近年來，我國房地產(chǎn)投資額年平均增長率達到20％以上，房地產(chǎn)銷售額以每年27％的速度增長。據(jù)專家估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行基本上參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時，也使住房信貸風(fēng)險逐步成為商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險的一個重要方面。目前，各家商業(yè)銀行都十分重視住房信貸風(fēng)險防范工作，積極采取有效措施，改善經(jīng)營策略，以風(fēng)險控制為核心，加強住房信貸管理，建立全方位風(fēng)險制衡機制，力爭把住房信貸風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)。

　　一、住房信貸風(fēng)險的形成途徑

　　住房信貸風(fēng)險是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險的形成途徑是多方面的，除宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會監(jiān)督不力等因素外，主要還表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、借款人引發(fā)的風(fēng)險。即由于借款人不遵守合同約定導(dǎo)致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復(fù)雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展、勞動用工制度的改革、職工工作頻繁變動、企業(yè)經(jīng)營狀況不斷改變等，都會影響借款人收入的穩(wěn)定，影響還款計劃的順利執(zhí)行；同時，由于目前商業(yè)銀行無法對借款人的財務(wù)狀況進行持續(xù)有限的監(jiān)督，商業(yè)銀行對樓市的預(yù)測也相當(dāng)困難，并且我國目前還沒有對職工個人的資信狀況調(diào)查、評估的機構(gòu)，商業(yè)銀行較難對借款人資信的真實狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔(dān)保也靠得住，但隨著借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔(dān)保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險；二是借款人在通過按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權(quán)衡利弊后，放棄原來的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回；三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時就存在詐騙動機，導(dǎo)致到期不歸還貸款；四是由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害等不可抗力因素，導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。

　　2、開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。由于開發(fā)商不能按約定準時將樓房交付使用，導(dǎo)致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現(xiàn)為：一是善意違約。開發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟、地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人和開發(fā)商簽訂的契約標準，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開發(fā)商利用當(dāng)前法制不健全的空隙和一些工作人員執(zhí)行制度不嚴的機會，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義“購買”其開發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

　　3、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險。商業(yè)銀行作為貸方當(dāng)事人，在群體上通過內(nèi)部分工進行相互協(xié)作，任何一個環(huán)節(jié)管理不善都可能使?jié)撛诘娘L(fēng)險變?yōu)楝F(xiàn)實，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險的特點是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險防范工作的重點。一是信貸管理規(guī)定不健全，形成信貸風(fēng)險。如目前對如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體管理方法；二是制度執(zhí)行不嚴，落實不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長，商業(yè)銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權(quán)證進行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風(fēng)險。此外，還可能由于銀行監(jiān)控和催收不利，造成借款人賴帳或拖欠不還的情況發(fā)生；三是信息不靈帶來的信貸風(fēng)險。即在審批發(fā)放時，對貸款相關(guān)資料了解不及時，不全面造成判斷錯誤帶來的風(fēng)險；四是對房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營狀況和政府房地產(chǎn)管理部門新的政策、法規(guī)沒有及時了解，影響了對信貸風(fēng)險的防范和應(yīng)急處理。

　　4、借款契約引發(fā)的風(fēng)險。一是合同潛伏的風(fēng)險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導(dǎo)致貸款風(fēng)險，這種風(fēng)險潛伏在合同本身，應(yīng)全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規(guī)定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規(guī)定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，從短期看，規(guī)模小或經(jīng)營不善的單位相當(dāng)多，讓這些企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保者并不能保證貸款人的債權(quán)利益；從長期來看，在市場經(jīng)濟中，任何企業(yè)充當(dāng)擔(dān)保人，貸款人債權(quán)利益的實現(xiàn)也不一定有保證。

　　5、抵押物引發(fā)的風(fēng)險。目前，以房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押存在以下幾個問題：一是產(chǎn)權(quán)不清晰，抵押物的歸屬確定難；二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執(zhí)行起來又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達到目的；三是價值不實。抵押人在對房產(chǎn)權(quán)進行評估時弄虛作假，其評估價值超過實際價值，使銀行在實現(xiàn)抵押權(quán)時造成部分債權(quán)無法實現(xiàn)；四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著難以變現(xiàn)的風(fēng)險。

