質(zhì)優(yōu)≠價廉地產(chǎn)評估不能光看性價比

來源: 編輯： 2008/08/13 14:18:56　　字體：大小

　　樓市在進入了性價比競爭時代后，對消費者來說，客戶對中間重要環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)評估是持信賴態(tài)度的。因此，把握和處理好其中的“性價比”是房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的至關(guān)重要的前提。比如：現(xiàn)公有住房多是在不同時期、不同單位建造的房屋，且時間跨度大。在買賣此類房時，其“性價比”就更顯得尤為重要。如對于一個工薪族來講，購置一套標(biāo)價25萬元的舊房，能稱得上是性價比最優(yōu)了嗎？衡量一套房子，價格和性能只是其中兩項標(biāo)準(zhǔn)，況且在期房時期，還都是虛的。物業(yè)管理等都會對價格產(chǎn)生影響，可以說，“性價比”只能悶在很小的一塊領(lǐng)域來談，不可能對一套房子、一個項目產(chǎn)生一言以蔽之的定論。

　　“性價比”其實并不是一個有科學(xué)理論做依據(jù)的東西，無法用大小、高低、厚薄、精細來衡量形容，只好選了一個詞———優(yōu)，再狠狠地綴以“更”或者“最”，于是，便成了“性價比更優(yōu)”（廣告語）和“性價比最優(yōu)”（口頭語）。天知道，這個無法數(shù)字化衡量的性價比怎么能整出個“最”來。就像前幾年滿大街玻璃櫥窗上貼上“質(zhì)優(yōu)價廉”，其實，質(zhì)也不完全優(yōu)，價也不完全廉。而因此，對使用年限所剩無幾的陳舊房屋，買房實際上等于買了幾年的使用權(quán)，這時購房與租房的實際效用幾乎一樣。只要沒有通貨膨脹，這類房屋幾乎沒有增值、保值的可能，而只會隨著時間的推移逐步貶值。又何來性價比之優(yōu)？因此，評估陳舊已購公房，應(yīng)采用收益還原法，其市場價格應(yīng)等于長期租賃的租金折現(xiàn)之和。

　　對于投入使用時間不長的房屋，大多用于自住，即使出租，目前也沒有穩(wěn)定，合理的租金收入。同時，由于土地成本及房屋成本不易確定，使得收益還原法和成本法均不宜采用，只有市場比較法切合實際，具有一定的實用性。比如同地區(qū)類似商品房再轉(zhuǎn)讓實例可以作為可比實例。但是應(yīng)該注意的是：商品房與售后公房的稅費負擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)及項目有差異，必須加以修正。對投入使用時間居中的房屋，應(yīng)注意收益還原法與市場比較法這兩種方法的銜接，但側(cè)重于市場比較法。因為預(yù)測租金水平會隨租賃時間的延長而降低精確度。相對而言，市場比較法更能反映當(dāng)事人的現(xiàn)實市場經(jīng)濟行為，因而更能為人所接受。

　　有兩個須注意的問題：一是房屋功用、權(quán)利、總價值一致的原則，即兩個不同的房屋，只要功能、權(quán)利相同，總價值也應(yīng)一致，這決定了稅費修正的必要性。二是租售協(xié)調(diào)一致的原則。即完備的房地產(chǎn)市場中租金與售價之間應(yīng)協(xié)調(diào)，這一原則決定了陳舊售后公房的售價應(yīng)與長期租賃情況下的租金折現(xiàn)之和等同一致。只有正確把握這些原則，才能較正確地評估售后公房的市場價格。

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