一、公允價(jià)值的概念

　　各國關(guān)于公允價(jià)值的概念，其共同點(diǎn)是：公允價(jià)值不是企業(yè)在強(qiáng)制性交易、清算或拍賣中收到或支付的金額，即這種計(jì)量方法是建立在持續(xù)經(jīng)營這個(gè)會(huì)計(jì)的基本假設(shè)基礎(chǔ)之上的，正如IAS39所述“在公允價(jià)值定義中隱含著一項(xiàng)假定，即企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，不打算或不需要清算，不會(huì)大幅度縮減其經(jīng)營規(guī)模，或按不利條件進(jìn)行交易”；交易雙方是熟悉情況的、自愿的，即雙方對(duì)某一價(jià)值的判斷是建立在信息對(duì)稱的基礎(chǔ)之上的。

　　二、南京高科投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用分析

　�。ㄒ唬┌咐�描述及分析。

　　作為以從事開發(fā)區(qū)基建起步的上市公司，南京高科的園區(qū)建設(shè)是公司優(yōu)勢及重心所在。公司背靠南京市政府控股100％的南京新港開發(fā)總公司，在土地開發(fā)上有著無與倫比的政府資源支持優(yōu)勢。公司的儲(chǔ)備土地主要是工業(yè)用地，取得成本相對(duì)較低。根據(jù)新公布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，上市公司可以通過賺取租金或持有房地產(chǎn)等待其增值獲取利潤。在具體的計(jì)算方法上，該準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值模式。一旦投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提升，上市公司的財(cái)報(bào)將體現(xiàn)這些利潤。該準(zhǔn)則使得像南京高科這樣經(jīng)營園區(qū)的上市公司，受益于公允價(jià)值的調(diào)整。但實(shí)際上，南京高科并沒有使用公允價(jià)值核算相關(guān)投資性房地產(chǎn)，而選擇了成本法核算，這是什么原因呢？

　　1.以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，雖然能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的收益，但在會(huì)計(jì)政策變更之時(shí)企業(yè)的凈資產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)較大增長，從而影響當(dāng)期甚至后期凈資產(chǎn)收益率的增長，而凈資產(chǎn)收益率往往是實(shí)施股權(quán)激勵(lì)時(shí)考察的重要指標(biāo)。

　　2.絕大多數(shù)的企業(yè)選擇沿用原有的成本法計(jì)量投資性房地產(chǎn)，而不采用公允價(jià)值計(jì)量法，可能更多的是看中成本法對(duì)利潤的調(diào)節(jié)作用。因?yàn)樵诓捎贸杀痉ǖ那闆r下，當(dāng)房地產(chǎn)出售時(shí)，售價(jià)減去成本產(chǎn)生的利潤能夠一次性全部進(jìn)入當(dāng)期收益；在使用公允法時(shí)，由于每個(gè)報(bào)告期末，都要根據(jù)當(dāng)時(shí)的公允價(jià)值確認(rèn)損益，到出售時(shí)，實(shí)際已將收益分?jǐn)傆诟鱾�(gè)報(bào)告期。因此，未來期望通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)利潤大幅增長或扭虧的企業(yè)當(dāng)然會(huì)繼續(xù)使用成本法計(jì)價(jià)，在A股市場中已有不少這樣的案例。

　　3.在成本法下，房地產(chǎn)資產(chǎn)每期需要計(jì)提折舊，使其賬面成本不斷減小的同時(shí)也減少了企業(yè)當(dāng)期利潤，而出售時(shí)則相當(dāng)于將以往已計(jì)提的折舊全部轉(zhuǎn)化為出售期的利潤，變相實(shí)現(xiàn)了利潤在不同期間的調(diào)節(jié)。在行業(yè)景氣度較高時(shí)，企業(yè)更愿意采用成本法，因?yàn)殡m然有折舊減少了當(dāng)期利潤，但一方面企業(yè)的稅收也隨之減少了，另一方面，出售時(shí)帶來的巨大利潤，無論是對(duì)達(dá)到股權(quán)激勵(lì)要求的增長目標(biāo)，還是關(guān)鍵時(shí)刻避免企業(yè)戴帽退市，顯然都大有益處。

　　4.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值評(píng)估，符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值和能力。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的適用條件是嚴(yán)格的，不允許公司采用估值技術(shù)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，要根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南，關(guān)于“同類或類似房地產(chǎn)”的定義，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估十分復(fù)雜和困難。