　　6、流動性風(fēng)險。住房抵押貨款屬中長期貸款，其資金主要來源于居民儲蓄存款，屬于短借長還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難。因此，客觀上需要有健全的風(fēng)險轉(zhuǎn)換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔(dān)保機構(gòu)、住房抵押貸款保險尚處于試點階段，銀行還很難通過這種方式轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險。

　　二、住房信貸風(fēng)險的防范措施

　　目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟體制諸多方面的限制，在經(jīng)營管理指導(dǎo)思想和消費者觀念上還存有一些待解決的問題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險。但是，因為過度追求無風(fēng)險的“保險”經(jīng)營，已不適應(yīng)現(xiàn)代金融業(yè)的發(fā)展。這不僅會束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開展，也會使商業(yè)銀行因此失去市場，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會化的抵押貸款保險機制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級市場外，我們只有積極發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強化風(fēng)險控制，完善住房融資工作規(guī)程，推動住房信貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。

　　一、商業(yè)銀行應(yīng)提高認識，理性地開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

　　一是商業(yè)銀行要提高認識，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性，增強防范金融風(fēng)險的意識。要改變把住房信貸當(dāng)作低風(fēng)險品種開發(fā)的觀點，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個人購房，又要謹防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。對目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)虛熱要適當(dāng)降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰(zhàn)”，讓不良開發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規(guī)定，嚴格審批手續(xù)，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)或個人開發(fā)房地產(chǎn)項目。對資本金達不到規(guī)定標準、行為不規(guī)范的開發(fā)商和個人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強貸款管理，對發(fā)放的貸款實行全過程動態(tài)監(jiān)控。對開發(fā)商貸款要獨立開設(shè)賬戶，視工程進展情況，分期撥付。當(dāng)開發(fā)商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現(xiàn)。同時，適當(dāng)提高個人購房首付款，抑制開發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調(diào)整樓房開發(fā)結(jié)構(gòu)。對高檔住宅適當(dāng)上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發(fā)商開發(fā)適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。五是商業(yè)銀行要進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，形成有效的金融風(fēng)險化解機制。

　　二、大力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)和個人購房的資金主要來源于銀行間接融資方式，在房地產(chǎn)信貸占款規(guī)模居高不下、金融風(fēng)險增大的情況下，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。一是大力推動房地產(chǎn)證券化，向社會大眾籌集開發(fā)資金。目前，我國4萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有70多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟中的地位極不相稱。因此，有關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)該適當(dāng)放松對房地產(chǎn)公司上市的嚴格限制，擴大融資渠道，積極推進房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會上大量小規(guī)模閑散資金。二是建立房地產(chǎn)投資基金組織，吸收長期資金投資于住宅產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資基金屬于股權(quán)投資，要逐漸把房地產(chǎn)投資變成大眾化的投資工具。三是將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)，有利于提高投資規(guī)模。四是引導(dǎo)國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，加大力度引進外資來提高國內(nèi)房地產(chǎn)的投資。五是鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。六是積極發(fā)展住房公積金貸款。利用公積金貸款具有政策補貼、利息低的特點，以滿足部分居民的購房需要。

　　三、加強住房貸款的風(fēng)險管理，將防范工作前置

　　貸款風(fēng)險管理主要從接受借款人申請住房貸款開始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。主要包括對貸款人資信的調(diào)查、確定申請人的還款能力和信譽狀況，對抵押物的價值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續(xù)，對擔(dān)保單位的資信情況進行調(diào)查等。其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強對借款人還款能力的審查�？梢钥紤]建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動機的調(diào)查，根據(jù)借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數(shù)、期限。二是嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時，開發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料（如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》等）證實其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開發(fā)商的工程進度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實地調(diào)查、嚴格監(jiān)督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養(yǎng)，做好交易房屋的價值評估工作，為銀行貸款提供準確科學(xué)的依據(jù)，防止借款人的實際成交價低于貨款額，造成貸款風(fēng)險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據(jù)，是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規(guī)定各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據(jù)；在商定的其他條款內(nèi)要明確：抵押房產(chǎn)必須辦理保險，如有意外，抵押權(quán)人銀行為第一受益人等�？傊�，以規(guī)范、完善的契約來約束借款人、擔(dān)保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉(zhuǎn)移住房貸款風(fēng)險。提高組合貸款比重的目的，是提高個人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數(shù)量和速度，減輕人們對銀行自營性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險，此外，還應(yīng)積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營性貸款與個人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。

