隨著我國“十一五”規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施、城市化進(jìn)程的力n快和居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，居民購房消費(fèi)需求將進(jìn)一步增強(qiáng)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間巨大。作為成長(zhǎng)性和厚利性的個(gè)人金融產(chǎn)品，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)銀行大力發(fā)展的戰(zhàn)略支柱業(yè)務(wù)。在個(gè)人住房貸款規(guī)模急劇擴(kuò)張的同時(shí)，其自身積累的風(fēng)險(xiǎn)也隨著時(shí)間的推移逐漸暴露，特別是不符合大數(shù)定律的群發(fā)性“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)的屢屢曝光已經(jīng)引起監(jiān)管當(dāng)局和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，各家商業(yè)銀行也使出渾身解數(shù)對(duì)“假個(gè)貸”進(jìn)行排查和化解。在此，筆者結(jié)合工作實(shí)踐談?wù)劮婪秱�(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的粗淺看法。

　　1、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

　�。�1）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的定義

　　目前個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”無論在理論界還是實(shí)務(wù)界都沒有統(tǒng)一的定義。筆者認(rèn)為：個(gè)人住房信貸的“假個(gè)貸”主要是指不以真實(shí)購買住房為目的，通過虛構(gòu)住房買賣交易或以虛假的借款主體或違背借款人的真實(shí)意識(shí)表示向銀行提出住房按揭申請(qǐng)，騙取銀行信貸資金的行為。

　�。�2）個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的主要表現(xiàn)形式

　　在個(gè)人住房信貸操作實(shí)務(wù)中，碰到的“假個(gè)貸”的形式多種多樣，筆者從“假個(gè)貸”給銀行造成危害程度的角度對(duì)“假個(gè)貸”的形式進(jìn)行歸納：

　�、賽阂馓兹°y行資金的“假個(gè)貸”。這類“假個(gè)貸”往往是一些資金實(shí)力較差的項(xiàng)目公司因項(xiàng)目運(yùn)作不成功，在項(xiàng)目銷售過程中通過勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施的旨在騙取購房人和銀行資金的“假個(gè)貸”。開發(fā)商在資金到手后，迅速轉(zhuǎn)移資金，對(duì)項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)置之不理，或注銷公司或攜款潛逃，給銀行、購房人、社會(huì)造成重大不良影響。還有部分規(guī)模小、資金實(shí)力差的房地產(chǎn)中介公司為籌集資金進(jìn)行炒房，通過虛構(gòu)二手房買賣交易、勾結(jié)銀行內(nèi)部人員、房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員，實(shí)施“假個(gè)貸”騙取銀行信貸資金，在獲利后進(jìn)行提前還款，如炒房失敗則攜款潛逃。

　　②融資用于項(xiàng)目建設(shè)的“假個(gè)貸”。這種類型的“假個(gè)貸”是開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)過程中，或由于項(xiàng)目銷售不理想或由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)、在建項(xiàng)目多、后續(xù)資金不到位，或銷售雖好但其他資金未按計(jì)劃到位、項(xiàng)目不能停工、工程款又必須支付，于是就以假購房者的名義申請(qǐng)貸款，解決資金短缺，在后續(xù)資金到位時(shí)提前歸還貸款或在找到合適的買家時(shí)再通過轉(zhuǎn)按的形式變假為真。還有部分開發(fā)商不出于購房人的真實(shí)購房意識(shí)表示，以威逼利誘的方式借用關(guān)系人如公司內(nèi)部職工、或花錢雇用民工的名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款，公司為其出具虛假未實(shí)際支付資金的首付款證明、虛假的收入證明并且告知其應(yīng)對(duì)銀行面談的技巧，從而輕松套取銀行貸款資金，用于后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)，后續(xù)貸款歸還由開發(fā)商統(tǒng)一轉(zhuǎn)賬或存入假借款人開立的歸還貸款的賬戶中由銀行按委托協(xié)議進(jìn)行扣款。

