國務(wù)院第305號(hào)令第三章第二十四條規(guī)定“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！边@一規(guī)定首次明確了在城市房屋拆遷補(bǔ)償中的等價(jià)交換原則，對(duì)房屋拆遷評(píng)估及其管理工作提出了更高的要求。要充分體現(xiàn)和遵循等價(jià)交換原則，就要求拆遷評(píng)估及其管理工作更具有科學(xué)性、客觀性和規(guī)范性，以規(guī)范拆遷評(píng)估行為，保證拆遷評(píng)估的公開、公平、公正，維護(hù)拆遷評(píng)估活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　這其中拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的公正合理、選擇問題是規(guī)范拆遷評(píng)估工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只有在公開、公平、公正的前提下確定規(guī)范的評(píng)估機(jī)構(gòu)遴選操作辦法，才能在操作實(shí)施層面上保障拆遷評(píng)估工作的科學(xué)性、客觀性和規(guī)范性，有力地維護(hù)拆遷評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。而由于在以前的拆遷評(píng)估管理中，沒有明確拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)遴選辦法，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)通常由拆遷人自行聯(lián)系，實(shí)質(zhì)上是由當(dāng)事人一方選定，評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)參差不齊，難以按照房地產(chǎn)市場價(jià)格確定評(píng)估結(jié)果，更難以保證拆遷評(píng)估的公正性和公平性，要改變這一現(xiàn)狀制定規(guī)范的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)遴選操作辦法就勢在必行。此處我們結(jié)合工作中的具體實(shí)際情況，按照新條例的精神和江蘇省貫徹落實(shí)新條例的實(shí)施意見（《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》），探討以抽簽方式遴選拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作辦法和程序，以落實(shí)“三公”要求，促進(jìn)拆遷評(píng)估管理的規(guī)范化。

　　一、實(shí)施抽簽遴選的條件

　　省條例第四章第十九條規(guī)定“對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行房地產(chǎn)市場價(jià)評(píng)估的機(jī)構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同選定；拆遷人和被拆遷人不能達(dá)成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽確定，……”，可見，實(shí)施抽簽遴選的前提條件是拆遷人和被拆遷人不能達(dá)成“共同認(rèn)定”。

　　在具體操作中如何判定不能達(dá)成共同認(rèn)定？有兩種看法，一種是拆遷人和所有被拆遷人一致同意；另一種是拆遷人和大多數(shù)被拆遷人同意即視作達(dá)成共同認(rèn)定。前一種看法嚴(yán)格地把“共同認(rèn)定”視作為“每一個(gè)人都同意”，但在實(shí)際操作上這種作法有可能帶來較大的困難：一是征求每個(gè)被拆遷人都同意的時(shí)間和人力消耗較大，不經(jīng)濟(jì)；二是容易出現(xiàn)每一個(gè)推薦出來的評(píng)估機(jī)構(gòu)都有人不同意，使得實(shí)際的“共同認(rèn)定”無法達(dá)成的情況，從而使“共同認(rèn)定”的規(guī)定成為一紙空文。

　　因此以第二種看法為基礎(chǔ)開展“共同認(rèn)定”工作更有現(xiàn)實(shí)可行性，具體做法是：市房屋拆遷管理部門向申領(lǐng)房屋拆遷許可證的申請(qǐng)人開具“房屋拆遷調(diào)查、評(píng)估通知書”后，申請(qǐng)人即可預(yù)聯(lián)系拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)；申請(qǐng)人首先將預(yù)聯(lián)系的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、資格等級(jí)、營業(yè)地址、以往重要拆遷評(píng)估業(yè)績等內(nèi)容在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)向被拆遷人公示，在5個(gè)有效工作日內(nèi)，如持異議被拆遷人未超過被拆遷人總數(shù)20％的視作無異議；拆遷人預(yù)聯(lián)系的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)即可認(rèn)定為“共同選定”的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)。這里運(yùn)用管理中的20％—80％原則，確定大于等于80％的被拆遷人同意即為“大多數(shù)同意”。

