科學(xué)客觀的房地產(chǎn)估價是課征物業(yè)稅基礎(chǔ)

來源: 編輯： 2008/08/18 14:06:28　　字體：大小

　　物業(yè)稅是一種對房地產(chǎn)保有階段征收的稅，一般以房地產(chǎn)的價值或收入為依據(jù)征收。“物業(yè)”一詞譯自英語，在我國是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?，F(xiàn)代意義上的物業(yè)稅，在中世紀(jì)的英格蘭已出現(xiàn)。物業(yè)稅的征收將增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力，避免兩極分化的進一步擴大，促進社會公平，從而有助于維護社會穩(wěn)定。

　　物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，財產(chǎn)稅是世界絕大多數(shù)國家普遍開征的稅，是各國地方政府財政收入的重要來源。在美國，物業(yè)稅是各地方政府財政資金的支柱性來源，一般要占地方財政收入的50%-80%；在加拿大，物業(yè)稅主要作為地方稅種由市政府征收，市政當(dāng)局在確定稅率及應(yīng)稅額上具有權(quán)限，財產(chǎn)稅在地方政府的收入中所占的比重在35%-40%之間；在日本，物業(yè)稅也是作為地方稅由市政當(dāng)局征收，應(yīng)稅對象是土地、房屋及應(yīng)折舊資產(chǎn)；在我國的香港地區(qū)，實施物業(yè)稅主要是對業(yè)主來自物業(yè)的收入（如租金）征稅，物業(yè)稅被規(guī)定為“是向本港土地及/或樓宇的業(yè)主所征收的稅項”。另外像墨西哥、俄羅斯、法國、意大利等國均對不動產(chǎn)征收土地稅或財產(chǎn)稅。在房地產(chǎn)保有階段征收物業(yè)稅是國際通行的做法。

　　2003年10月，黨的十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》指出，要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費?！睆拇耍拔飿I(yè)稅”由一個人們陌生的術(shù)語變成大眾熟悉的概念。

　　一般來說，物業(yè)稅都是對土地、房屋等不動產(chǎn)的評估價值課稅。房地產(chǎn)估價在稅收上的運用稱為房地產(chǎn)評稅。按評稅值征稅是發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅法中一條很重要的原則。評稅值是以一定的估價原則和估價方法求得評估值再乘以一定的比率而得到的。按房地產(chǎn)評稅值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，使多占有財產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財產(chǎn)的少繳稅。同時，隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)價值隨之上下浮動，估價值也會相應(yīng)調(diào)整，體現(xiàn)了公平的原則。美國等國的物業(yè)稅都是把房地產(chǎn)的年度價值的一定比例作為征稅依據(jù)，課稅價值通常基于但并不一定等于其市場價值，美國應(yīng)稅財產(chǎn)稅基大概是其財產(chǎn)市場價值的30%至70%之間。通常情況下，美國地方政府的評稅師每年都要重新核定房地產(chǎn)課稅價值。按評估值征稅可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益，保護土地資源，也可以促進納稅人合理利用房產(chǎn)、土地，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易和促進房地產(chǎn)資源的有效配置。另外，當(dāng)納稅人對自己所繳納的稅款質(zhì)疑時，可請專業(yè)的房地產(chǎn)估價師進行估價以鑒定稅款繳納依據(jù)是否科學(xué)、客觀。

　　房地產(chǎn)估價是一種專門職業(yè)，由于其專業(yè)技術(shù)性極強，事關(guān)公眾利益，甚至是人民財產(chǎn)安全，不是可以隨意做出的，而是由經(jīng)過專門的教育和培訓(xùn)、具有相應(yīng)專業(yè)知識和經(jīng)驗的專業(yè)房地產(chǎn)估價人員來完成的。我國自1994年以法律形式確立房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度至今已有11年的時間，期間已形成行業(yè)準(zhǔn)入制度、制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和理論體系、成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)組織——中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會。目前我國已經(jīng)取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人數(shù)約為28000人，其中進行注冊執(zhí)業(yè)的有近25000人。我國的房地產(chǎn)估價師完全有能力勝任物業(yè)稅課征時對房地產(chǎn)價值的評估任務(wù)。

　　開征物業(yè)稅需要一套完整的評估體系。如何合理評估不斷變化的房地產(chǎn)價值從而征收物業(yè)稅也將是有關(guān)方面面臨的一個重要問題，需要社會各方力量的支持，更加需要房地產(chǎn)估價師從理論和實踐兩方面加以提高和準(zhǔn)備，以迎接物業(yè)稅評估的重要任務(wù)。

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