房產公司分立：200萬契稅本可節(jié)省
A房地產開發(fā)公司與B投資公司于2003年12月聯(lián)合競拍土地，獲得一宗土地使用權，該項土地使用權競拍價值8000萬元。雙方協(xié)商，土地使用權按50％劃分各自歸屬。雙方商定，先由A房地產開發(fā)公司使用50％的土地使用權，作為開發(fā)商業(yè)樓盤設施自用，待商業(yè)樓盤開發(fā)完成后，再交由B投資公司開發(fā)。B投資公司由于沒有房地產開發(fā)資質，所以必須收購A房地產開發(fā)公司股權，并以A房地產開發(fā)公司名義開發(fā)房地產項目。而在收購之時，A房地產開發(fā)公司已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)設施應留歸自己使用，不得被投資公司收購。
2004年6月底，A房地產公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成，轉作固定資產6000萬元。6月底，公司資產負債基本情況如下：資產1.2 億元，其中開發(fā)的固定資產6000萬元，尚未開發(fā)的土地無形資產4000萬元，其他資產2000萬元。公司負債1億元；所有者權益2000萬元，其中注冊實收資本1800萬元。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的資產剝離出來，以便B投資公司實施對A公司的股權收購，同時為了實施免稅改組，A房地產公司決定將6000萬元的商業(yè)資產分離給現(xiàn)有的控股公司-某商業(yè)公司。A公司分立6000萬元資產時，同時分立承擔負債5000萬元，以凈資產1000萬元全部作為某商業(yè)公司的股權增資，增加商業(yè)公司的實收資本。公司剩余資產6000萬元和負債5000萬元后，由B投資公司按照凈資產1000萬元價值收購A公司全部股權。
公司分立時，雙方公司對企業(yè)所得稅和營業(yè)稅進行了籌劃考慮。
所得稅方面主要是考慮實施了“免稅分立改組”。按照《國家稅務總局關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2000]119號）文件規(guī)定：企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分離轉讓給兩個或兩個以上現(xiàn)存或新設的企業(yè)，為其股東換取分立企業(yè)的股權或其他財產。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)的股權以外的非股權支付額不高于支付的股權票面價值（或支付的股本的賬面價值）20% 的，經(jīng)稅務機關審核確認，被分立企業(yè)可不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產和負債的成本，以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎結轉確定，不得按經(jīng)評估確認的價值進行調整。由于被分立企業(yè)A房地產公司分離的1000萬元凈資產，全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)-某商業(yè)公司的股權，沒有取得任何非股權支付額。所以，符合119號文件精神，經(jīng)稅務機關批準，可以不確認A房地產公司分離的6000萬元商業(yè)樓盤資產的轉讓所得，不計算所得稅。
營業(yè)稅方面主要是考慮以不動產投資可以不繳稅的規(guī)定。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅 [2002]191號）文件規(guī)定：“自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！庇捎贏房地產公司將資產全部用于投資，與接受投資方某商業(yè)公司參與利潤分配，共同承擔投資風險，所以6000萬元資產的所有權轉讓也不繳營業(yè)稅。
按照上述分立方案，企業(yè)分立的資產是分立給現(xiàn)有的公司。雖然被分立企業(yè)A房地產公司將6000萬元資產轉移至自己控股的商業(yè)公司后，沒有繳納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅，節(jié)省了大筆稅收成本。但是，由于分立計劃中雙方?jīng)]有考慮契稅問題，企業(yè)分立的6000萬元不動產，因所有權發(fā)生了轉讓，商業(yè)公司需要按照規(guī)定繳納4％（當?shù)仄醵惗惵蕿?%）的契稅，合240萬元（6000×4％）。
其實，如果被分立企業(yè)作進一步的籌劃，這200多萬元的契稅也是可以免征的。《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）文件規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。”按照這一規(guī)定，只要企業(yè)分立的公司投資主體與被分立公司投資主體相同，則不需要繳納契稅。而本例中，盡管分立公司商業(yè)公司是被分立公司A房地產控股企業(yè)，但是兩公司投資主體還是不全相同，因而需要繳納240萬元的契稅。如果A房地產公司采取新設分公司方式分立，即將新設的分公司注冊實收資本1000萬元，按股份比例分給A房地產公司的原股東，則被分立公司與分立公司投資主體一致，符合稅法不征稅的規(guī)定條件，則不但仍然符合所得稅免稅改組和營業(yè)稅免稅規(guī)定，而且240萬元契稅也可以不必繳納。
