個(gè)體戶土地增值稅的納稅輔導(dǎo)——應(yīng)納稅額的計(jì)算
一、計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
?。ㄒ唬┦杖氲拇_定
按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
按照規(guī)定，對(duì)于納稅人取得的實(shí)物收入要按收入的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；對(duì)于取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。
對(duì)于取得的貨幣收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
?。ǘ┛鄢?xiàng)目及其金額
1.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格是指納稅人在轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格。舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。對(duì)于取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或者不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但是，對(duì)于納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括個(gè)體戶在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅和印花稅。
對(duì)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予按實(shí)際繳納金額扣除。
3.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。
如果個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征稅。
二、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％的部分，稅率為40％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再以增值額與扣除項(xiàng)目金額相比，計(jì)算出土地增值率，然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，分別計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
為計(jì)算方便，通常利用速算扣除系數(shù)或速算扣除數(shù)簡(jiǎn)化應(yīng)納稅額的計(jì)算方法。
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數(shù)（或扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）
具體計(jì)算公式為：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×30％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％而未超過(guò)100％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％而未超過(guò)200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數(shù)，扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)即為速算扣除數(shù)。
四、會(huì)計(jì)核算方法
對(duì)于設(shè)置賬簿進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的個(gè)體戶發(fā)生應(yīng)納土地增值稅業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映計(jì)算出的應(yīng)繳土地增值稅，其借方反映實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的土地增值稅。
個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房屋及建筑物，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
?。ㄒ唬┦杖氲拇_定
按照稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
按照規(guī)定，對(duì)于納稅人取得的實(shí)物收入要按收入的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入；對(duì)于取得的無(wú)形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評(píng)估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。
對(duì)于取得的貨幣收入為外國(guó)貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
?。ǘ┛鄢?xiàng)目及其金額
1.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格
舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格是指納稅人在轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋和建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折舊率后的價(jià)格。舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)按評(píng)估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。對(duì)于取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或者不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。按照規(guī)定，個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估而支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。但是，對(duì)于納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括個(gè)體戶在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所繳納的營(yíng)業(yè)稅和印花稅。
對(duì)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在計(jì)算增值額時(shí)準(zhǔn)予按實(shí)際繳納金額扣除。
3.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。
如果個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并且沒有正當(dāng)?shù)睦碛?，或者隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，或者提供的扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格（指經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的、由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)綜合評(píng)定的價(jià)格）計(jì)算征稅。
二、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)100％的部分，稅率為40％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)200％的部分，稅率為50％。
?。?）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
三、應(yīng)納稅額計(jì)算方法
在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算得出增值額。再以增值額與扣除項(xiàng)目金額相比，計(jì)算出土地增值率，然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，分別計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
為計(jì)算方便，通常利用速算扣除系數(shù)或速算扣除數(shù)簡(jiǎn)化應(yīng)納稅額的計(jì)算方法。
應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－速算扣除數(shù)（或扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)）
具體計(jì)算公式為：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×30％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％而未超過(guò)100％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％而未超過(guò)200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的：
應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
上述公式中的5％、15％和35％即為速算扣除系數(shù)，扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)即為速算扣除數(shù)。
四、會(huì)計(jì)核算方法
對(duì)于設(shè)置賬簿進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的個(gè)體戶發(fā)生應(yīng)納土地增值稅業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目，專門用來(lái)核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映計(jì)算出的應(yīng)繳土地增值稅，其借方反映實(shí)際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應(yīng)繳而未繳的土地增值稅。
個(gè)體戶轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)入賬的房屋及建筑物，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計(jì)入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。
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