　　基于以上幾點(diǎn)的考慮，上市公司在眼前利益和長遠(yuǎn)利益的博弈中，大多選擇放棄了使用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，而沿用成本法計(jì)量核算，這也減輕了會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力，減少了上市公司運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)進(jìn)行利潤操縱的可能性。

　�。ǘ�）審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析。

　　公允價(jià)值計(jì)量確認(rèn)是對(duì)注冊會(huì)計(jì)師專業(yè)素質(zhì)的挑戰(zhàn)。根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)和與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)均不存在活躍市場時(shí)，則該資產(chǎn)的公允價(jià)值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計(jì)算的現(xiàn)值評(píng)估確定�，F(xiàn)值技術(shù)的應(yīng)用需要有高超的專業(yè)技術(shù)，誠信的評(píng)估隊(duì)伍，目前我國評(píng)估人員與會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)與專業(yè)技能都不容樂觀。注冊會(huì)計(jì)師在進(jìn)行審計(jì)時(shí)，也需要對(duì)現(xiàn)值評(píng)估技術(shù)和方法有較好的掌握才能進(jìn)行專業(yè)判斷，但這并不是一件容易的事，需要經(jīng)驗(yàn)的積累和專業(yè)的培訓(xùn)。

　　其次是對(duì)注冊會(huì)計(jì)師道德素質(zhì)的挑戰(zhàn)。一些審計(jì)單位和審計(jì)人員，在執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，受到了來自上市公司、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門等方面的壓力和利誘，同時(shí)為了招攬業(yè)務(wù)，穩(wěn)定與客戶的合作關(guān)系，往往容易喪失道德水準(zhǔn)和職業(yè)良知，按客戶意圖進(jìn)行審計(jì)，對(duì)資產(chǎn)虛假評(píng)估和歪曲的會(huì)計(jì)信息視而不見，甚至與客戶串通進(jìn)行欺詐、舞弊。

　　我國公允價(jià)值審計(jì)無序局面的產(chǎn)生在很大程度上是由于對(duì)公允價(jià)值會(huì)計(jì)的舉棋不定。1998年，我國財(cái)政部發(fā)布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——債務(wù)重組》等準(zhǔn)則中采用公允價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。而到2001年初，我國財(cái)政部以上市公司采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)造假行為嚴(yán)重為由修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中涉及公允價(jià)值的內(nèi)容部分或全部刪除。在此后的2002年、2003年、2004年，財(cái)政部和中國證監(jiān)會(huì)不斷地變化基調(diào)，或是刻意回避或是明確支持公允價(jià)值在會(huì)計(jì)中的運(yùn)用。與此同時(shí)，與公允價(jià)值相關(guān)審計(jì)制度的制定也不盡如人意，對(duì)已有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)只是形式點(diǎn)明，沒有體現(xiàn)審計(jì)思路。由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則征求意見稿還存在爭議，其他機(jī)構(gòu)公告也沒有引起足夠重視，審計(jì)并沒有具體規(guī)范。這導(dǎo)致了我國與公允價(jià)值相關(guān)審計(jì)處于簡單、分散、不適用甚至混亂的局面。

　　我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所存在的上述系統(tǒng)性缺陷在影響被審計(jì)單位公允價(jià)值計(jì)量和披露的信息質(zhì)量的同時(shí)，也會(huì)給注冊會(huì)計(jì)師的公允價(jià)值審計(jì)帶來困惑。當(dāng)注冊會(huì)計(jì)師按照第1322號(hào)審計(jì)準(zhǔn)則第十條的規(guī)定，評(píng)價(jià)被審計(jì)單位財(cái)務(wù)報(bào)表中公允價(jià)值計(jì)量和披露是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定時(shí)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)本身若不明確和統(tǒng)一，就會(huì)影響注冊會(huì)計(jì)師評(píng)價(jià)的正確性；當(dāng)注冊會(huì)計(jì)師按照該準(zhǔn)則第四十二條和第四十三條的規(guī)定，對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行獨(dú)立估值時(shí)，更需要明晰統(tǒng)一的參考指導(dǎo)。顯然，我國相關(guān)會(huì)計(jì)審計(jì)準(zhǔn)則的完善之路任重而道遠(yuǎn)。