　　③債權(quán)債務(wù)抵沖的“假個(gè)貸”。如買房人與賣房人之間存在債權(quán)債務(wù)之間的糾紛，通過房子的抵債，債權(quán)人再將房子向銀行申請(qǐng)按揭貸款，最典型的是開發(fā)商將房子抵作項(xiàng)目施工隊(duì)的工程款。目前雖然建設(shè)主管部門規(guī)定不允許建筑施工單位墊資施工，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程中建筑施工單位墊資施工、帶料施工早已成為“行規(guī)”。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在施工過程中或在工程價(jià)款結(jié)算時(shí)因?yàn)橘Y金緊缺沒有錢支付工程款，往往會(huì)將房子作價(jià)抵作工程款給施工隊(duì)，施工隊(duì)就拿抵債的房子向銀行申請(qǐng)按揭貸款進(jìn)行變現(xiàn)，在房子找到新買主后或轉(zhuǎn)按或提前還款。由于施工隊(duì)的流動(dòng)性很強(qiáng)，一旦在當(dāng)?shù)氐墓こ探Y(jié)束沒有新的項(xiàng)目，施工隊(duì)便會(huì)逃廢債將房子留給銀行進(jìn)行處置。

　　2、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”的成因分析

　　剖析個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”形成的深層次原因，可以發(fā)現(xiàn)，地方行政部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“軟”管理和預(yù)銷售制度的缺陷為開發(fā)商實(shí)施“假個(gè)貸”提供了土壤，而銀行內(nèi)控不到位又為開發(fā)商實(shí)施“假個(gè)貸”提供了便利。

　�。�1）地方行政部門的原因

　�、俚胤叫姓�部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬資本密集型行業(yè)，對(duì)資本的要求相對(duì)較高，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，需要成千萬乃至上伍元的資金。住房的生產(chǎn)銷售關(guān)系到、千家萬戶老百姓的切身利益，關(guān)系到地方行政部門“以人為本”施政理念的實(shí)施，也關(guān)系到社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，地方行政部門對(duì)關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)行業(yè)管理的力度需進(jìn)一步加強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：一是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本充足率要求過低。根據(jù)建設(shè)部2000年頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本5000萬元，二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本2000萬元，三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要注冊(cè)資本800萬元，四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需要注冊(cè)資本100萬元。1998年頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%，這一規(guī)定直到2004年才變更為資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于35%.過低的入門門檻和項(xiàng)目資本金制度使得絕大部分資金實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)不足的企業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，為后續(xù)房地產(chǎn)領(lǐng)域一系列問題的產(chǎn)生埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序尚需進(jìn)一步規(guī)范，房地產(chǎn)領(lǐng)域的虛假廣告、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、偷稅漏稅和商業(yè)欺詐等不規(guī)范經(jīng)營行為和違法行為屢禁不止。

　�、陬A(yù)售資金管理制度設(shè)計(jì)不合理

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十一條的有關(guān)規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，但商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，這一制度設(shè)計(jì)的結(jié)果是各房地產(chǎn)管理部門要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開立預(yù)售資金專戶，由銀行履行資金監(jiān)管職能。由于資金開戶方和資金使用方都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，地方行政部門沒有在資金開戶方和資金使用方之間架設(shè)“防火墻”，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求支用自己賬戶的資金，銀行不可能真正起到監(jiān)管的作用。地方行政部門把本該自己承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)由銀行來承擔(dān)導(dǎo)致的結(jié)果是這一制度形同虛設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以任意支用預(yù)售購房款包括銀行按揭貸款，廣大購房群體的利益得不到應(yīng)有的保護(hù)，同時(shí)也為有不良企圖的企業(yè)實(shí)施“假個(gè)貸”提供了土壤。

　�、廴谫Y渠道單一

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時(shí)它又屬于資源消耗型行業(yè)，它對(duì)國家宏觀調(diào)控政策和貨幣緊縮政策的實(shí)施十分敏感，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程分析發(fā)現(xiàn)，每一輪的宏觀調(diào)控，首當(dāng)其沖受影響的就是房地產(chǎn)行業(yè)。追根究源是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)先天資本積累不足，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力弱，都是以1000萬元左右的注冊(cè)資金來運(yùn)作總投資上億元的項(xiàng)目。在面臨資本市場(chǎng)門檻高、房地產(chǎn)信托基金條件苛刻且規(guī)模小的情況下只能通過銀行貸款來進(jìn)行籌融資。這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的主要原因。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金來源主要有企業(yè)自有資金、銀行貸款、預(yù)收資金和其他資金。在操作實(shí)務(wù)中，這四項(xiàng)資金來源的比例一般是30%、30—40%、20—30%、5—10%.單一的融資渠道、脆弱的資金鏈條和風(fēng)生水起的宏觀調(diào)控環(huán)境為部分資金實(shí)力差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“假個(gè)貸”提供了外部條件。

