房產(chǎn)公司分立：200萬(wàn)契稅本可節(jié)省

　　A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B投資公司于2003年12月聯(lián)合競(jìng)拍土地，獲得一宗土地使用權(quán)，該項(xiàng)土地使用權(quán)競(jìng)拍價(jià)值8000萬(wàn)元。雙方協(xié)商，土地使用權(quán)按50％劃分各自歸屬。雙方商定，先由A房地產(chǎn)開發(fā)公司使用50％的土地使用權(quán)，作為開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交由B投資公司開發(fā)。B投資公司由于沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，所以必須收購(gòu)A房地產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)，并以A房地產(chǎn)開發(fā)公司名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在收購(gòu)之時(shí)，A房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)設(shè)施應(yīng)留歸自己使用，不得被投資公司收購(gòu)。

　　2004年6月底，A房地產(chǎn)公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成，轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)6000萬(wàn)元。6月底，公司資產(chǎn)負(fù)債基本情況如下：資產(chǎn)1.2 億元，其中開發(fā)的固定資產(chǎn)6000萬(wàn)元，尚未開發(fā)的土地?zé)o形資產(chǎn)4000萬(wàn)元，其他資產(chǎn)2000萬(wàn)元。公司負(fù)債1億元；所有者權(quán)益2000萬(wàn)元，其中注冊(cè)實(shí)收資本1800萬(wàn)元。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的資產(chǎn)剝離出來(lái)，以便B投資公司實(shí)施對(duì)A公司的股權(quán)收購(gòu)，同時(shí)為了實(shí)施免稅改組，A房地產(chǎn)公司決定將6000萬(wàn)元的商業(yè)資產(chǎn)分離給現(xiàn)有的控股公司-某商業(yè)公司。A公司分立6000萬(wàn)元資產(chǎn)時(shí)，同時(shí)分立承擔(dān)負(fù)債5000萬(wàn)元，以凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元全部作為某商業(yè)公司的股權(quán)增資，增加商業(yè)公司的實(shí)收資本。公司剩余資產(chǎn)6000萬(wàn)元和負(fù)債5000萬(wàn)元后，由B投資公司按照凈資產(chǎn)1000萬(wàn)元價(jià)值收購(gòu)A公司全部股權(quán)。

　　公司分立時(shí)，雙方公司對(duì)企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了籌劃考慮。

　　所得稅方面主要是考慮實(shí)施了“免稅分立改組”。按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2000]119號(hào)）文件規(guī)定：企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營(yíng)業(yè)分離轉(zhuǎn)讓給兩個(gè)或兩個(gè)以上現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)，為其股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中，除分立企業(yè)的股權(quán)以外的非股權(quán)支付額不高于支付的股權(quán)票面價(jià)值（或支付的股本的賬面價(jià)值）20% 的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債的成本，以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎(chǔ)結(jié)轉(zhuǎn)確定，不得按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。由于被分立企業(yè)A房地產(chǎn)公司分離的1000萬(wàn)元凈資產(chǎn)，全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)-某商業(yè)公司的股權(quán)，沒(méi)有取得任何非股權(quán)支付額。所以，符合119號(hào)文件精神，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以不確認(rèn)A房地產(chǎn)公司分離的6000萬(wàn)元商業(yè)樓盤資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，不計(jì)算所得稅。

　　營(yíng)業(yè)稅方面主要是考慮以不動(dòng)產(chǎn)投資可以不繳稅的規(guī)定。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅 [2002]191號(hào)）文件規(guī)定：“自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅?！庇捎贏房地產(chǎn)公司將資產(chǎn)全部用于投資，與接受投資方某商業(yè)公司參與利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所以6000萬(wàn)元資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不繳營(yíng)業(yè)稅。

　　按照上述分立方案，企業(yè)分立的資產(chǎn)是分立給現(xiàn)有的公司。雖然被分立企業(yè)A房地產(chǎn)公司將6000萬(wàn)元資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至自己控股的商業(yè)公司后，沒(méi)有繳納企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅，節(jié)省了大筆稅收成本。但是，由于分立計(jì)劃中雙方?jīng)]有考慮契稅問(wèn)題，企業(yè)分立的6000萬(wàn)元不動(dòng)產(chǎn)，因所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，商業(yè)公司需要按照規(guī)定繳納4％（當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%）的契稅，合240萬(wàn)元（6000×4％）。

　　其實(shí)，如果被分立企業(yè)作進(jìn)一步的籌劃，這200多萬(wàn)元的契稅也是可以免征的?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003]184號(hào)）文件規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！卑凑者@一規(guī)定，只要企業(yè)分立的公司投資主體與被分立公司投資主體相同，則不需要繳納契稅。而本例中，盡管分立公司商業(yè)公司是被分立公司A房地產(chǎn)控股企業(yè)，但是兩公司投資主體還是不全相同，因而需要繳納240萬(wàn)元的契稅。如果A房地產(chǎn)公司采取新設(shè)分公司方式分立，即將新設(shè)的分公司注冊(cè)實(shí)收資本1000萬(wàn)元，按股份比例分給A房地產(chǎn)公司的原股東，則被分立公司與分立公司投資主體一致，符合稅法不征稅的規(guī)定條件，則不但仍然符合所得稅免稅改組和營(yíng)業(yè)稅免稅規(guī)定，而且240萬(wàn)元契稅也可以不必繳納。

　　不過(guò)，新設(shè)分公司分立，需要按照規(guī)定的時(shí)間和程序辦理。按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，公司分立時(shí)，應(yīng)當(dāng)編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單。其財(cái)產(chǎn)作相應(yīng)的分割，公司分立前的債務(wù)按所達(dá)成的協(xié)議由分立后的公司承擔(dān)，不清償債務(wù)或者不提供相應(yīng)的擔(dān)保的，公司不得分立。公司應(yīng)當(dāng)自作出分立決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。公司需要減少注冊(cè)資本時(shí)，公司應(yīng)當(dāng)自作出減少注冊(cè)資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報(bào)紙上至少公告三次。公司減少資本后的注冊(cè)資本不得低于法定的最低限額。