房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計(jì)算

    土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超串累進(jìn)稅率，計(jì)算起來(lái)比較麻煩，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，計(jì)算尤為復(fù)雜。筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾點(diǎn)著手，才能更好的把握其計(jì)算。

    一、把握兩個(gè)概念

    （1）增值額，即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項(xiàng)目金額之間的差額。

    （2）扣除項(xiàng)目金額，即稅法規(guī)定準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額中減除項(xiàng)目的金額，它包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目等。

    二、掌握稅率

    土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

   （1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％，速算扣除數(shù)為0；

   （2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％，速算扣除數(shù)為5％；

    （3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％，速算扣除數(shù)為15％；

    （4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％，速算扣除數(shù)為35％。

    三、確定應(yīng)稅收入

    包括貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而收取的價(jià)款。實(shí)物收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種實(shí)物形態(tài)的估價(jià)收入。其他收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的無(wú)形資產(chǎn)或非專利技術(shù)等的評(píng)估收入。

    四、確定扣除項(xiàng)目

    （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括支付地價(jià)款和有關(guān)登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)；

    （2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；

    （3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，主要包括利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。其中其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人能銨轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可按利息加上上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，否則按上述第（1）和（2）項(xiàng)合計(jì)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除；

    （4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金支出。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加等；

    （5）其他扣除項(xiàng)目。這條主要是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定的，對(duì)專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按20％計(jì)算扣除。這條規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別重要，計(jì)算時(shí)千萬(wàn)不能遺漏。

    五、計(jì)算方法

    首先確定增值額與扣除項(xiàng)目合計(jì)的比例，看其結(jié)果介于稅率中哪一個(gè)層次，然后運(yùn)用公式“土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除數(shù)”進(jìn)行計(jì)算。

    舉例如下：

    某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬(wàn)元，登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)0.2萬(wàn)元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬(wàn)元，貸款支付利息0.5萬(wàn)元（能提供銀行證明）。

    每棟售價(jià)180萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費(fèi)附加征收率3％。問(wèn)該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？

    計(jì)算過(guò)程如下：

    轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬(wàn)元）

    取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：

    （14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬(wàn)元）

    房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：

    0.5×80＋5200×5％＝300（萬(wàn)元）

    轉(zhuǎn)讓稅金支出：

    14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬(wàn)元）

    加計(jì)扣除金額：

    5200×20％＝1040（萬(wàn)元）

    扣除項(xiàng)目合計(jì)：

    5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬(wàn)元）

    增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬(wàn)元）

    增值額與扣除項(xiàng)目金額比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％

    應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬(wàn)元）

    六、會(huì)計(jì)處理

    1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí)：

    借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加    2467.08
      貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅　　2467.08

    2.實(shí)際上交時(shí)：

    借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交土地增值稅　　2467.08
      貸：銀行存款                           2467.08