不過，新設分公司分立，需要按照規(guī)定的時間和程序辦理。按照相關法律法規(guī)規(guī)定，公司分立時，應當編制資產負債表及財產清單。其財產作相應的分割，公司分立前的債務按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔，不清償債務或者不提供相應的擔保的，公司不得分立。公司應當自作出分立決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上至少公告三次。公司需要減少注冊資本時，公司應當自作出減少注冊資本決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上至少公告三次。公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
2004年6月底，A房地產公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成，轉作固定資產6000萬元。6月底，公司資產負債基本情況如下：資產1.2 億元，其中開發(fā)的固定資產6000萬元，尚未開發(fā)的土地無形資產4000萬元，其他資產2000萬元。公司負債1億元；所有者權益2000萬元，其中注冊實收資本1800萬元。為了將已經(jīng)開發(fā)完成的資產剝離出來，以便B投資公司實施對A公司的股權收購，同時為了實施免稅改組，A房地產公司決定將6000萬元的商業(yè)資產分離給現(xiàn)有的控股公司-某商業(yè)公司。A公司分立6000萬元資產時，同時分立承擔負債5000萬元，以凈資產1000萬元全部作為某商業(yè)公司的股權增資，增加商業(yè)公司的實收資本。公司剩余資產6000萬元和負債5000萬元后，由B投資公司按照凈資產1000萬元價值收購A公司全部股權。
公司分立時，雙方公司對企業(yè)所得稅和營業(yè)稅進行了籌劃考慮。
所得稅方面主要是考慮實施了“免稅分立改組”。按照《國家稅務總局關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知》（國稅發(fā) [2000]119號）文件規(guī)定：企業(yè)分立包括被分立企業(yè)將部分或全部營業(yè)分離轉讓給兩個或兩個以上現(xiàn)存或新設的企業(yè)，為其股東換取分立企業(yè)的股權或其他財產。分立企業(yè)支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中，除分立企業(yè)的股權以外的非股權支付額不高于支付的股權票面價值（或支付的股本的賬面價值）20% 的，經(jīng)稅務機關審核確認，被分立企業(yè)可不確認分離資產的轉讓所得或損失，不計算所得稅。分立企業(yè)接受被分立企業(yè)的全部資產和負債的成本，以被分立企業(yè)的賬面凈值為基礎結轉確定，不得按經(jīng)評估確認的價值進行調整。由于被分立企業(yè)A房地產公司分離的1000萬元凈資產，全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)-某商業(yè)公司的股權，沒有取得任何非股權支付額。所以，符合119號文件精神，經(jīng)稅務機關批準，可以不確認A房地產公司分離的6000萬元商業(yè)樓盤資產的轉讓所得，不計算所得稅。
營業(yè)稅方面主要是考慮以不動產投資可以不繳稅的規(guī)定。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅 [2002]191號）文件規(guī)定：“自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅?！庇捎贏房地產公司將資產全部用于投資，與接受投資方某商業(yè)公司參與利潤分配，共同承擔投資風險，所以6000萬元資產的所有權轉讓也不繳營業(yè)稅。
按照上述分立方案，企業(yè)分立的資產是分立給現(xiàn)有的公司。雖然被分立企業(yè)A房地產公司將6000萬元資產轉移至自己控股的商業(yè)公司后，沒有繳納企業(yè)所得稅和營業(yè)稅，節(jié)省了大筆稅收成本。但是，由于分立計劃中雙方?jīng)]有考慮契稅問題，企業(yè)分立的6000萬元不動產，因所有權發(fā)生了轉讓，商業(yè)公司需要按照規(guī)定繳納4％（當?shù)仄醵惗惵蕿?%）的契稅，合240萬元（6000×4％）。
其實，如果被分立企業(yè)作進一步的籌劃，這200多萬元的契稅也是可以免征的。《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2003]184號）文件規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。”按照這一規(guī)定，只要企業(yè)分立的公司投資主體與被分立公司投資主體相同，則不需要繳納契稅。而本例中，盡管分立公司商業(yè)公司是被分立公司A房地產控股企業(yè)，但是兩公司投資主體還是不全相同，因而需要繳納240萬元的契稅。如果A房地產公司采取新設分公司方式分立，即將新設的分公司注冊實收資本1000萬元，按股份比例分給A房地產公司的原股東，則被分立公司與分立公司投資主體一致，符合稅法不征稅的規(guī)定條件，則不但仍然符合所得稅免稅改組和營業(yè)稅免稅規(guī)定，而且240萬元契稅也可以不必繳納。
不過，新設分公司分立，需要按照規(guī)定的時間和程序辦理。按照相關法律法規(guī)規(guī)定，公司分立時，應當編制資產負債表及財產清單。其財產作相應的分割，公司分立前的債務按所達成的協(xié)議由分立后的公司承擔，不清償債務或者不提供相應的擔保的，公司不得分立。公司應當自作出分立決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上至少公告三次。公司需要減少注冊資本時，公司應當自作出減少注冊資本決議之日起十日內通知債權人，并于三十日內在報紙上至少公告三次。公司減少資本后的注冊資本不得低于法定的最低限額。
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