投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在對(duì)非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入了公允價(jià)值。該準(zhǔn)則的頒布實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，然而在實(shí)際應(yīng)用中，企業(yè)仍需解決諸多投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量的相關(guān)技術(shù)難題。

　　一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

　　根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義，投資性房地產(chǎn)指“企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。首次執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的企業(yè)要按照準(zhǔn)則定義對(duì)公司資產(chǎn)進(jìn)行重新分類，將符合定義的資產(chǎn)從原有科目中分離出來(lái)，列入投資性房地產(chǎn)科目。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的具體范圍限定為“已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物”。企業(yè)可以按照土地使用權(quán)和建筑物兩個(gè)類別，將所持有的投資性房地產(chǎn)分離出來(lái)。

　?。ㄒ唬┮殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)企業(yè)以交納土地出讓金或接受其他單位轉(zhuǎn)讓的方式獲得的土地使用權(quán)，通常會(huì)計(jì)入企業(yè)的“無(wú)形資產(chǎn)”或“存貨——擬開發(fā)土地”科目；待開發(fā)建設(shè)開始時(shí)，再轉(zhuǎn)入“在建工程”或“存貨——開發(fā)成本”。開發(fā)建設(shè)完成后，若將土地使用權(quán)按經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的，則屬于已出租的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從“在建工程”或“存貨——開發(fā)成本”科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中；若企業(yè)準(zhǔn)備繼續(xù)持有該土地使用權(quán)，并在增值后轉(zhuǎn)讓的，則屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，應(yīng)將其從原科目轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。

　　在將符合條件的土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)特別注意以下兩點(diǎn)：首先，企業(yè)依法取得土地使用權(quán)后，要按照國(guó)有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的期限動(dòng)工開發(fā)建設(shè)。超過(guò)規(guī)定期限仍不動(dòng)工的建設(shè)用地將被視為閑置土地，即使企業(yè)準(zhǔn)備將其土地使用權(quán)持有至增值后再轉(zhuǎn)讓，該土地使用權(quán)也不能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。其次，在實(shí)務(wù)中如何分辨某項(xiàng)土地使用權(quán)是否屬于“已出租的土地使用權(quán)”相對(duì)容易，只需憑借有效的土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)租賃合同即可將某項(xiàng)土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。但因?qū)ζ髽I(yè)持有某項(xiàng)土地使用權(quán)的目的是否為“準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓”的判斷缺乏有力依據(jù)，使得如何辨認(rèn)某項(xiàng)土地使用權(quán)是否屬于企業(yè)“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)”存在一定難度，目前只能通過(guò)企業(yè)管理當(dāng)局關(guān)于土地使用權(quán)持有目的的書面決議加以判斷。為防止企業(yè)將囤積的用于開發(fā)后出售的土地使用權(quán)擅自轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)范應(yīng)加快對(duì)此作出規(guī)定。

　?。ǘ┮殉鲎獾慕ㄖ铩碛羞@類投資性房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)將其從新準(zhǔn)則實(shí)施前的資產(chǎn)類別里分離出來(lái)，具體情況是：對(duì)于以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)在之前大多被確認(rèn)為存貨，記在“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目下，新準(zhǔn)則實(shí)施后，這部分投資性房地產(chǎn)直從存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)中。其他主營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為非主營(yíng)業(yè)務(wù)的少數(shù)企業(yè)之前將符合“已出租的建筑物”定義的投資性房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)，作為“出租經(jīng)營(yíng)固定資產(chǎn)”記在固定資產(chǎn)科目下，現(xiàn)應(yīng)將其持有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)。

　　需注意的是，在實(shí)務(wù)中，某些企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品臨時(shí)出租，并將其作為以出售為主要目的、出租為次要目的的開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)為企業(yè)的存貨。但筆者認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上講，在臨時(shí)出租期間，企業(yè)持有該房地產(chǎn)的目的是賺取租金，即該出租房地產(chǎn)已具有投資性質(zhì)，這滿足投資性房地產(chǎn)的定義；即使是臨時(shí)出租，房地產(chǎn)租金收入流入企業(yè)仍是事實(shí)，符合投資性房地產(chǎn)的特征，因此，企業(yè)的上述做法已構(gòu)成將該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的條件。但若要嚴(yán)格界定企業(yè)在上述經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中持有的開發(fā)產(chǎn)品是否應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，仍需會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)范就臨時(shí)出租的時(shí)間界限作出具體規(guī)定。企業(yè)將其持有的投資性房地產(chǎn)從原資產(chǎn)類別中分離出來(lái)，或是對(duì)原有資產(chǎn)改變用途重新分類為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更在變更年度會(huì)計(jì)報(bào)表中予以披露。

　　二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定

　　投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量屬于會(huì)計(jì)技術(shù)難題。筆者認(rèn)為，企業(yè)在實(shí)際操作中不妨借鑒房地產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用最廣，是《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中首推的方法，它是“將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法”。在以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，首先要求企業(yè)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，以具備選用市場(chǎng)比較法的條件。然而對(duì)市場(chǎng)比較法合理有效的使用還離不開兩個(gè)重要條件：其一，具備充足的市場(chǎng)交易資料，即要求資料數(shù)量充足、來(lái)源可靠；其二，運(yùn)用主體應(yīng)具備專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)比較法的運(yùn)用要求在比較交易實(shí)例后，對(duì)交易情況、交易日期，區(qū)域因素及個(gè)別因素作出修正，并按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，結(jié)合豐富的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，否則不易得出科學(xué)合理的評(píng)估結(jié)果。對(duì)于選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，在投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的前提下，可以實(shí)現(xiàn)“獲得充足的市場(chǎng)交易資料”，但要滿足會(huì)計(jì)人員具備專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估能力、對(duì)企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出科學(xué)合理的估計(jì)卻很困難。因此，聘請(qǐng)專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估計(jì)不失為目前最實(shí)用的方法。當(dāng)然，為獲得投資性房地產(chǎn)科學(xué)合理的公允價(jià)值，企業(yè)必須為資產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)提供充足的待估房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料，同時(shí)提供便利的條件，以便于中介機(jī)構(gòu)考察待估房地產(chǎn)的實(shí)體特征、地理特征和經(jīng)濟(jì)特征，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)其公允價(jià)值的科學(xué)合理估計(jì)。

　　三、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的影響

　?。ㄒ唬┰鰪?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來(lái)，國(guó)家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺(tái)為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場(chǎng)價(jià)值，無(wú)疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

　?。ǘ┰诓辉斐蛇^(guò)大利潤(rùn)波動(dòng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)　根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。以目前全國(guó)房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻(xiàn)一定的利潤(rùn)增長(zhǎng)。對(duì)擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度可能更大。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)的利潤(rùn)水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)而產(chǎn)生波動(dòng)，但企業(yè)無(wú)需對(duì)這部分利潤(rùn)波動(dòng)過(guò)分擔(dān)憂。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤(rùn)也不會(huì)因此出現(xiàn)更大程度的波動(dòng)。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷，在評(píng)估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目?jī)?nèi)，因此并不會(huì)對(duì)企業(yè)期末凈利潤(rùn)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

　?。ㄈ┕蕛r(jià)值變動(dòng)不會(huì)造成企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦增加采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會(huì)受到嚴(yán)重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤(rùn)增長(zhǎng)將會(huì)使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評(píng)估增值帶來(lái)的公允價(jià)值變動(dòng)損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對(duì)這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國(guó)家已就對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并根據(jù)評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)，我國(guó)改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評(píng)估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對(duì)企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來(lái)的影響也不會(huì)太大。