淺談房地產(chǎn)估價中土地價格的制定與運作(二)

來源: 高貴香編輯： 2005/03/21 00:00:00　　字體：大小

二、地價的運作

　　在社會主義實踐中，社會主義國家實行的土地公有和無償無限期的土地使用制度，從體制上，體現(xiàn)了勞動人民當(dāng)家作主，發(fā)揮了積極作用。但正因如此，和其他事物一樣，由于觀念和認(rèn)識問題。也產(chǎn)生了一定的消極作用。土地利用較混亂，浪費嚴(yán)重，正是無償無限期用地制度的結(jié)果。具體表現(xiàn)在：一是非法占地；二是企業(yè)占地寬打窄用，利用率低，工廠用地標(biāo)準(zhǔn)一般比西方國家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪費。據(jù)全國非農(nóng)建設(shè)用地清查結(jié)果表明，1991-1996年，全國國家、集體、農(nóng)民建房三項用地3030萬畝，其中占用耕地1560萬畝，分別超過同期計劃的28%和18%.從投資角度分析，1991-1996年全社會固定資產(chǎn)投資總額為8585億元，僅需占地1995萬畝，也就是說，實際占地的34%超過了投資需要，供大于求，在一定程度上導(dǎo)致土地粗放利用、大量閑置。據(jù)1998年7月報載，1997年，在耕地占用凍結(jié)的情況下，全國耕地凈減203.8萬畝。三是農(nóng)村住宅建設(shè)占地過多，不少農(nóng)民喜歡獨門獨院，為未成年的子孫建結(jié)婚住房，使村址急劇外延，有的成了空心村；四是廢棄土地長期得不到利用；五是死人與活人爭地，建造墓穴成風(fēng)。上述不珍惜土地的現(xiàn)象，原因有多方面，有觀念的、認(rèn)識的原因，但究其根本原因是無償無限期的土地使用制度造成的，道理很簡單，既然土地隨便用，不要錢，那就必然會出現(xiàn)用之必奪，棄之不惜。

　　我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴(yán)重不足的國家。土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。我國所建立的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，就是要充分利用市場大量發(fā)展商品，當(dāng)然也包括土地商品。土地是各種生產(chǎn)經(jīng)營所不可缺少的生產(chǎn)資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。

　　為了合理利用土地，避免浪費，除進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。這樣土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上才能得以實現(xiàn)。人們都在考慮如何上項目，但招商引資，一般都是犧牲本地的土地資源（或者說是資產(chǎn)）為代價的。上項目，各種投入都考慮，唯獨不考慮土地的投入價值（價格），或者連土地的價值都換不回來。這種項目是否有上的必要？值得論證。

　　由此可見，必須消除陳舊觀念，把土地作為商品進(jìn)行交換。必須提高認(rèn)識，使大家都知道我國人多地少的國情。“十分珍惜和合理利用每寸土地”。這是我們的基本國策，要使之落到實處。要特別指出的是，各級領(lǐng)導(dǎo)的土地有價觀念，是落實土地有償使用的關(guān)鍵，而領(lǐng)導(dǎo)劃圈、定價的現(xiàn)象嚴(yán)重的阻礙了地產(chǎn)市場的發(fā)展，因此，破除領(lǐng)導(dǎo)意志，規(guī)范市場運作，是當(dāng)務(wù)之急。

上一篇：國有劃撥土地的價值構(gòu)成及其估價(一)

下一篇：淺談房地產(chǎn)估價中土地價格的制定與運作(一)