內(nèi)容提要：旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種資本化的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須在市場(chǎng)交易中以價(jià)格的形式反映其價(jià)值。本文在闡述旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的基本概念的基礎(chǔ)上，結(jié)合旅游資源的特點(diǎn)，構(gòu)建旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格評(píng)估的指標(biāo)體系，運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的基本理論和方法，著重闡述了旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格評(píng)估方法。

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種資本化的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須在市場(chǎng)交易中以價(jià)格的形式反映其價(jià)值。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)涉及旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)“出讓”或者“拍賣”的景點(diǎn)已有300多個(gè)，而其價(jià)值評(píng)估在交易過(guò)程中起著重要的作用。筆者擬對(duì)此作一個(gè)初步探討。

　　一、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估概述

　?。ㄒ唬┞糜钨Y源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的概念

　　1.旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)是指對(duì)旅游資源一定時(shí)期的占有、使用和收益的權(quán)利，是一種以合約形式規(guī)定的法律上的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。其表現(xiàn)為兩種形式，一是對(duì)已進(jìn)行一定程度開(kāi)發(fā)或投入的旅游景區(qū)、景點(diǎn)的占有、使用、和收益權(quán)利，可稱為旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)；另一種是對(duì)尚未進(jìn)行開(kāi)發(fā)或投入的旅游資源的占有、使用、和收益權(quán)。

　　2.旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是在一定期限中持有旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。目前我國(guó)旅游資源（主要指以實(shí)物形式存在的自然旅游資源和人文旅游資源）的所有權(quán)歸國(guó)家，旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格是以旅游資源的使用權(quán)、收益權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提的，因此，以一次性支付（或分期支付）的旅游資源這個(gè)特殊標(biāo)的多年的資本現(xiàn)值總額，是旅游資源所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的形成包含兩種形式：其一是以價(jià)值為基礎(chǔ)的受供求關(guān)系調(diào)節(jié)的一般商品價(jià)格形式，如旅游風(fēng)景區(qū)中已投入和開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施；其二是以其稀缺性和經(jīng)營(yíng)壟斷性為基礎(chǔ)形成的價(jià)格方式，如景區(qū)里的土地資源、森林資源、水資源以及自然奇觀等等。正是由于旅游資源的特殊性，決定了旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格形成方式的復(fù)雜性，旅游資源決不能等同于一般商品，更不能簡(jiǎn)單采用一般商品的價(jià)格決定形式。旅游資源和一般的國(guó)有資產(chǎn)也有較大區(qū)別，它是一種“公益性國(guó)有資產(chǎn)”，因此也不可將一般國(guó)有資產(chǎn)出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式套用到旅游資源上。

　　（二）旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估是根據(jù)旅游資源屬性和特征，以旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓為目的，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)旅游資源的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評(píng)定和估算，其核心是對(duì)旅游資源在某一時(shí)點(diǎn)的使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行估算。

　　旅游資源作為特殊的資源，既不同于土地資源、森林資源等單一形式的自然資源，也不同于一般的國(guó)有資產(chǎn)，難以用單位價(jià)格形式確定其價(jià)格，評(píng)估時(shí)，不僅要對(duì)其市場(chǎng)的有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并以此作為經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估的重要因素，而且由于旅游資源的“公益性”，還應(yīng)對(duì)其社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值進(jìn)行效益評(píng)價(jià)和效益貨幣化。

　　目前我國(guó)的評(píng)估工作，無(wú)論是評(píng)估實(shí)務(wù)，評(píng)估管理，還是在評(píng)估的理論研究方面都獲得了一定的進(jìn)步和發(fā)展，但比之于發(fā)達(dá)國(guó)家的評(píng)估工作，比之于客觀提出的對(duì)評(píng)估工作的需要還有較大的差距，特別是對(duì)旅游資源這種專業(yè)性、行業(yè)性較強(qiáng)的評(píng)估，理論研究尚待深入。

　　二、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估指標(biāo)

　　旅游資源在經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中包括完全未開(kāi)發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓和已有一定程度開(kāi)發(fā)的旅游資源的轉(zhuǎn)讓，因此，對(duì)于完全未開(kāi)發(fā)的旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格，我們只能通過(guò)旅游資源自身的價(jià)值評(píng)估和預(yù)期收益狀況來(lái)確定；對(duì)于已有一定程度開(kāi)發(fā)的旅游資源，由于旅游資源的構(gòu)成中既包括消耗了一般人類勞動(dòng)的勞動(dòng)產(chǎn)品，又包含了以希缺性和壟斷性為基礎(chǔ)的非勞動(dòng)產(chǎn)品，其旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格確定時(shí)，既要把這些追加到旅游資源中，使旅游資源變?yōu)槿祟惪芍苯永玫馁Y源的各種勞動(dòng)消耗在旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓中得以補(bǔ)償，同時(shí)還應(yīng)將其中的稀缺性和壟斷性資源以租金折現(xiàn)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)格。

　　（一）旅游資源自身價(jià)值評(píng)估指標(biāo)

