企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅籌劃

來源: 編輯： 2006/05/18 10:55:57　　字體：大小

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)是從租計征和從價計征，而從價計征房產(chǎn)稅是依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。

　　一、會計與稅務的不同規(guī)定

　　國家稅務總局[86]財稅地字第008號文中規(guī)定“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在帳簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價”。房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計價的配套設施。

　　《無形資產(chǎn)準則》第21條中規(guī)定“企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，應將相關的土地使用權予以結轉。結轉時，將土地使用權的帳面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！痹撘?guī)定不僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋同樣適用。

　　根據(jù)《企業(yè)會計制度》第47條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權的帳面價值全部轉入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的帳面價值全部轉入在建工程成本。

　　二、籌劃的政策依據(jù)

　　《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關準則問題解答》（財會[2001]43號）的通知第九問中規(guī)定“執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前土地使用權價值作為無形資產(chǎn)核算而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調整，其土地使用權價值按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定的期限平均攤銷?！?/p>

　　一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》前都是執(zhí)行行業(yè)會計制度，而行業(yè)會計制度規(guī)定“各種無形資產(chǎn)應分期平均攤銷”。攤銷無形資產(chǎn)時，借記“管理費用”科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目，并未要求將土地使用權轉入開發(fā)的房產(chǎn)價值中，而《無形資產(chǎn)準則》自2001年1月1日起暫在上市公司或股份有限公司施行。所以一般企業(yè)在執(zhí)行《企業(yè)會計制度》時，按照財會[2001]43號文件的規(guī)定繼續(xù)將土地使用權在無形資產(chǎn)中核算并攤銷，不轉入開發(fā)的房產(chǎn)價值中，這樣處理，就可以使計入房產(chǎn)原值的無形資產(chǎn)價值為零。

　　三、案例分析

　　某有限公司帳面土地使用權價值1500萬元（土地2001年1月1日前購入），剩余攤銷年限30年，開發(fā)時的房產(chǎn)成本3500萬元，尚可使用年限30年，假定房產(chǎn)余值=房產(chǎn)原值×（1-30%），在不考慮時間價值的情況分析如下：

　　方案一：按《無形資產(chǎn)準則》規(guī)定將土地使用權轉入房產(chǎn)價值，30年共計征房產(chǎn)稅（1500+3500）×（1-30%）×1.2%×30=1260萬元；

　　方案二：若執(zhí)行會計[2001]43號文件，不將土地使用權計入房產(chǎn)原值，30年共計征房產(chǎn)稅3500×（1-30%）×1.2%×30=882萬元。

　　兩種核算方式相比較，方案二比方案一30年共少納房產(chǎn)稅1260-882=378萬元。

　　值得注意的是土地如果企業(yè)是2001年1月1日后購入的，就應該按照《無形資產(chǎn)準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定處理賬務，把土地轉入房屋建筑物成本。企業(yè)應檢查“無形資產(chǎn)——土地使用權”余額，對已使用和未使用的土地按面積應該對應或配比的土地使用權賬面價值重新計算和結轉，防止漏計房產(chǎn)稅和刻意少計房產(chǎn)稅，以免查補稅款交納罰款和滯納金。

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