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估值難題是所有開征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。應(yīng)該由誰來評估房產(chǎn)價值?應(yīng)該制定出一個什么樣的具體估值標(biāo)準(zhǔn)?因房產(chǎn)價值評估引起的爭議如何解決?只有把這些難題解決好,才能確保物業(yè)稅推出時即能以最小的成本高效率地施行。
最近,有關(guān)物業(yè)稅的消息不斷傳出。一是國家稅務(wù)總局局長肖捷在全國稅務(wù)工作會議上表示,2008年將努力構(gòu)建以財產(chǎn)稅、資源稅等為主體的地方稅制體系。二是建設(shè)部部長汪光燾在最近召開的全國建設(shè)工作會議上表示,2008年將推進(jìn)征收物業(yè)稅的試點(diǎn)。三是在第七屆博鰲房地產(chǎn)論壇上,多位專家建議加速出臺物業(yè)稅。四是財政部已經(jīng)啟動了第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)。
物業(yè)稅的腳步似乎越來越近。但是,如果房產(chǎn)的估值問題解決不了,物業(yè)稅還只能說是僅僅停留在計劃層面,遠(yuǎn)未到運(yùn)行的地步。
實(shí)際上,物業(yè)稅的試點(diǎn)并不順利。據(jù)媒體披露,財政部啟動第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)很大程度上也是不得已而為之,因?yàn)榈谝慌鷧⒓釉圏c(diǎn)的省市都拒絕空轉(zhuǎn)變實(shí)轉(zhuǎn),他們擔(dān)心這會對吸引外來投資產(chǎn)生沖擊,同時,跟估值難也有著直接關(guān)系。這些試點(diǎn)省市擔(dān)心,如果物業(yè)稅實(shí)轉(zhuǎn),稅收成本很高,因?yàn)樗麄兩形从袑iT機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)進(jìn)行估值,甚至至今還沒有一個能夠被各方所認(rèn)可的估值標(biāo)準(zhǔn)。
估值難題是所有開征物業(yè)稅的國家面臨的共同難題。這里面又包含著幾個方面:
第一,估值機(jī)構(gòu)即誰來估值問題。為了保證評估工作的公正、科學(xué)、高效,物業(yè)稅稅基評估應(yīng)由一個部門統(tǒng)一組織,問題是由誰組織。在美國,評估是由地方政府完成的。在歐洲許多國家(如英、法、德等國),評估則是由中央政府負(fù)責(zé)的。開征物業(yè)稅的國家,大都單獨(dú)設(shè)立了不動產(chǎn)稅基的評估部門。比如,在澳大利亞,各州設(shè)立總評估師辦公室負(fù)責(zé)評估房產(chǎn)價值。
那么,我們由誰來評估房產(chǎn)價值呢?許多專家建議由稅務(wù)部門來評估。但是,眾所周知,我國的征稅成本是比較高的。一個常被引用的數(shù)據(jù)是:我國的征稅成本達(dá)5%—6%,而西方國家的征稅成本一般只有1%左右。倘若由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價值評估,必然要新增大量人員,更重要的是,稅務(wù)部門并非對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu),由它來評估不僅顯得力不從心,還將大大增加征稅成本。
評估機(jī)構(gòu)的確立并非易事。從試點(diǎn)省市情況來看也比較復(fù)雜,有的是由房管部門來估值,而有的則由財政部門來估值。比如,鄭州市過去是由房管局對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估,再由財政部門復(fù)審,而在被納入第二輪物業(yè)稅模擬試點(diǎn)后,鄭州市財政局收回了評估權(quán)限。這其中有河南是較早實(shí)現(xiàn)契稅全省財務(wù)部門執(zhí)征省份的優(yōu)勢,同時,恐怕也與評估權(quán)限本身所具有的含金量有關(guān)。但是,財政部門同樣不是專門的評估機(jī)構(gòu),它首先需要收集房產(chǎn)信息,它與房管部門相比的優(yōu)劣勢是一目了然的。
由各地自行決定評估機(jī)構(gòu)的做法顯然是行不通的,評估機(jī)構(gòu)必須統(tǒng)一,而目前,我們連評估機(jī)構(gòu)尚且不能確立。房產(chǎn)價值的評估雖然非常麻煩,但是,評估背后的權(quán)力誘惑同樣是難以抵擋的,如果有關(guān)部門爭相要求評估,必然造成評估的混亂。因此,由誰來評估是首先需要解決的問題。
第二,估值標(biāo)準(zhǔn)即如何估值的問題。在房產(chǎn)價值評估中,不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了,不僅會導(dǎo)致估值的混亂,導(dǎo)致物業(yè)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下,更重要的是,會導(dǎo)致權(quán)力尋租,即房產(chǎn)所有人為了少繳物業(yè)稅而賄賂評估人員,通過降低房產(chǎn)估值達(dá)到少繳稅的目的。而要避免這些弊端,就必須確定一個便于操作的明確的能被各方所廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn),這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇,也包括調(diào)整、修正的幅度等等,以最大限度地確保標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。
問題在于,我國的房產(chǎn)成本是不透明的,而房產(chǎn)估值是很難邁過這道坎兒的。事實(shí)上,不僅物業(yè)稅,包括公共維修基金的交存都面臨著這一阻礙。建設(shè)部剛剛發(fā)布的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》將于今年2月1日起實(shí)施,根據(jù)規(guī)定,今后市民買房時所要交存的公共維修基金,將不再按照房款的比例,而是按照每平米的建筑安裝工程造價的比例交存。問題是,建筑安裝工程造價如果不透明就只能由開發(fā)商說了算,這對于房產(chǎn)所有人而言顯然是不公平的。
而且,房產(chǎn)價值評估中的變量太多,這一理論上的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)是很難確立下來的。西方國家由于財產(chǎn)透明度高,人們的守法意識和納稅意識積極,信息共享機(jī)制建立得早而且完備,相關(guān)財產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)相對還容易確立,即便如此,對評估價值的爭議也層出不窮。
這于是又引出了估值的另一大難題,即房產(chǎn)價值評估爭議的解決機(jī)制問題。評估必然引發(fā)爭議,那么,爭議如何快速、高效率的解決就顯得非常重要,因?yàn)樘热魻幾h持續(xù)下去,物業(yè)稅的征收就必然會受到影響。在美國和加拿大,針對評估的爭議一般是這樣解決的:如果申訴人不滿意估稅官做出的決定,他們可以以某種形式向仲裁委員會提出申訴。經(jīng)過這些程序后,假如申訴人仍然認(rèn)為其財產(chǎn)價值沒有得到公正的評估,他們還可以向法院提起訴訟。
物業(yè)稅估值涉及到千家萬戶,如果估值環(huán)節(jié)的問題解決不好,一旦積累到申訴甚至訴訟環(huán)節(jié),不僅導(dǎo)致我國房產(chǎn)評估成本的大幅度提高,甚至可能引發(fā)包括司法成本在內(nèi)的社會成本的上升。
因此,鑒于物業(yè)稅的復(fù)雜性和我們現(xiàn)實(shí)條件的限制,我們應(yīng)該以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度,做好物業(yè)稅每一步的準(zhǔn)備工作,以確保物業(yè)稅推出時即能以最小的成本高效率地進(jìn)行。(作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃,財經(jīng)專欄作家 王蘋)
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