　�、苷\信缺失，社會(huì)信用制度不健全

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)，完善的信用制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向成熟的標(biāo)志，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度自然形成的要求。但長(zhǎng)期以來，信用觀念弱化和信用體系殘缺是我國20多年改革以來一系列經(jīng)濟(jì)問題如假冒偽劣、偷稅逃稅、虛假廣告、撕毀合同、欺騙股民、三角債、欠帳賴帳不還等現(xiàn)象的重要根源。社會(huì)信用制度的不健全已經(jīng)成為制約我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的嚴(yán)重障礙。同時(shí)由于我國目前仍停留在建立個(gè)人征信制度的起步階段，還沒有一部規(guī)范征信行業(yè)行為的專門法律、法規(guī)，使得個(gè)人信用信息的采集與利用無法可依。社會(huì)信用法制建設(shè)的滯后以及失信懲罰機(jī)制的缺位又助長(zhǎng)了部分企業(yè)和個(gè)人不講信用行為的發(fā)生。

　�。�2）銀行內(nèi)部的原因

　　①對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的把握不到位

　　個(gè)人住房貸款因其收益穩(wěn)定、成長(zhǎng)性好，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行的必爭(zhēng)之地。但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，受粗放經(jīng)營時(shí)代形成的信貸文化的影響，各家商業(yè)銀行在爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額過程中存在著不同程度的“冒進(jìn)”主義思想，特別是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露往往在貸款發(fā)放的5～8年后開始，眼前賬面上相對(duì)對(duì)公貸款而言較低的不良率便助長(zhǎng)了這種“冒進(jìn)”主義思潮在住房金融業(yè)務(wù)條線的蔓延。同時(shí)由于國內(nèi)商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要以公司類貸款為主，經(jīng)營個(gè)人類貸款的時(shí)間不長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)風(fēng)。險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的形成、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和計(jì)量研究不夠。但以移植公司類貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)作為指導(dǎo)思想制定出來的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程與風(fēng)險(xiǎn)控制流程往往又與市場(chǎng)脫節(jié)，得不到市場(chǎng)和客戶的認(rèn)同，不利于業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此樹立新型科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，正確把握風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的平衡點(diǎn)，是商業(yè)銀行面臨的重要課題。

　�、趯�(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目以及房地產(chǎn)中介公司的審查不到位

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的審查分兩種情況。一種情況是銀行無開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目，一種是有銀行開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。對(duì)前一種情況由于銀行處于弱勢(shì)地位，只是面上按制度要求了解企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)、營業(yè)執(zhí)照以及項(xiàng)目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》是否齊全，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本情況和項(xiàng)目的土地出讓金支付情況等深層次問題掌握不到位或趨于競(jìng)爭(zhēng)的壓力不敢深入了解。對(duì)銀行有開發(fā)貸款支持的項(xiàng)目在企業(yè)現(xiàn)金流的分析不深人不全面，特別是對(duì)企業(yè)預(yù)收售房款的估計(jì)過于樂觀。在二手房按揭貸款中，由于缺乏量化指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)中介公司的審查也是形同虛設(shè)。

　　③對(duì)借款人的審查不到位

　　對(duì)借款人的審查重點(diǎn)是對(duì)借款人購房行為真實(shí)性、首付款的真實(shí)性以及房?jī)r(jià)的合理性進(jìn)行審查，因?yàn)閷?duì)借款申請(qǐng)人上述情況的審查對(duì)于銀行防范“假個(gè)貸”有著重要作用。盡管在銀行的個(gè)人住房貸款操作流程中對(duì)借款申請(qǐng)人的審查有著嚴(yán)格的制度要求，但在以效率取勝的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，絕大部分客戶經(jīng)理將面談和首付款憑證的真實(shí)性審查作為影響效率的重要因素之一，或流于形式敷衍了事，或?qū)⒚嬲劦膬?nèi)容格式化千篇一律，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)輕松掌握銀行面談的要求事先進(jìn)行針對(duì)性的準(zhǔn)備，從而輕而易舉地化解銀行為防范“假個(gè)貸”而設(shè)計(jì)的措施。