　　旅游資源的自身價(jià)值的評(píng)估，目前業(yè)界還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的模式，不同專家學(xué)者基于不同的目的，提出了不同的評(píng)估體系。這里我們從旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的角度來(lái)進(jìn)行討論，也就是說(shuō)對(duì)旅游資源自身價(jià)值的評(píng)估，主要考慮能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，能將其價(jià)值轉(zhuǎn)化為貨幣，換句話講，就是能對(duì)旅游者產(chǎn)生吸引力的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　1.觀賞價(jià)值（美感、獨(dú)特性、新奇程度）；

　　2.文化價(jià)值（古、名、民族特色性、級(jí)別）；

　　3.科學(xué)價(jià)值（學(xué)術(shù)、研究、科考價(jià)值）；

　　4.資源豐度（種類、數(shù)量）；

　　5.環(huán)境指標(biāo)（氣候、植被、水等環(huán)境質(zhì)量）。

　　（二）旅游資源開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)條件指標(biāo)

　　旅游資源的開(kāi)發(fā)程度指標(biāo)包括景區(qū)已開(kāi)發(fā)投入的成本指標(biāo)，尚未開(kāi)發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估指標(biāo)兩部分。對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)的旅游資源的價(jià)值評(píng)估仍可采用上述指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，只是在評(píng)估時(shí)需注意與已開(kāi)發(fā)景觀的協(xié)調(diào)和平衡。

　　1.投入成本指標(biāo)

　?。?）旅游資源開(kāi)發(fā)、建設(shè)成本：包括旅游資源勘測(cè)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)成本；景點(diǎn)建筑物成本；基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本；土地利用成本。

　　（2）生態(tài)環(huán)境保護(hù)成本：環(huán)境保護(hù)費(fèi)用和環(huán)境綠化費(fèi)用。

　?。?）旅游資源管理成本：包括管理費(fèi)用、人才培訓(xùn)費(fèi)用、景點(diǎn)維護(hù)費(fèi)用等。

　?。?）損失補(bǔ)償成本：如，轉(zhuǎn)讓山林搞旅游開(kāi)發(fā)，不僅使農(nóng)民失去勞動(dòng)手段，而且會(huì)造成直接的經(jīng)濟(jì)損失，這些損失應(yīng)由受讓方補(bǔ)償。

　　2.開(kāi)發(fā)條件指標(biāo)

　　旅游資源的開(kāi)發(fā)條件指標(biāo)是指對(duì)完全未開(kāi)發(fā)的旅游資源和已有一定程度開(kāi)發(fā)的旅游資源的開(kāi)發(fā)和進(jìn)一步開(kāi)發(fā)的可行性狀況的一個(gè)評(píng)價(jià)。具體包括：

　?。?）地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件（收入水平、勞動(dòng)力數(shù)量、農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)條件等）；

　?。?）可進(jìn)入性（交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、依托中心城市的距離、通訊條件等）；

　?。?）景區(qū)容量條件（容人量、容時(shí)量）；

　?。?）施工條件。

　?。ㄈ┬б嬖u(píng)估指標(biāo)

　　旅游資源的效益評(píng)估指標(biāo)這里包括對(duì)尚未完全開(kāi)發(fā)的旅游資源預(yù)期效益評(píng)估以及已投入開(kāi)發(fā)的旅游景區(qū)旅游資源現(xiàn)有效益的評(píng)價(jià)和未來(lái)效益的增長(zhǎng)預(yù)期。

　　1.現(xiàn)有效益的評(píng)估指標(biāo)

　　（1）目前年平均接待游人量；

　?。?）旅游者的人均消費(fèi)額；

　?。?）旅游者的人均接待成本；

　　（4）目前年平均凈收益；

　　（5）年均收益增長(zhǎng)率。

　　2.預(yù)期收益評(píng)估指標(biāo)

　?。?）旅游客源市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè)

　　我們采用L.J.Crampon（1996年）提出的引力模型：

　　Tij：客源地i與目的地j之間旅行次數(shù)的某種量度；

　　Pi：客源地人口規(guī)模、財(cái)富、或旅行傾向的量度，可以定義為客源地的人口數(shù)或潛在旅行的人數(shù)，它可以是幾個(gè)變量的組合；

　　Aj：目的地j吸引力或容量的某種量度；

　　Dij：客源地i與目的地j之間的距離，用目的地到客源地旅行時(shí)間來(lái)表示；

　　G：經(jīng)驗(yàn)估計(jì)系數(shù)，是個(gè)調(diào)節(jié)其他變量大小的比例常數(shù)，以盡可能準(zhǔn)確解釋旅游活動(dòng)Tij的觀察水平；

　　b：經(jīng)驗(yàn)估計(jì)系數(shù)，其值反映距離作為一種阻力函數(shù)對(duì)旅游影響的相對(duì)程度，不同的旅游資源由于距離對(duì)其的影響不一樣，b值取值也不一樣。

　?。?）旅游者人均消費(fèi)水平

　　旅游者的預(yù)期人均消費(fèi)水平取決于未來(lái)旅游資源的開(kāi)發(fā)狀況在考慮物價(jià)因數(shù)和消費(fèi)水平變化的因素等變量下的一個(gè)粗略估計(jì)。

