土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策與操作
一、土地增值稅概述
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
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土地增值稅的征稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，從形式上講包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。
這里所說的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施，以及附著于該土地上的不能移動、移動后會遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
?。ㄈ┘{稅期限和納稅地點
納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。納稅人在項目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務(wù)局的規(guī)定實行預(yù)征，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。
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土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。
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土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
（六）應(yīng)納稅額計算方法
在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。
各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《土地增值稅實施細(xì)則》）及其他有關(guān)文件對于可以扣除的項目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。這些扣除項目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關(guān)于扣除的項目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)列示如下：
1.為取得土地使用權(quán)而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對于超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實施細(xì)則》和財稅字[1995]048號文件）
4.經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
6.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
7.對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，相應(yīng)地在計算扣除項目金額時可予以扣除，但不能作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買方收取的，則可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，相應(yīng)地在計算扣除項目金額時不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
8.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用在計算繳納土地增值稅時允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目不實，成交價格低于評估價格又無正當(dāng)理由等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征稅時所發(fā)生的評估費用不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計算分?jǐn)?，或者按照主管稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
三、免稅、減稅項目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅）出售。增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項日金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
2.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
3.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實施細(xì)則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。（財稅字[1995]048號文件）
5.個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘?xì)則》）
1999年7月29日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）進(jìn)一步規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。按照財稅字[1995]048號文件規(guī)定，下列項目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
（一）納稅人
土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。
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土地增值稅的征稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部價款和有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益，從形式上講包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。
這里所說的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施，以及附著于該土地上的不能移動、移動后會遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。
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納稅人應(yīng)當(dāng)從房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日之內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告和其他有關(guān)資料，然后按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額和規(guī)定的期限繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。如果納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別納稅。如果納稅人經(jīng)常取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅，經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以定期申報納稅，具體期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際情況確定。納稅人在項目全部竣工結(jié)算之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于各種原因無法據(jù)實計算土地增值稅的，可以按照省級地方稅務(wù)局的規(guī)定實行預(yù)征，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后清算，多退少補(bǔ)。
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土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。
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土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：
1.增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
2.增值額超過扣除項目金額50％、未超過lO0％的部分，稅率為40％。
3.增值額超過扣除項目金額100％、未超過200％的部分，稅率為50％。
4.增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
（六）應(yīng)納稅額計算方法
在計算土地增值稅的應(yīng)納稅額時，應(yīng)當(dāng)先用納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除有關(guān)各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。
各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。
應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額＝∑（增值額×適用稅率）
二、稅項扣除
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）規(guī)定，增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減去規(guī)定扣除項目后的余額?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《土地增值稅實施細(xì)則》）及其他有關(guān)文件對于可以扣除的項目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)作出了明確規(guī)定。這些扣除項目有些屬于稅收優(yōu)惠的范疇，有些不屬于稅收優(yōu)惠的范疇，但兩者的界限很難分清，所以在此將現(xiàn)行稅法關(guān)于扣除的項目及其范圍和標(biāo)準(zhǔn)列示如下：
1.為取得土地使用權(quán)而支付的金額，即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等）、前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出）、建筑安裝工程費（指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）、基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通風(fēng)、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出）、公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公開配套設(shè)施發(fā)生的支出）和開發(fā)間接費用（指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。對于超過國家規(guī)定上浮幅度的利息部分，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，不允許扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前兩條規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前兩項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。其具體扣除比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅實施細(xì)則》和財稅字[1995]048號文件）
4.經(jīng)過當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房和建筑物的評估價格（指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折舊率后的價格）。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時交納的教育費附加可以視同稅金扣除。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
6.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第一、二項金額之和加計20％的扣除額。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
7.對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，相應(yīng)地在計算扣除項目金額時可予以扣除，但不能作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨向購買方收取的，則可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅，相應(yīng)地在計算扣除項目金額時不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
8.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用在計算繳納土地增值稅時允許扣除。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，提供扣除項目不實，成交價格低于評估價格又無正當(dāng)理由等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征稅時所發(fā)生的評估費用不允許扣除。（財稅字[1995]048號文件）
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位計算。納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額可以按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或者按照建筑面積計算分?jǐn)?，或者按照主管稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?br>
三、免稅、減稅項目
按照現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（指按照當(dāng)?shù)匾话忝裼米≌瑯?biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅）出售。增值額未超過各項規(guī)定扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項日金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
2.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。（《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅實施細(xì)則》）
3.由于城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（《土地增值稅實施細(xì)則》）
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。（財稅字[1995]048號文件）
5.個人因工作調(diào)動或者改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，在原住房居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘?xì)則》）
1999年7月29日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）進(jìn)一步規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。按照財稅字[1995]048號文件規(guī)定，下列項目暫免征收土地增值稅：
1.以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營，聯(lián)營一方以房地產(chǎn)作價入股或者作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的。
2.合作建房，一方出土地，一方出資金，建成后按照比例分房自用的。
3.企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的。
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