　�、苜J后管理不到位

　　個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，嚴(yán)格的貸后管理有利于銀行貸款質(zhì)量的提高。但在以規(guī)模論英雄的今天，在個(gè)人住房貸款不良率較低的光環(huán)照耀下，銀行各級(jí)管理人員的貸后管理意識(shí)跟不上貸款質(zhì)量持續(xù)提高的管理要求，“重營銷，輕管理”的思想還不同程度地存在于各級(jí)管理人員和客戶經(jīng)理的頭腦中。主要表現(xiàn)在：一是各級(jí)行配備的貸后管理人員嚴(yán)重不足、貸款催收手段單一、貸后管理的科技支撐缺乏，二是貸后管理制度的執(zhí)行不力。按照銀行個(gè)人住房貸款貸后管理規(guī)定的有關(guān)要求，貸后管理人員每季度對(duì)次級(jí)、可疑類貸款要進(jìn)行全面檢查，每季度要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行回訪，但這些制度的規(guī)定沒有落實(shí)到行動(dòng)上。

　　3、個(gè)人住房信貸“假個(gè)貸”防范的對(duì)策

　�。�1）地方行政部門方面

　�、偌訌�(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品牽涉到千家萬戶老百姓的切身利益，關(guān)系到國家建設(shè)和諧社會(huì)的大局，因此在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和國家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的今天，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，提高其管理水平應(yīng)當(dāng)成為各級(jí)地方行政部門的頭等大事。一方面修改《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行規(guī)定》有關(guān)內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的注冊(cè)資金和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自有資金比例，抬高房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身資金實(shí)力的積累；另一方面規(guī)范房地產(chǎn)—市場(chǎng)秩序，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信記錄如虛假廣告、囤積房源、偷漏稅和虛假按揭等不良記錄作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢的重要要素，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不講誠信的成本，以此規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營行為。

　�、诩訌�(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的管理，改革商品房預(yù)售資金的管理制度

　　一方面修改《商品房銷售管理辦法》有關(guān)商品房預(yù)售的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須完成項(xiàng)目總投資的50%才能申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》，另一方面充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)建立起當(dāng)?shù)氐纳唐贩款A(yù)售房數(shù)據(jù)庫，并實(shí)行網(wǎng)上實(shí)時(shí)銷售備案登記和預(yù)抵押登記，增加商品房預(yù)售相關(guān)信息的透明度，有效防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用消費(fèi)者的信息不對(duì)稱進(jìn)行商業(yè)欺詐。同時(shí)改革商品房預(yù)售資金的管理模式，要求商品房預(yù)售資金統(tǒng)一由有一定公信力的第三方或由地方行政有關(guān)部門實(shí)行代管。當(dāng)預(yù)售商品房項(xiàng)目的后期工程建設(shè)需要資金時(shí)，由資金需求方提供相關(guān)證明并進(jìn)行支取，等工程完工決算后再將剩余資金劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。改變由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銀行開設(shè)商品房預(yù)售資金專戶任由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自收自支的混亂局面。在資金的使用者和管理者之間建立起一堵防火墻，杜絕開發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金和惡意騙貸行為的發(fā)生，切實(shí)保護(hù)購房者的切身利益。

　�、弁貙挿康禺a(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道，改變房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作資金主要來源于銀行貸款的局面

　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此要使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，必須拓寬其資金籌措渠道，提高整個(gè)行業(yè)的資金實(shí)力。一是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作特點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作過程中最需要資金的購買土地階段通過房地產(chǎn)信托資金的投入解決符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金需求。二是適時(shí)推出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，將社會(huì)上的分散資金集中，形成資金規(guī)模優(yōu)勢(shì)。由于產(chǎn)業(yè)基金主要投向有專業(yè)化優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌的企業(yè)和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的盈利狀況好的項(xiàng)目，客觀上形成了對(duì)有限資源的配置，有利于行業(yè)龍頭企業(yè)的脫穎而出，有利于整合國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，優(yōu)勝劣汰，增強(qiáng)整個(gè)行業(yè)的實(shí)力。三是鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分利用資本市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大，在提高融資能力的同時(shí)，提高企業(yè)的透明度，利用社會(huì)的力量規(guī)范上市企業(yè)的發(fā)展。通過上述途徑增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力，減少對(duì)銀行貸款資金的依賴。

