庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估實務，是要受《大中型水利水電工程建設(shè)征地補償和移民安置條例》、《水電工程水庫淹沒處理規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》、《水電工程設(shè)計概算編制辦法及計算標準》等相關(guān)法規(guī)和規(guī)章的約束。根據(jù)這些規(guī)章，對于遷移復建企業(yè)（簡稱遷建性補償企業(yè)），依照“原規(guī)模、原標準、恢復原功能”（簡稱三原原則）的原則，適宜采用重置成本法評估實物資產(chǎn)的價值，然后進行補償；而對于不需要復建或難以復建企業(yè)（簡稱一次性補償企業(yè)），“應根據(jù)淹沒影響的具體情況，給予合理的補償”。兩類企業(yè)采用的是兩種價值補償原則。這樣，評估所涉及的范圍，其價值內(nèi)涵與方法有很大的差別。
庫區(qū)淹沒企業(yè)價值評估的委托方一般也有兩種，即受建設(shè)方委托的設(shè)計院（或建設(shè)方）和受淹企業(yè)所在地的移民辦（或受淹企業(yè)）。設(shè)計院的評估委托，其目的是為對受淹企業(yè)補償價值提供概算參考。當?shù)卣泼褶k的委托，目的是了解具體的損失情況，以便分析補償范圍與補償額的合理性，并為以后搬遷和補償工作提供參考。筆者在評估實務中同時接受過這兩種委托。
根據(jù)不同的補償方案，評估價值有補償價值和損失價值。補償價值的評估一般是設(shè)計院委托的情況下做的。設(shè)計院在委托評估之前，一般補償方案大體已經(jīng)確定，在此方案下評估的結(jié)果是補償價值。而在方案尚未完全確定之前，是給不出補償價值的，只能給出損失價值。這主要是企業(yè)或地方政府移民辦委托的情況。
一、評估工作的范圍評估工作的范圍分為主體范圍和具體范圍兩類。
為了節(jié)約評估的時間和降低評估的成本，一般不會對受淹地區(qū)的所有企業(yè)進行評估，而是選取有代表性的、相對大型的、計價復雜或難度較大的企業(yè)列入評估的主體范圍。有代表性企業(yè)的評估結(jié)果可作為對未列入主體評估范圍的企業(yè)調(diào)整計價使用的，相對大型的企業(yè)納入主體范圍是體現(xiàn)價值評估的重要性原則，而計價復雜或難度較大的企業(yè)是必須在評估中予以重視的部分。評估主體范圍和具體企業(yè)的補償類型一般是由委托方直接確定，或與評估機構(gòu)分析研究后由委托方確定。
非計價工作是指對每個企業(yè)所進行的情況調(diào)查。包括：企業(yè)基本情況介紹、資產(chǎn)狀況與財務狀況；遷建性補償企業(yè)的土地使用權(quán)調(diào)查、普通房屋建筑的調(diào)查、統(tǒng)計表及產(chǎn)權(quán)證；土地使用權(quán)往往不列入庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估范圍，這是因為企業(yè)搬遷時，是在統(tǒng)一規(guī)劃下征用土地或新的土地開發(fā)，按照有關(guān)規(guī)定進行補償即可；普通房屋建筑有時也不列入評估范圍，原因是為了與非企業(yè)的普通房屋建筑的補償口徑一致，避免安置補償糾紛，也按照統(tǒng)一規(guī)定進行補償。
計價工作是指對需要了解價值的實物資產(chǎn)和非實物資產(chǎn)的損失價值或補償價值進行評估計價的工作。而兩種不同補償類型企業(yè)的計價范圍是不同的。
遷建補償性企業(yè)的實物資產(chǎn)評估范圍有：專業(yè)主廠房、構(gòu)筑物及其它輔助設(shè)施（其中管道溝槽可單列）、附屬設(shè)施、不可搬遷設(shè)備、可搬遷設(shè)備、存貨、在建工程。遷建補償性企業(yè)的非實物資產(chǎn)評估范圍有：企業(yè)搬遷過程的停產(chǎn)損失、在建工程的停工損失。
一次補償性企業(yè)的實物資產(chǎn)評估范圍有：專業(yè)主廠房、構(gòu)筑物及其它輔助設(shè)施（其中管道溝槽可單列）、附屬設(shè)施、土地使用權(quán)、設(shè)備、存貨、在建工程。一次補償性企業(yè)的非實物資產(chǎn)評估范圍是指停業(yè)損失，包括有：遞延資產(chǎn)攤銷余額損失、待攤費用余額損失、企業(yè)超額利潤損失、企業(yè)依法與職工解除合同給予補償?shù)膿p失。
二、評估基準日及評估方法在大型水利、水電工程建設(shè)情況下，當?shù)卣l(fā)出“封庫令”。庫區(qū)評估基準日選取“封庫”時點是合理的，也是通常的作法。但是這種工程項目中，接受評估委托的時間，往往會在“封庫”時點數(shù)月之后，甚至一年之后。而實際進行評估操作的時間，可能會是在更長的時間之后。所以選定“封庫”時點為評估基準日的報告書，是不能給出評估價值一年有效期限制的。報告書應在重要事項說明中提示價格時點特征。至于確定補償額時，是按基準日得出評估價值為準，還是以此價值為基礎(chǔ)，按實際搬遷時間做調(diào)整，還是確定另一個評估基準日進行評估，這都需要與委托方協(xié)商決定。這其中涉及對企業(yè)進行補償?shù)恼摺?/p>
評估價值內(nèi)涵和評估的方法，需要在下面詳細地討論。
1、建（構(gòu)）筑物（含附屬設(shè)施）
由于建（構(gòu)）筑物屬于不可搬遷資產(chǎn)，其損失評估價值=資產(chǎn)評估價值－拆除變現(xiàn)凈值。根據(jù)“三原原則”，在遷建情況下，資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)重置全價，也即資產(chǎn)損失價值=資產(chǎn)重置全價－拆除變現(xiàn)凈值。而在一次性補償?shù)钠髽I(yè)，其資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)重置全價×成新率，也即資產(chǎn)損失價值=資產(chǎn)重置全價×成新率－拆除變現(xiàn)凈值。
