn)與競爭的年代，面對越來越復雜的開發(fā)活動，房地產企業(yè)必須明確自己的定位，并且有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理控制房地產開發(fā)過程中的每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預期利潤。成本管理作為發(fā)現(xiàn)并保證預期目標實現(xiàn)的一個重要手段，將在未來的項目開發(fā)管理中發(fā)揮著越來越重要的作用。

　　一、成本管理在房地產開發(fā)項目的應用

　　1、成本管理概述

　　良好的成本管理工作是一個企業(yè)立足于市場的關鍵。多年來，人們一直都在不斷地探討和研究更為先進的成本管理理論和方法。

　　降低成本的途徑歸結起來有兩種實現(xiàn)方式：一是在既定的經濟規(guī)模、技術條件、質量標準條件下，通過降低消耗、提高勞動生產率等措施降低成本；二是改變成本發(fā)生的基礎條件來降低成本。

　　所謂成本管理就是對成本的確定和控制，成本的確定就是解決管理什么的問題，試想我們如果連管理什么都不清楚，就更加談不到控制了，因房地產產品有單件性、復雜性、多次性的特點，特定的產品有其特定的成本構成，根據(jù)房屋的結構不同就有磚混、框架、框剪之分，按照層數(shù)有多層，小高層、高層等，而且還有連排和獨立別墅等等。所以諸多經營、技術、管理方面的因素影響著房地產成本的確定，這些都是由房地產產品的策劃和定位決定的。

　　房地產開發(fā)成本特點主要體現(xiàn)在時間和空間上，時間上，成本在房地產開發(fā)過程中每時每刻都在發(fā)生；空間上，房地產開發(fā)成本包括發(fā)生在現(xiàn)場的實體成本和發(fā)生在公司的費用成本。

　　2、成本管理在房地產開發(fā)項目的應用

　　(1)事前管理：預測和計劃為事前管理，即在成本形成之前，根據(jù)企業(yè)的生產經營情況，運用一定的科學方法，進行成本指標的核算，并以此編制成本計劃，在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。在這部分中，主要包括了三個步驟：識別階段，即選擇定價目標。調查階段，即了解能實現(xiàn)公司既定目標的多項可能的投資方案。收集信息階段。在這階段，公司的主要工作就是要獲取備選投資方案的資料。

　　開發(fā)商可以采用公開投標的方式保證工程質量，可在眾多的投標單位選擇報價合理、工期較短、經營良好的承包商，簽訂承包合同，將工程任務委托負責完成，這樣有助于競爭，打破壟斷，能夠使承包商努力提高工程(服務)質量、縮短工期和降低成本。

　　(2)事中管理：前期工作完成后，即進入事中管理階段，在此階段主要由三個步驟組成：①選擇階段，即選擇應實施的方案，在選擇過程中公司一般可采取的分析方法有：貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法、回收期法、會計收益率法等；②籌資階段。就一個房地產開發(fā)項目而言，一般來說企業(yè)的自有資金是遠遠不夠的，因此企業(yè)的重要工作就是籌集資金。企業(yè)在進行籌資決策時，要充分權衡籌資風險，通過合理安排自投資金和借入資金的比例，大大降低成本。③項目實施和控制階段。由于開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長，因此，加強開發(fā)項目建設實施階段的管理，對于開發(fā)商實現(xiàn)預計的開發(fā)效益是非常重要的，作為開發(fā)商，在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個環(huán)節(jié)。

　　(3)事后管理。該階段也是整個項目的最后步驟，即事后控制、反饋及激勵。在該步驟中公司應抓好業(yè)績報告及評價激勵，這是成本控制能持續(xù)改進并發(fā)展的保證，同時應做好控制報告的制度，由專門人員負責對報告進行分析，并形成反饋報告?？傊鶕?jù)房地產開發(fā)建設單位的特點，成本核算對象應是具有獨立的設計文件，可以獨立的組織施工的開發(fā)建設產品，在開發(fā)產品成本事后管理過程中，企業(yè)必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計劃的完成情況，并納入經濟責任制，實行獎罰。

　　綜上所述，房地產開發(fā)的成本管理是一個系統(tǒng)工程，它貫穿于一個項目的始終，從謀劃運作到全部房屋銷售出去，影響成本的因素很多，如資源價格、建設周期、設計和工程質量、裝修檔次、資金占用成本和投資項目商品房面積比例等，應當充分發(fā)揮公司內部拆遷、質量技術安全、經營等各個部門在成本管理中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中降低本身成本，實現(xiàn)企業(yè)經濟效益和社會效益。

