土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅計(jì)算

　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和相應(yīng)稅率計(jì)算征收。因此，要計(jì)算土地增值稅稅額，應(yīng)首先確定出增值額。

　　土地增值稅的具體計(jì)算步驟如下：

　?。ㄒ唬┯?jì)算增值額：

　　增值額＝房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入—扣除項(xiàng)目金額

　　（二）計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例：

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額的％＝增值稅／扣除項(xiàng)目金額×100％

　?。ㄈ┯?jì)算應(yīng)納稅額：

　　應(yīng)納稅額＝∑（每級(jí)距的增值額×適用稅率）

　　［例1］某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)共取得收入300萬(wàn)元，其扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，則其應(yīng)納土地增值稅稅額為：

　?。?）先求增值額

　　增值額＝300－100＝200（萬(wàn)元）

　　（2）再計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比

　　增值額占扣除項(xiàng)目金額的％＝200／100×100％＝200％

　　顯然，增值額分別適用30％、40％、50％三檔稅率。

　?。?）計(jì)算土地增值稅稅額

　　應(yīng)納稅額＝100×50％×30％＋100×（100％－50％）×40％＋100×（200％－100％）×50％＝85（萬(wàn)元）

　　［例2］某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1800萬(wàn)元（假定城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％）。開(kāi)發(fā)此住宅該房地產(chǎn)公司共支付地價(jià)款200萬(wàn)元（含相關(guān)手續(xù)費(fèi)2萬(wàn)元），開(kāi)發(fā)成本400萬(wàn)元，貸款利息支出無(wú)法準(zhǔn)確分?jǐn)?。已知該地區(qū)人民政府確定的費(fèi)用計(jì)提比例為lo％。則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)交納土地增值稅為：

　　1.收入總額：1800萬(wàn)元

　　2.扣除項(xiàng)目金額：

　　（1）支付地價(jià)款：200萬(wàn)元

　?。?）支付開(kāi)發(fā)成本：400萬(wàn)元

　?。?）計(jì)提費(fèi)用：（200＋400）×10％＝60（萬(wàn)元）

　?。?）扣除稅金：

　　1800×5％×（1＋7％＋3％）＝99（萬(wàn)元）

　　（5）加計(jì)扣除費(fèi)用：

　?。?00＋400）×20％＝120（萬(wàn)元）

　　（6）扣除費(fèi)用總額：

　　200＋400＋60＋99＋120＝879（萬(wàn)元）

　　3.增值額：

　　1800－879＝921（萬(wàn)元）

　　4.增值比率：

　　921÷879＝105％

　　因此適用三檔稅率。

　　5.應(yīng)納稅額：

　　應(yīng)納稅額＝879×50％×30％＋879×（100％－50％）×40％＋（921－879）×50％＝338.65（萬(wàn)元）