售后公房市場價格的評估思路與原則

來源: 山東建材編輯： 2005/08/03 00:00:00　　字體：大小

公有住房指的是多個不同時期、不同單位建造的房屋，時間跨度較大，早的建于六、七十年代，已屬陳舊房屋，剩余使用年限不多。晚的建于97年或98年取消實物分配之前，屬于新房。由于房改房被拆除后，并沒有法律、法規(guī)保證原產(chǎn)權(quán)人對土地繼續(xù)享有使用權(quán)，同時房價中包含了土地價值的因素但并不意味著職工購買住房，也同時購買了七十年或五十年的土地使用權(quán)。因此，對使用年限所剩無幾的陳舊房屋，買房實際上等于買了幾年的使用權(quán)，這時購房與租房的實際效用幾乎一樣。只要沒有通貨膨脹，這類房屋幾乎沒有增值、保值的可能，而只會隨著時間的推移逐步貶值。因此，評估陳舊已購公房，應(yīng)采用收益還原法，其市場價格應(yīng)等于長期租賃的租金折現(xiàn)之和。

　　對于投入使用時間不長的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場比較法切合實際，具有一定的實用性。比如同地區(qū)類似商品房再轉(zhuǎn)讓實例可以作為可比實例。但是應(yīng)該注意的是：商品房與售后公房的稅費負擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)及項目有差異，必須加以修正。

　　對投入使用時間居中的房屋，應(yīng)注意收益還原法與市場比較法這兩種方法的銜接，但側(cè)重于市場比較法。因為預(yù)測租金水平會隨租賃時間的延長而降低精確度。相對而言，市場比較法更能反映當(dāng)事人的現(xiàn)實市場經(jīng)濟行為，因而更能為人所接受。

　　有兩個須注意的問題：一是房屋功用、權(quán)利、總價值一致的原則，即兩個不同的房屋，只要功能、權(quán)利相同，總價值也應(yīng)一致，這決定了稅費修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場中租金與售價之間應(yīng)協(xié)調(diào)，這一原則決定了陳舊售后公房的售價應(yīng)與長期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評估售后公房的市場價格。

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