　　這樣，實(shí)施抽簽遴選條件是：如持異議被拆遷人超過被拆遷人總數(shù)20％的，異議成立，視作雙方不能達(dá)成共同選定；或者拆遷申請(qǐng)人提出以抽簽方式選擇拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的（這可以認(rèn)為是拆遷人不同意，同樣無法達(dá)成“共同認(rèn)定”。）即按抽簽選擇程序進(jìn)行。

　　二、抽簽遴選的實(shí)施程序

　　為保證抽簽遴選的規(guī)范、嚴(yán)肅，滿足“三公”要求，抽簽遴選的組織工作應(yīng)由市房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)，抽簽過程應(yīng)該邀請(qǐng)公證部門的參與，采用抽簽選定方式必須有一套規(guī)范的實(shí)施程序。對(duì)于實(shí)施程序安排的要求當(dāng)然是這樣幾個(gè)原則：一要簡明清楚，這樣容易為當(dāng)事人理解和接受；二要具有較好的可操作性，容易實(shí)施比較經(jīng)濟(jì)；三要規(guī)范穩(wěn)定，才能建立權(quán)威性、可信性，而這對(duì)于抽簽遴選而言是十分必要的。

　　一般可分為這樣幾個(gè)步驟：（1）建設(shè)單位申請(qǐng)；（2）預(yù)備候選評(píng)估機(jī)構(gòu)；（3）公告當(dāng)事人抽簽遴選事項(xiàng)；（4）舉行抽簽會(huì)議，（5）公證與確定抽簽遴選結(jié)果。

　　如不能達(dá)成共同認(rèn)定，建設(shè)單位應(yīng)該在項(xiàng)目立項(xiàng)后到市房屋拆遷管理部門填寫抽簽遴選申請(qǐng)表，市房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)提供符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)候選，并在候選評(píng)估機(jī)構(gòu)中選擇適當(dāng)數(shù)量的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)參加抽簽；市房屋拆遷管理部門應(yīng)提前3日在拆遷現(xiàn)場進(jìn)行抽簽會(huì)議公告。公告內(nèi)容包括：項(xiàng)目批文、建設(shè)單位、用地規(guī)劃、拆遷（紅線）范圍、抽簽會(huì)議舉行時(shí)間、舉行地點(diǎn)、主持單位、參加人、參選拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)、公證機(jī)關(guān)等；抽簽會(huì)議由市房屋拆遷管理部門主持，公證部門監(jiān)督現(xiàn)場操作，參加抽簽的評(píng)估機(jī)構(gòu)當(dāng)場選擇待抽編號(hào)；抽簽會(huì)議上，公證部門當(dāng)場宣布經(jīng)現(xiàn)場公證確認(rèn)的中簽結(jié)果，中簽評(píng)估機(jī)構(gòu)即為本次拆遷項(xiàng)目選定的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　三、抽簽會(huì)議的組織

　　抽簽會(huì)議是抽簽遴選實(shí)施程序的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，很大程度上決定著抽簽遴選的規(guī)范、客觀、公正性和權(quán)威性，因此必須高度重視，認(rèn)真安排組織好。首先建設(shè)單位、委托單位或?qū)嵤﹩挝?、公證機(jī)關(guān)需派代表參加抽簽會(huì)議；考慮到抽簽會(huì)議舉行的效率與秩序等原因，包括居民和工企單位等在內(nèi)的被拆遷人應(yīng)共同推舉適當(dāng)數(shù)量的代表參加抽簽會(huì)議。為保證抽簽會(huì)議的可信性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性，要求拆遷當(dāng)事人不參加抽簽會(huì)議的，視作其無條件接受本次抽簽結(jié)果；具有本次參加抽簽資格的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)不參加抽簽會(huì)議的，取消其參加本次抽簽選擇的資格。