　　四、加強貸后管理，注重償還風(fēng)險的預(yù)測

　　對借款人跟蹤調(diào)查和分析，是檢測償還風(fēng)險的重要內(nèi)容。一是要及時發(fā)現(xiàn)貸款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險防范的因素。如借款人沒有合法繼承人或合法饋贈人、抵押人不能維修管理的住宅易加速住宅貶值等，要及時采取補救措施，以最大程度減少償還風(fēng)險；二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時掌握開發(fā)公司的工程進度、資金運用和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)更換、產(chǎn)權(quán)變化等重大的企業(yè)行為，為貸款的發(fā)放提供可靠依據(jù)；三是對檔案及抵押物的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度要健全，交接手續(xù)要清楚，避免檔案和抵押物的遺失。

　　五、銀行監(jiān)管部門要加強對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于高風(fēng)險行業(yè)，住房信貸業(yè)務(wù)潛藏著較大的風(fēng)險。因此，銀監(jiān)部門及其分支機構(gòu)必須加強對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，確保國內(nèi)銀行業(yè)的安全、穩(wěn)定、高效運行。一是要系統(tǒng)研究國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的行情和銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險情況，制定正確的監(jiān)管方針和策略，以此來指導(dǎo)和約束商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸行為，為住房信貸風(fēng)險的防范、分散和消除創(chuàng)造基本的條件。二是強化對住房信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。要把房地產(chǎn)信貸監(jiān)管放在重要位置上對待。要定期和不定期地對銀行住房信貸業(yè)務(wù)進行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點應(yīng)放在房地產(chǎn)項目是否符合貸款條件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、個人商業(yè)用房貸款是否嚴格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定、貸款期限最長的規(guī)定、是否以流動資金貸款替代住房開發(fā)貸款等。發(fā)現(xiàn)問題要及時督促商業(yè)銀行整改或采取補救措施，避免釀成大的貸款風(fēng)險。三是建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告制度，定期向各家商業(yè)銀行通報有關(guān)情況，減少銀行間的內(nèi)耗，防止開發(fā)商和購房者鉆銀行的空子。四是嚴肅查處商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸違規(guī)違法行為，絕不姑息遷就。特別是對于以貸謀私、收受開發(fā)商或個人賄賂、幫助開發(fā)商和個人騙取貸款的銀行內(nèi)部責(zé)任人，一經(jīng)查出，嚴懲不貸。造成嚴重經(jīng)濟損失的，應(yīng)追究其刑事責(zé)任。

　　六、進一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系

　　一是修改現(xiàn)行的法律法規(guī)，確定房地產(chǎn)信貸的法律地位。在《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律法規(guī)條文中新增有關(guān)房地產(chǎn)信貸和金融條款的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商及個人的金融行為。二是建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》、《個人購房貸款管理法》、《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規(guī)，明確規(guī)定開發(fā)商及個人的權(quán)利與義務(wù)，使企業(yè)和個人嚴格按照法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為，認真履行還款職責(zé)，建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關(guān)系，共同促進市場經(jīng)濟的健康發(fā)展。三是嚴格執(zhí)法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發(fā)商或個人，應(yīng)立即停止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，并追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

　　七、加強社會道德和信用建設(shè)，完善個人征信管理體系

　　國家和銀行要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報刊、座談會、咨詢會等多種形式，向全社會詳細宣傳介紹道德和信用的知識，以及宣傳房地產(chǎn)信貸有關(guān)知識，使各行各業(yè)、廣大居民對此有深入的了解，走出認識誤區(qū)，重樹道德和信用觀念，以嚴格的道德和信用觀念約束房地產(chǎn)借貸行為。房地產(chǎn)開發(fā)商和個人購房者一定要徹底改變銀行的“錢”是國家的、可以不還的陳腐觀念，牢固樹立道德和信用觀念，按照市場經(jīng)濟的“游戲規(guī)則”，從事房地產(chǎn)借貸活動，切實履行合同條款，杜絕在經(jīng)濟活動中抽逃資金、逃廢銀行債務(wù)的行為。開發(fā)商要確保財務(wù)、統(tǒng)計資料的真實性、準確性和及時性，嚴格按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定，進行會計核算，不得賬外設(shè)賬；不得授意、指使、強令會計機構(gòu)、會計人員違法辦理會計事項。個人購房者要確保自身信用資料的真實性，杜絕一切弄虛作假行為。