“陰陽合同”存在哪些風(fēng)險？二手房交易按評估價征稅之后，買賣雙方在交易中應(yīng)注意什么？廣東華南律師事務(wù)所李英姿律師認(rèn)為，為確保自身權(quán)益，應(yīng)拒絕簽訂“陰陽合同”。二手房交易按評估價征稅之后，房產(chǎn)交易雙方應(yīng)更加關(guān)注稅費的條款。
或面臨罰款甚至刑罰
簽訂“陰陽合同”的行為違反了行政法規(guī)：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“納稅人采取虛假的納稅申報的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
還有可能觸犯刑事法律：根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條的規(guī)定：一納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬元以上不滿十萬元的，處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。
值得提醒的是，買賣雙方是根據(jù)真實的成交價依法納稅，即使簽訂了“陰陽合同”，也不會受到處罰。
或無法取得高額貸款再售時要承擔(dān)高稅費風(fēng)險
就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體，簽訂了兩份對價不一的合同，就會給合同的履行帶來了不確定性，若兩份合同都真實有效的話，不論對賣方還是買方來說，都可能會選擇對自己有利的那份來履行。
就買方而言。首先是效力認(rèn)定，或者合同不成立的風(fēng)險。由于簽訂陰陽合同的行為，屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為，虛假的價格條款或整個合同將會被認(rèn)定無效。此外，如買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，賣方又要求以真實成交價訂立現(xiàn)售合同。如買方不同意則導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的，那么買方只能取回已支付的款項，而不能要求雙倍返還定金和其他賠償。其次，無法取得高額貸款的風(fēng)險。由于政府備案的價格較低，買家在申請銀行按揭貸款時，銀行將以低于實際價格的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，這將造成買家實際貸款總數(shù)的降低，也無疑增加了買家支付首期款的總額。再次，再售時同樣承擔(dān)高費用的風(fēng)險。由于政府備案的價格低于實際成交的價格，將來買家如再出售該房屋時，買家可能就要面臨承擔(dān)高額個人所得稅等稅費的風(fēng)險。最后，是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時，則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
對于賣方來說，第一個就是宣告無效的風(fēng)險。由于陰陽合同上的房價低于實際價格且屬于虛假納稅申報和損害國家利益，會大大增加買方的心理變化，如果買方反悔，賣方將面臨承擔(dān)利息、房價下跌等損失，還存在房款不能全額收回的風(fēng)險。如果買方不按期支付備案價格外的房款，或者惡意要求以備案價格進(jìn)行交易，賣方將陷于困境中，采取協(xié)商、催討、起訴方式，都會增加時間和金錢成本。第二則是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險。簽訂陰陽合同的賣方可以少繳甚至不繳營業(yè)稅、個人所得稅等稅款，但一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，則不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款。符合我國《刑法》第二百零一條的規(guī)定的，將會負(fù)上刑事責(zé)任。
成交價奇低合同應(yīng)確認(rèn)無效
李律師表示，一份合同是否具有法律效力要看三要件：1、主體適格；2、雙方的意思表示真實；3、合同內(nèi)容沒有違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。
但是，買賣雙方若是為了逃避繳稅義務(wù)，而故意壓低成交價而簽訂的合同，其一，并非買賣雙方的真實意思表示，其二，是通過合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，成交價奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無效。
按評估價征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費條款
根據(jù)我國《刑法》的規(guī)定，逃稅罪是身份犯，即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買賣過程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人，因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則，若違反從業(yè)守則，則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門對其進(jìn)行處罰。
據(jù)了解，為了打擊“陰陽合同”，2011年1月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部就聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，其中規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人操縱“陰陽合同”就要被處罰1萬元，中介機(jī)構(gòu)被處罰3萬元。
此外，給這樣合同蓋章的中介公司，是否有虛報價格的“確鑿證據(jù)”？虛報價格會否受到相關(guān)處罰？李律師表示，中介公司僅為賣方或買方提供報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，合同中的對價是買賣雙方當(dāng)事人約定的，與中介公司并無關(guān)系。因此，中介公司在合同中蓋章其實是多此一舉，也不會承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
在房產(chǎn)交易前，一定要查看房產(chǎn)證上登記信息是否與合同上約定的一致，例如所有權(quán)人是否一致，抵押狀態(tài)是否一致，預(yù)告登記狀態(tài)是否一致等。在交易過程中依實際成交價依法納稅。另，二手房交易雙方都應(yīng)更加關(guān)注承擔(dān)稅費的條款。合同中可以約定“按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費”，也可以約定“約定由一方來承擔(dān)所有稅費”。
