一、特殊性研究

　　1、對象的特殊性

　　相對于一般的估價對象而言，拆遷評估的估價對象較為復(fù)雜，種類多且數(shù)量大。一次拆遷中往往會同時遇到住宅、店面、辦公樓、車庫等不同物業(yè)類型，同時，一次拆遷中也往往會面對大量的房屋，少則一、二棟，多則成片乃至一個小區(qū)，這些房屋又屬于不同的業(yè)主所有。因此，一次拆遷評估中，估價結(jié)果既有整體價格，更要有分戶結(jié)論。要處理好估價對象的這一整體與個體的關(guān)系，一個小區(qū)拆遷評估中往往要以“棟”為對象，求出“棟”的基準(zhǔn)價格，然后再將此價格修正到各個單元，且每一單元的價格又必須因其不同的樓層、朝向、采光、戶型等諸多因素分別考慮。

　　2、市場的特殊性

　　一般評估中的“公開市場”包括要素有：一是買者和賣者完全出于自愿；二是具有適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買；三是交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益。而在拆遷市場上以上三點都不可能實現(xiàn)，對應(yīng)起來研究：首先第一點，被拆遷人一般為非自愿。根據(jù)現(xiàn)行拆遷政策，城市的某一區(qū)域一旦列入拆遷范圍，不論是企業(yè)用房還是私房，拆遷都不可能逆轉(zhuǎn)的。甚至，當(dāng)拆遷人與被拆遷人還沒有對拆遷補償金額協(xié)商一致的情況下，拆遷人只要履行了相應(yīng)程序和手續(xù)并進行證據(jù)保全，就可以申請進行強制拆遷；其次第二點，拆遷補償安置協(xié)議的簽訂和搬遷均要受拆遷期限的限制，而不是能自主控制的；最后一點，拆遷人在最大限度地追求經(jīng)濟利益的前提下來實施拆遷改建項目，其經(jīng)濟利益來源于改建項目，而不是拆遷房屋的本身，更不是雙方一致的經(jīng)濟目標(biāo)。由此可見，這樣特殊的交易條件和交易過程，與一般意義上的“公開市場”相去甚遠(yuǎn)，其形成的成交價格，也就是拆遷補償價格，也很難是公平價格。由這些特殊的交易條件決定的拆遷市場也是一個特殊的市場，是一個不完全的公開市場。

　　3、原則的特殊性

　　同其他評估一樣，拆遷評估也要遵循合法原則、最高最佳使用原則等，但在應(yīng)用時，這些原則要注意他們的特殊性。

　?。?）“合法原則”。“合法原則”包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等。首先，就合法產(chǎn)權(quán)來看，一般評估中指的是擁有房地產(chǎn)權(quán)證、土地使用證等。而在拆遷評估中，評估對象除產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)外，還包括部分可以進行補償?shù)牡痪哂挟a(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，如臨時建筑物、附屬建筑物、構(gòu)筑物以及零雜空地等。其次，就合法使用來看，拆遷房有許多存在著實際用途與產(chǎn)權(quán)用途不一致的問題，拆遷補償中牽涉到房屋用途確定時，除合法原則外還要同時遵循當(dāng)?shù)夭疬w管理部門的有關(guān)規(guī)定。比如說，根據(jù)地方制定的一些具體規(guī)定，如“營業(yè)執(zhí)照面積原則”、“規(guī)劃部門同意變更原則”以及“規(guī)劃法出臺前變更默許原則”等，產(chǎn)權(quán)用途為住宅，但卻有可能按商業(yè)用房類型來進行補償。

　?。?）“最高最佳使用原則”。它是指房地產(chǎn)估價中，在合法原則前提下，在各種可能的利用方式中，選擇其中最大收益的使用方式來確定估價結(jié)果。顯然，待拆除的房屋不具備實現(xiàn)其最高最佳使用可能的幾種實現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等，雖然從理論上講，拆遷評估中沒有絕對排除最高最佳使用原則，但實際上在拆遷市場中它卻真正難以應(yīng)用。