　　三、旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估的方法

　　關(guān)于旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的評(píng)估和確定目前國(guó)家沒(méi)有頒布相應(yīng)的法律法規(guī)作為依據(jù)，惟一可以參考的是國(guó)務(wù)院1985年發(fā)布的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，但對(duì)于旅游資源的出讓方面基本上處于“真空”狀態(tài)。這里筆者參考國(guó)家關(guān)于土地資源出讓使用權(quán)價(jià)格確定的方式結(jié)合旅游資源的特殊性作一個(gè)初步探討。

　?。ㄒ唬┞糜钨Y源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估

　　1.出讓、委托估價(jià)主體

　　我國(guó)旅游資源絕大部分屬于國(guó)家所有，各級(jí)地方的政府作為國(guó)有資產(chǎn)的“代理人”，應(yīng)該成為旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓的主體，同時(shí)也應(yīng)是委托估價(jià)的主體。

　　2.價(jià)值內(nèi)涵

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是一定年限的價(jià)格，受讓者必須向旅游資源的所有者繳納一定的出讓金。因此，出讓旅游資源的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)明確價(jià)格內(nèi)涵。

　　旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格包括三部分，旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格、投資成本以及旅游資源投資應(yīng)得利潤(rùn)。

　　旅游資源資產(chǎn)的地租本金化價(jià)格是旅游資源的絕對(duì)收益和級(jí)差收益按社會(huì)平均利潤(rùn)率（一般取銀行利息率）還原成本金的價(jià)格。投資應(yīng)得利潤(rùn)是指本行業(yè)的平均利潤(rùn)。

　?。ǘ┞糜钨Y源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法

　　1.收益現(xiàn)值法

　　收益現(xiàn)值法是在估算旅游資源未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的折現(xiàn)率，折算為評(píng)估日收益總和的一種方法。這里須注意的是，由于旅游資源的開(kāi)發(fā)程度的不同，收益的確定也應(yīng)不一樣。對(duì)于尚未開(kāi)發(fā)的旅游資源的收益確定，我們可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，在結(jié)合旅游資源的自身價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，考慮旅游資源的開(kāi)發(fā)條件和市場(chǎng)的需求狀況來(lái)估計(jì)旅游資源開(kāi)發(fā)后的收益狀況。

　　其計(jì)算式：

　　P=Ft（λ1α+λ2β+λ3γ）k1 ①

　　P：旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格；

　　Ft：在對(duì)旅游資源假設(shè)開(kāi)發(fā)的條件下能帶來(lái)的預(yù)期年收益水平；

　　α：旅游資源開(kāi)發(fā)條件系數(shù)；

　　β：對(duì)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)市場(chǎng)需求系數(shù)；

　　γ：其他影響因數(shù)的系數(shù)；

　　λI：各種影響因素的權(quán)重；

　　k1：經(jīng)營(yíng)權(quán)年限內(nèi)的年金現(xiàn)值系數(shù)。

　　這里須說(shuō)明一點(diǎn)，F(xiàn)t的準(zhǔn)確性取決于對(duì)旅游資源自身價(jià)值的正確評(píng)估和對(duì)旅游者需求的正確把握的基礎(chǔ)上。

　　對(duì)于已有一定程度開(kāi)發(fā)的旅游資源的收益主要以評(píng)估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入（考慮其收益的年增長(zhǎng)情況）為準(zhǔn)，

　　加上未開(kāi)發(fā)旅游資源的收益來(lái)加以確定。

　　其計(jì)算式：

　　P=I×G×k2+①

　　I：評(píng)估當(dāng)年旅游景區(qū)現(xiàn)有收入；

　　G：景區(qū)的年均增長(zhǎng)率；

　　k2：在經(jīng)營(yíng)權(quán)年限內(nèi)的等差年值現(xiàn)值系數(shù)。

　?、伲簩?duì)旅游資源的未開(kāi)發(fā)部分的經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格其確定方式采用①式。

　　2.成本法

　　在用成本法計(jì)算出讓旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格時(shí)，其價(jià)格為旅游資源的投入成本價(jià)格與旅游資源帶來(lái)的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸旅游資源所有者即國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。投入成本價(jià)格為旅游資源使用者在取得旅游資源使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。

　　其計(jì)算式：P=∑Gi+（R1+R2）/L

　　GI：各種投入要素的評(píng)估值；

　　R1：絕對(duì)收益（絕對(duì)地租）；

　　R2：級(jí)差收益（級(jí)差地租）；

　　L：本金化率。

　　R1+ R2是旅游資源的增值收益（增值地租），它等于旅游業(yè)平均銷售利潤(rùn)率與社會(huì)平均利潤(rùn)率之差乘以旅游產(chǎn)品的銷售收入。

　　總之，在我國(guó)旅游資源經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓在許多方面還帶進(jìn)一步完善和規(guī)范，而對(duì)其價(jià)格的評(píng)估還處于探索階段，其理論和方法需進(jìn)一步深入研究，特別是應(yīng)加強(qiáng)理論界和實(shí)業(yè)界的交流與合作，在實(shí)踐中來(lái)完善其評(píng)估方法。