　　抽簽會(huì)議一般可按如下三個(gè)步驟進(jìn)行：（1）介紹情況；（2）抽簽搖號(hào)；（3）公證確認(rèn)中簽結(jié)果。即首先介紹本次抽簽的項(xiàng)目情況、參加抽簽的評(píng)估機(jī)構(gòu)和抽簽形式；參選評(píng)估機(jī)構(gòu)各自抽簽抽出一個(gè)代表自己評(píng)估機(jī)構(gòu)的編號(hào)，拆遷當(dāng)事人代表在公證監(jiān)督下用搖號(hào)機(jī)搖出一個(gè)編號(hào)。公證部門應(yīng)在現(xiàn)場當(dāng)時(shí)宣布評(píng)估機(jī)構(gòu)的抽簽編號(hào)和拆遷當(dāng)事人的搖出號(hào)碼；抽簽編號(hào)與搖出號(hào)碼完全相符的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)為中簽評(píng)估機(jī)構(gòu)。公證部門當(dāng)場宣布中簽結(jié)果，并出示抽簽選定結(jié)果公證書。

　　四、抽簽選定方式簡評(píng)

　　抽簽選定方式在選擇房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)過程中，完全去除了關(guān)系等因素對(duì)選擇的影響，使得符合條件有相應(yīng)資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)能在一個(gè)公平的前提下開展承接業(yè)務(wù)的競爭。在“共同認(rèn)定”和“抽簽認(rèn)定”兩種遴選方式共存的情況下，促使評(píng)估機(jī)構(gòu)珍惜通過“抽簽認(rèn)定”取得的機(jī)會(huì)，努力提高評(píng)估質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，取得拆遷當(dāng)事人的認(rèn)可和好感，提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和影響，爭取更多的“共同認(rèn)定”機(jī)會(huì)。

　　在操作實(shí)施層面上落實(shí)新條例精神，客觀公正地遴選拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，我們的體會(huì)是在制定具體的操作實(shí)施辦法時(shí)，應(yīng)注意操作方法的規(guī)范性、合理性、權(quán)威性、可行性，才能有比較好的實(shí)施效果。首先要注意規(guī)范性，這就要求實(shí)施辦法有明確、穩(wěn)定的實(shí)施程序，程序中的步驟、環(huán)節(jié)應(yīng)該經(jīng)過認(rèn)真的論證分析，規(guī)范的程序是方法合理性、權(quán)威性和可信性的前提。制定拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)抽簽遴選辦法就是要以政策文件規(guī)定的形式建立一套規(guī)范的實(shí)施程序；其次要強(qiáng)調(diào)合理性，這就要求要有合法、科學(xué)的實(shí)施依據(jù)，要深入領(lǐng)會(huì)國務(wù)院第305號(hào)令和省新條例的精神，將這些精神貫徹落實(shí)到具體的操作辦法中。同時(shí)要考慮地方城市房屋拆遷的具體實(shí)際，從實(shí)際出發(fā)有針對(duì)性地調(diào)查研究，制定好操作方法，并在研討比較的基礎(chǔ)上修改試行。比如確定抽簽選定的前提，明確不能達(dá)成共同認(rèn)定的判斷依據(jù)就是一個(gè)落實(shí)合理性的問題；第三是要明確操作方法的權(quán)威性，應(yīng)該將操作方法作為地方貫徹新條例的實(shí)施意見的配套文件規(guī)定來實(shí)施，并由市房屋拆遷管理部門制定頒發(fā)；第四是要落實(shí)可信性，可信性是建立在規(guī)范、公正的基礎(chǔ)上的，建立在具有可操作性和現(xiàn)實(shí)可行性基礎(chǔ)上的，可信既是信服又是信任。舉行抽簽會(huì)議，引入公證機(jī)關(guān)的監(jiān)督都是建立可信性的重要內(nèi)容。

　　經(jīng)過反復(fù)的調(diào)研論證，我們制定了市房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)遴選試行辦法，并進(jìn)行了試運(yùn)作，實(shí)例試驗(yàn)結(jié)果表明該方法具有較好的可操作性和針對(duì)性。