　　二、政府行政干預(yù)研究

　　個別地方政府在經(jīng)營城市過程中，由于種種原因和驅(qū)動，存在不依法行政，甚至強行介入拆遷糾紛這一民事關(guān)系中，實則借公共利益之名追求商業(yè)利益，給拆遷評估工作造成種種干擾，這也是引起諸多拆遷糾紛的原因之一。具體表現(xiàn)如下：

　　1、不依法行政，角色串位

　　盡管國務(wù)院的《城市房屋拆遷管理條例》中取消了統(tǒng)一拆遷，并規(guī)定房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受委托進行拆遷。但在某些地區(qū)，有些政府行政部門以保證建設(shè)項目的順利進行為由，強行介入平等主體之間的交易活動。它們往往由一個直接行使政府權(quán)力的機構(gòu)，搖身變?yōu)橹苯拥牟疬w人，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員。由于政府本身就成為拆遷糾紛的一方當(dāng)事人，這就使得政府的行政裁決已經(jīng)沒有任何實質(zhì)意義，更沒任何公正可言。

　　2、行政權(quán)力強行介入民事關(guān)系

　　拆遷糾紛本質(zhì)是拆遷人與被拆遷人之間的民事糾紛，它可以并應(yīng)當(dāng)在民事范圍里由雙方自行解決。而且，也只有在拆遷人和被拆遷人之間進行自由協(xié)商、自愿選擇時，才能最大限度達到平衡，對雙方權(quán)益進行均衡保護，而不是對其中一方的嚴(yán)重偏重。行政權(quán)力強行介入民事關(guān)系，是導(dǎo)致該民事關(guān)系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆遷領(lǐng)域中絕大部分拆遷事項，與公共利益沒有任何關(guān)系，但行政裁決、行政審批、行政強制等手段卻大量使用，民事關(guān)系被扭曲、平等平衡關(guān)系被打破，個別地方政府通過發(fā)放拆遷許可、單方確定補償價格和進行裁決甚至直接強制等手段代替了市場主體的自由選擇，尤其是對被拆遷人而言，政府的干預(yù)往往損害了其最基本的生存權(quán)和最根本的財產(chǎn)權(quán)。政府強行干預(yù)必然后果就是造成拆遷人的力量和利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于被拆遷人的嚴(yán)重失衡狀態(tài)，并進一步引發(fā)嚴(yán)重的拆遷糾紛。

　　3、公共利益和商業(yè)利益的錯位

　　從法律和道理上講，為了社會公共利益的需要，可以對個人財產(chǎn)進行合法的限制和剝奪。但是，個別地方政府卻借此將這個“公共利益”的概念無限擴大了，認(rèn)為既然城市房屋建設(shè)是為了城市的改造，那么城市改造就是公共利益；那么在某條大街上要建若干個商業(yè)大廈（本來就是商家的商業(yè)利益問題），卻也被納入城市改造的范疇，被說成是公共利益等等。于是，有了公共利益的借口和名義，就可以審批強制拆遷，就可以“打壓”被拆遷人的利益。這樣一來，拆遷糾紛由此產(chǎn)生。

　　4、壓低拆遷補償安置價格

　　城市房屋的拆遷補償安置價格，是由地方政府決定的。各地方政府在高速發(fā)展、加快城市建設(shè)和改造進程中，為了吸引開發(fā)商的資金投向，大多以行政手段決定基本價格，壓制市場價格。這樣，開發(fā)商就能夠以較低的開發(fā)成本取得較高的利潤；開發(fā)商的資金投向了本地，本地的建設(shè)項目和城市建設(shè)也就有了發(fā)展的規(guī)模和速度，這也就是為什么有那么多的地方政府頻頻出擊招商引資的原因所在。低成本高發(fā)展，是以犧牲被拆遷人的利益為代價的。在這場商家和政府“雙贏”的轟轟烈烈的運動中，被拆遷人的利益有時甚至成為了吸引投資和高速發(fā)展的障礙。因此，降低成本，壓低拆遷補償安置價格成為個別政府干預(yù)拆遷評估的主要手段之一，同時也是拆遷糾紛的焦點所在。