　　三、對(duì)策與措施

　�。ㄒ唬�樹立價(jià)值導(dǎo)向的公允價(jià)值觀念。

　　我們要在市場中廣泛樹立公允價(jià)值觀念，培養(yǎng)公允價(jià)值會(huì)計(jì)及其審計(jì)的理念，將公允價(jià)值融入企業(yè)的日常管理之中。同時(shí)，我們應(yīng)從利潤導(dǎo)向向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變，以企業(yè)價(jià)值最大化作為市場衡量企業(yè)的重要指標(biāo)，從而成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)，樹立企業(yè)價(jià)值觀念將成為公允價(jià)值會(huì)計(jì)及其審計(jì)健康實(shí)行的“優(yōu)良土壤”。

　　（二）建立市場評(píng)估體系。

　　由于公允價(jià)值審計(jì)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)要求較高，被審實(shí)體和審計(jì)人員將會(huì)利用專業(yè)評(píng)估人員公允價(jià)值評(píng)估的結(jié)果，因此我們有必要建立公允價(jià)值評(píng)估制度來規(guī)范評(píng)估數(shù)據(jù)來源、方法及結(jié)果。由于市場是客觀存在的，獲得所有市場參與者期望的信息比獲得企業(yè)個(gè)體期望的信息更客觀、更容易，我們能夠更好地?cái)M訂市場評(píng)估制度，創(chuàng)設(shè)信息數(shù)據(jù)庫，積累行業(yè)數(shù)據(jù)，以期提供具有權(quán)威性的企業(yè)評(píng)估公允價(jià)值的主要指標(biāo)，使公允價(jià)值審計(jì)有據(jù)可依，順利地實(shí)行下去。

　�。ㄈ�）進(jìn)一步完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)準(zhǔn)則。

　　我們應(yīng)加快研究和建立財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)概念框架和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告框架，在此基礎(chǔ)上，制訂具有科學(xué)性和一定的前瞻性的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及具有指導(dǎo)性和實(shí)際操作性的審計(jì)準(zhǔn)則，并與公允價(jià)值審計(jì)相適應(yīng)。

　　（四）進(jìn)行公允價(jià)值審計(jì)教育和實(shí)踐。

　　公允價(jià)值審計(jì)具有一定的難度，很多地方需要靠審計(jì)人員的職業(yè)判斷，提高審計(jì)人員的素質(zhì)是保證公允價(jià)值審計(jì)質(zhì)量的有效途徑�？梢詮膬煞矫嫒胧郑阂皇羌訌�(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，深入學(xué)習(xí)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，熟悉并掌握公允價(jià)值計(jì)量模式及相關(guān)的估值方法，特別是估值模型的應(yīng)用假設(shè)及相關(guān)技術(shù)參數(shù)的選取原則，從而提高自己的職業(yè)判斷能力。二是加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，保證注冊會(huì)計(jì)師在執(zhí)業(yè)過程中保持職業(yè)良知，遵守職業(yè)道德，減少舞弊事件的發(fā)生。

　�。ㄎ澹┙梃b國際經(jīng)驗(yàn)，引入先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)理念。

　　隨著對(duì)公允價(jià)值會(huì)計(jì)及審計(jì)技術(shù)、管理、制度上問題的重視和解決，公允價(jià)值計(jì)量逐步運(yùn)用，主觀性對(duì)公允價(jià)值審計(jì)的影響將越來越小，公允價(jià)值審計(jì)在我國終將良好地發(fā)展起來，并帶動(dòng)公允價(jià)值會(huì)計(jì)更快地發(fā)展。到那時(shí)，還可以將公允價(jià)值獨(dú)立審計(jì)的經(jīng)驗(yàn)推廣到公允價(jià)值政府審計(jì)和公允價(jià)值內(nèi)部審計(jì)之中，創(chuàng)造一個(gè)公允的市場環(huán)境。

　　現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是一種新的審計(jì)方法，它是戰(zhàn)略管理理論和系統(tǒng)理論在審計(jì)實(shí)踐中的運(yùn)用的新發(fā)展。它側(cè)重于對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營過程的分析，更多地考慮企業(yè)的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。它不僅是審計(jì)技術(shù)方法、審計(jì)程序的一大變革，更重要的是審計(jì)理念的更新。因此現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)能更準(zhǔn)確地判斷重大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)域，合理配置審計(jì)資源，降低審計(jì)成本，防范審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)的效率、效果。