　�、芗訌�(qiáng)誠信建設(shè)，建立起失信懲罰的機(jī)制

　　社會(huì)誠信的建設(shè)是建立和諧社會(huì)的重要基石，是經(jīng)濟(jì)秩序和諧運(yùn)行的前提，是黨中央提出的一項(xiàng)極其浩繁的系統(tǒng)工程，因此加強(qiáng)誠信建設(shè)刻不容緩。一方面加強(qiáng)誠信法制建設(shè)，盡快修訂民法通則、金融法律和有關(guān)行政法規(guī)規(guī)章中如公民隱私權(quán)保護(hù)、銀行為客戶相關(guān)信息保密義務(wù)等規(guī)定，同時(shí)加快信息公開法、個(gè)人數(shù)據(jù)保護(hù)法和規(guī)范征信機(jī)構(gòu)運(yùn)作等法律的立法工作，使誠信的建設(shè)和利用有法可依，另一方面加快企業(yè)征信系統(tǒng)和個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)步伐，盡快將工商、稅務(wù)、海關(guān)、公安、法院、電力以及各電信公司的有關(guān)個(gè)人的相關(guān)信息資料與個(gè)人征信系統(tǒng)連通，進(jìn)一步擴(kuò)充個(gè)人征信系統(tǒng)的內(nèi)涵，同時(shí)提高征信系統(tǒng)信息的準(zhǔn)確性和信息更新的及時(shí)性，在此基礎(chǔ)上建立起全國范圍的黑名單共享和制裁制度，提高法人和個(gè)人失信的成本，使其不敢輕易拿自己的信用作賭注。

　�。�2）銀行方面

　�、賱�(chuàng)新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶

　　長(zhǎng)期以來，銀行個(gè)人住房貸款的營銷模式主要是通過與房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司的合作來獲得個(gè)人住房貸款客戶資源。在這種傳統(tǒng)的營銷模式中，由于房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司利用各商業(yè)銀行急于發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的心理，占住賣方市場(chǎng)，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介公司推薦的客戶沒有選擇權(quán)。為改變這一被動(dòng)局面，銀行必須創(chuàng)新營銷模式。一是推出直客式個(gè)人住房貸款營銷模式，對(duì)符合條件的非按揭合作個(gè)人購房客戶，在確�？蛻糍彿啃袨檎鎸�(shí)且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款。這樣由銀行自主選擇客戶主導(dǎo)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。二是建立一支營銷包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的個(gè)人資產(chǎn)直銷隊(duì)伍，實(shí)行客戶經(jīng)理上門直銷+個(gè)貸中心集中中后臺(tái)運(yùn)作的營銷新模式。直銷客戶經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)上門銷售個(gè)人產(chǎn)品、上門收集貸款申請(qǐng)材料、上門調(diào)查和高端、頂端個(gè)人客戶的售后回訪，并對(duì)上門收集材料的合法、合規(guī)性、齊全性、上門調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)，直銷客戶經(jīng)理的收入跟個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)營銷目標(biāo)的完成情況掛鉤，個(gè)貸中心的客戶經(jīng)理只負(fù)責(zé)貸款報(bào)批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發(fā)放、貸后催收管理等中后臺(tái)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的處理。通過直銷客戶經(jīng)理深入目標(biāo)客戶的上門服務(wù)，一方面擴(kuò)大銀行個(gè)人資產(chǎn)產(chǎn)品的影響，另一方面搶占未來社區(qū)金融服務(wù)市場(chǎng)先機(jī)。三是進(jìn)一步優(yōu)化“百易安”產(chǎn)品，將其操作流程與二手房貸款操作流程進(jìn)行整合，使其更具可操作性和適應(yīng)性，同時(shí)利用銀行個(gè)貸中心的品牌優(yōu)勢(shì)大力營銷買賣雙方直接交易的二手房貸款業(yè)務(wù)。