　　三、法律體系非規(guī)范化研究

　　1、諸多定義沒有量化界定

　　關(guān)于“公開市場價格”，對于有較多類似房地產(chǎn)交易資料的估價對象，可以通過三個以上類似的交易實例價格的修正，綜合確定公開市場價格。對于沒有類似房地產(chǎn)交易實例的估價對象，其公開市場價格的具體值又如何確定？另外，房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員按照估價目的，遵循估價原則，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素及其影響大小的基礎(chǔ)上，采用合適估價方法對估價對象價格做出客觀公正的判斷、推測的過程。據(jù)此，一般認(rèn)為，凡是按照上述過程對估價對象評估結(jié)果，只要不超過公開市場價格一定范圍，都應(yīng)該認(rèn)為是客觀公正的。但是，到底“一定范圍”是多大的數(shù)量范圍？

　　如果公開市場價格的具體值不予量化，評估價格與公開市場價格差異范圍又不予嚴(yán)格界定，那么對于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人利益的房屋拆遷補償評估結(jié)果，很難讓拆遷當(dāng)事人認(rèn)為是客觀公正的價格。在當(dāng)前評估機構(gòu)林立，評估業(yè)務(wù)競爭激烈，按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》又允許多家評估機構(gòu)對同一被拆遷房屋評估的情況下，很可能出現(xiàn)一個評估機構(gòu)公示估價結(jié)果后，被拆遷人私自委托其他估價機構(gòu)對被拆遷房屋進行重新評估的情況。而當(dāng)重新評估價格高于原估價結(jié)果時，被拆遷人就會認(rèn)為原估價結(jié)果不公正，當(dāng)估價結(jié)果異議又不能協(xié)商一致時，就會產(chǎn)生評估糾紛。

　　2、對城市房屋拆遷項目的性質(zhì)未作任何劃分

　　不論是市政建設(shè)、社會公益事業(yè)建設(shè)還是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目，其所涉及的房屋拆遷均屬于《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍。不言而喻，市政、公益項目建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目的拆遷在性質(zhì)上區(qū)別明顯，前者是公益性質(zhì)，后者則以營利性為主。但根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》同樣要因為“城市建設(shè)需要”進行拆遷，加上借助行政強制性作后盾，致使開發(fā)性拆遷背離了民事活動自愿公平、等價有償?shù)墓逃袑傩?。甚至實際運作中，往往更多地體現(xiàn)了作為拆遷人的開發(fā)商的利益。這樣既有悖于公平原則，也由此引發(fā)社會矛盾，妨礙了市政、公益拆遷項目的正常進行。

　　3、拆遷補償范圍未及于土地使用權(quán)

　　《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷補償范圍是被拆除的房屋及其附屬物，而對房屋及其附屬物占用區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)是否提供補償未作規(guī)定，一般便不再予以補償。這是由我國房地分管的體制所決定的，房屋拆遷問題屬于《房產(chǎn)法》管轄范圍，不涉及土地問題，土地問題則歸由《土地管理法》調(diào)控。但若按照《土地管理法》的立法原則來看，受讓他人正在使用的國有土地的使用權(quán)的，應(yīng)該是要支付地價款。

　　結(jié)合我國現(xiàn)實來看，隨著近年來各城市級差地租的不斷升值，對于那些被拆遷地點級差值優(yōu)等，或遷出地與遷入地之間土地級差效益懸殊的被拆除房屋及其附屬物所有人來說，《城市房屋拆遷管理條例》關(guān)于拆遷補償范圍不包括土地使用權(quán)的規(guī)定至少與情理不符的，土地使用權(quán)之收益未予考慮顯失公平，特別是處在開發(fā)商以贏利為目的拆遷情形下尤甚。這也是如今多數(shù)拆遷居民買不到甚至買不起原有面積房屋而引起的諸多糾紛的一個被忽略了的原因。