　　二、實施成本管理房地產企業(yè)應注意的問題

　　成本管理是一個系統(tǒng)工程，貫穿于開發(fā)項目的始終，依賴于房地產企業(yè)各個部門的通力合作。對于房地產企業(yè)來說，滿足顧客的需求，適應市場的變化是實現(xiàn)企業(yè)利潤，為社會做出貢獻的根本途徑。因此，在成本管理的實施過程中房地產企業(yè)要注意成本管理戰(zhàn)略與企業(yè)其他戰(zhàn)略的結合，如不能一味地追求成本的降低，而偷工減料忽視項目的質量也要注重全面成本管理，做到全方位、全員和全過程等。下面具體探討實施成本管理過程當中，企業(yè)應當注意的問題：

　　(1)抓住設計階段這個成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。項目成本控制貫穿于項目建設的全過程，影響項目成本可能性最大的階段，是約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段，影響項目成本的可能性約為20%～60%；而在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為5%～30%。很顯然，從根本上降低商品房項目的成本，項目投資控制的關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來，房地產開發(fā)企業(yè)普遍忽視工程建設設計階段的成本控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段%%%審核建筑安裝工程費，合理結算工程價款。這樣做盡管也有效果，但畢竟是亡羊補牢，事倍功半。雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占3%左右，但設計階段是控制項目生產性費用的關鍵階段。據(jù)統(tǒng)計資料分析，這3%的費用對工程造價的影響程度占50%以上。在設計階段，為控制造價，可以采用限額設計的方法，按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。同時，各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

　　(2)建立質量管理體系，保證成本的降低。房地產的項目開發(fā)是為了創(chuàng)造一個品牌樓盤，項目的質量是樓盤的靈魂，樓盤的品質對項目的成功與否起著極大的作用。實施ISO 9000認證，貫徹ISO 9000族標準，可以幫助房地產企業(yè)提高企業(yè)知名度和美譽度，提高企業(yè)內部管理水平，促進企業(yè)技術創(chuàng)新，提高開發(fā)項目的建筑質量、環(huán)境質量，提高企業(yè)競爭能力；有利于企業(yè)把握市場機遇，擴大市場份額；有利于整合資源，優(yōu)化成本，提高經濟效益。良好的質量與成本的降低是不矛盾的，在給定的設計質量的條件下，提高質量雖然增加了相應的檢驗成本、材料成本，但這種預防可以減少缺陷，提高顧客的滿意度，減少不滿意所帶來的返修成本、賠償損失、信譽損失，相應來說后者的成本更大，容易導致得不償失。

　　(3)注重員工培養(yǎng)培訓是保障成本管理的有效實施。人是企業(yè)最寶貴的財富，只有靠人的參與，提高人的意識，才能做好成本管理這項重要工作。對于企業(yè)的高層管理者來說，除了具有創(chuàng)新精神外，同時還要具備各方面的知識，比如人才經營與組織創(chuàng)新知識、房地產規(guī)劃與建筑設計以及環(huán)境設計知識、計算機，電子商務等信息技術、融資與財務管理知識、建筑項目管理知識與成本管理知識、營銷知識等。對于企業(yè)的一般員工而言，企業(yè)應該向員工介紹成本管理對于企業(yè)的重要性，同時也應邀請專家開展有關成本管理知識、技能和相關軟件的培訓。并建立相應的激勵措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。

　　三、結語

　　房地產企業(yè)的生存和發(fā)展面臨更多的挑戰(zhàn)。房地產市場的需求發(fā)生影響，從總量上來看，入世可能帶來房地產需求的增加，從細分市場來看，入世對不同性質檔次以及區(qū)域的建筑產生不同的影響，房地產企業(yè)的經營環(huán)境也得到完善。入世后，政府辦事效率提高，政策規(guī)范，透明度提高，中介服務完善，融資途徑增加等等，都有利于房地產企業(yè)的發(fā)展。同時，我國現(xiàn)有的2萬多家房地產企業(yè)，由于發(fā)展時間比較短，一般都存在規(guī)模小、資金少、服務差、資質低等問題，面對的競爭對手是長期在市場經濟條件下經營運作的具有強大實力的外國房地產企業(yè)，如果我們的企業(yè)不創(chuàng)新，不改變原有的做法，就會被國外的房地產企業(yè)所代替。在這樣的背景下，更要認識到成本管理的重要性，樹立成本效益、品牌效益、成本質量、時間成本和資本經營等觀念，將成本效益貫穿工作的始終。

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