　　②創(chuàng)新思路，大力營銷以住房作最高額抵押的個(gè)人貸款，改變銀行過度依賴個(gè)人住房貸款產(chǎn)品的局面

　　建設(shè)銀行作為國內(nèi)最早發(fā)放個(gè)人住房貸款的商業(yè)銀行，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)擁有龐大的客戶群體、系列的個(gè)人住房貸款產(chǎn)品。同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和居民可支配收入的日益增長(zhǎng)，絕大部分城鎮(zhèn)中等收入居民或多或少擁有自己的一套或一套以上的住房。這部分固化的房產(chǎn)如不能及時(shí)流動(dòng)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流，將極大影響居民的生活質(zhì)量。同時(shí)，考慮到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和國家出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控措施，銀行必須創(chuàng)新個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展思路，發(fā)揮銀行在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域和住房公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，以住房貸款為平臺(tái)，以住房為載體，大力發(fā)展以住房作最高額抵押的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，即以住房的評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)按照一定抵押率設(shè)定最高額抵押，在有效額度和有效期限內(nèi)允許客戶根據(jù)需要自由循環(huán)支用，滿足客戶除法律法規(guī)禁止用途外的所有合法資金用途，實(shí)現(xiàn)“個(gè)人貸款賬戶一戶通”，改變個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)過渡依賴個(gè)人住房貸款產(chǎn)品的局面。

　　③加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介公司的審查

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查主要從以下幾方面進(jìn)行：一是通過查詢企業(yè)項(xiàng)目土地出讓金支付情況、土地出讓金資金的來源等方面來印證企業(yè)的資金實(shí)力和籌資能力。二是從房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書取得的時(shí)間可以了解企業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要了解企業(yè)股東是否有過從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。三是要重點(diǎn)了解企業(yè)的組織架構(gòu)，通過組織結(jié)構(gòu)了解項(xiàng)目施工企業(yè)、物業(yè)管理公司、法律顧問單位是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系，防止企業(yè)通過關(guān)聯(lián)方關(guān)系人實(shí)施“假個(gè)貸”。四是要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在拖欠施工單位工程款的情況，注意防范企業(yè)通過以房抵債的方式實(shí)施“假個(gè)貸”。對(duì)房地產(chǎn)中介公司要重點(diǎn)了解其經(jīng)營范圍，掌握其是否存在自己炒房行為；了解其是否存在挪用客戶資金情況，將有過不良信用行為的房地產(chǎn)中介公司排除在銀行合作伙伴之夕L.

　�、芗訌�(qiáng)對(duì)購房人的審查

　　堅(jiān)持與借款人面談和與借款人當(dāng)面簽訂借款合同等制度，重點(diǎn)從以下幾方面對(duì)購房人進(jìn)行審查。一是借款人是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股東或經(jīng)營管理層及其親屬，是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工、下屬企業(yè)或其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工、項(xiàng)目施工單位的員工、原材料供應(yīng)商的員工以及法律顧問單位的員工，防止企業(yè)以關(guān)聯(lián)方關(guān)系人的名義實(shí)施“假個(gè)貸”。二是要重點(diǎn)審查購房人購房的真實(shí)性，除了靈活設(shè)計(jì)面談問題外，還要通過電話回訪的方式對(duì)購房人的直系親屬調(diào)查購房人購房的真實(shí)性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法真正掌握銀行調(diào)查的方式方法。三是通過分析勾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行專戶資金流水帳和比照其他購房客戶的房?jī)r(jià)等手段重點(diǎn)審查購房人首付款證明的真實(shí)性和房?jī)r(jià)的合理性。

　�、菁訌�(qiáng)貸后管理與監(jiān)控及時(shí)排除風(fēng)險(xiǎn)隱患

　　隨著銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“假個(gè)貸”市場(chǎng)的暗斗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施“假個(gè)貸”的手法越來越隱蔽，即使銀行在貸前進(jìn)行認(rèn)真的審查也無法識(shí)別是否屬于“假個(gè)貸”。因此銀行必須加強(qiáng)貸后管理與監(jiān)控，一是對(duì)同一樓盤或同一個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)生大面積拖欠貸款本息的客戶必須及時(shí)進(jìn)行“假個(gè)貸”排查。二是對(duì)雖然貸款還本付息正常但通過由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)賬統(tǒng)一替客戶歸還個(gè)人住房貸款本息的客戶必須及時(shí)進(jìn)行“假個(gè)貸”排查。三是提高貸后管理的科技含量，通過技術(shù)手段對(duì)上述可疑貸款進(jìn)行自動(dòng)分類，使貸后管理人員能一目了然地了解情況，為貸后管理人員及時(shí)采取措施準(zhǔn)備條件。