不出意外，人們一直忐忑中的二輪樓市調(diào)控細(xì)則在昨晚終于落地。
雖然最新的調(diào)控措施沒(méi)有明確執(zhí)行的時(shí)間表，但是首次明確了購(gòu)房人貸款買房一律3成起、嚴(yán)控消費(fèi)類貸款用于購(gòu)房，外地購(gòu)房禁令全國(guó)推廣，房地產(chǎn)稅由傳說(shuō)轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)進(jìn)而全國(guó)推廣……
上述細(xì)則被業(yè)界認(rèn)為購(gòu)買商品房的門檻被全線提高，給5個(gè)月前的樓市調(diào)控加碼。
不少開發(fā)商和業(yè)界人士還是感到有些突然，更茫然的是購(gòu)房者。有聲音認(rèn)為，真正的炒房者不需要貸款，而這條新政打壓的是基本的購(gòu)房需求。
信貸
首套首付三成 三套直接叫停
根據(jù)多部委昨日公布的新政要求，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。
對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定；各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。
專家解讀
炒房者消費(fèi)者雙打擊
“特別強(qiáng)調(diào)的是，此前首次購(gòu)買90平方米以下的普通住宅還是可以首付2成的，而這次則一刀切，不再設(shè)定首付3成以下的任何可能性。” “我愛(ài)我家”副總胡景暉說(shuō)。
他強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)性貸款禁止用于購(gòu)買住房，也將比較有力地堵住那些通過(guò)消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。胡景暉認(rèn)為，這一政策的出臺(tái)在打擊炒房客的同時(shí)，也抑制了有改善需求但改善能力不強(qiáng)的消費(fèi)者，會(huì)使部分購(gòu)房人延緩買房計(jì)劃。
違規(guī)放貸銀行如何擔(dān)責(zé)？
但中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇則指出，通過(guò)“套現(xiàn)”公司的操作，抵押貸、消費(fèi)貸依然有機(jī)會(huì)流入樓市。
北京大學(xué)證券研究所所長(zhǎng)呂隨啟也認(rèn)為，消費(fèi)貸款流入樓市的可能性依然存在，消費(fèi)類貸款套現(xiàn)通常比較隱蔽，追查難度大，這就要求商業(yè)銀行投入更多的人力來(lái)進(jìn)行貸后審查。
呂隨啟說(shuō)，一旦消費(fèi)類貸款流入樓市，放貸銀行要承擔(dān)哪些責(zé)任；貸款人、幫助貸款人實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的“套現(xiàn)公司”要面臨哪些處罰，目前沒(méi)有明確說(shuō)法，需要相關(guān)監(jiān)管部門完善及補(bǔ)充。
捂盤
捂著舊的 別碰新的
對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，新政要求繼續(xù)加大曝光和處罰力度。
對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。
專家解讀
堵上前一輪調(diào)控缺口
熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，IPO重啟以來(lái)，讓很多去年未能上市的開發(fā)商順利上市。然而，此次國(guó)家已經(jīng)明確表示，有故意拖延工期或者是捂房惜售的開發(fā)商一旦被查出，則禁止其進(jìn)行股票交易，也就是說(shuō)將有被停牌的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于已經(jīng)上市的公司來(lái)說(shuō)絕對(duì)是重磅威懾。
新政首次提及查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。“對(duì)中介機(jī)構(gòu)的嚴(yán)控確實(shí)是歷次樓市調(diào)控中從未有過(guò)的，這說(shuō)明政府開始把前一輪調(diào)控留下的缺口一一堵上。”房地產(chǎn)業(yè)界專家張大偉如是說(shuō)。
財(cái)稅
特定條件 購(gòu)房契稅1%征收
在稅費(fèi)方面，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。
財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部昨日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策：即自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
此外，財(cái)政部表示，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
專家解讀
強(qiáng)烈昭示房地產(chǎn)稅出臺(tái)
“雖然沒(méi)明確說(shuō)房地產(chǎn)稅由空轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向正式啟動(dòng)，但全國(guó)推廣已然說(shuō)明了這個(gè)傳說(shuō)已久的稅種即將出臺(tái)。”熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為，可能很快，相關(guān)部委的指導(dǎo)意見(jiàn)也會(huì)隨機(jī)出臺(tái)，此前傳言的試點(diǎn)城市將公布自己的具體政策。
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，房產(chǎn)稅一旦執(zhí)行對(duì)炒房客的影響會(huì)立竿見(jiàn)影，但北京除了通州樓市會(huì)因存在泡沫受此影響外，其他區(qū)域都是剛性需求在支撐樓市成交量，影響并不大。
在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)方面，新政要求調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。
聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，“對(duì)之前一些違反新政謀取暴利的開發(fā)商將有效遏制其暴利增長(zhǎng)，促使開發(fā)商在開盤銷售時(shí)慎重權(quán)衡項(xiàng)目定價(jià)。”
購(gòu)房者
七成被調(diào)查者 近期觀望
“我排了一天隊(duì)才搖到號(hào)，政策就出來(lái)了，定金都交了，要不要放棄買房，糾結(jié)中！”“剛湊夠兩成的首付打算買房，首付就提高至三成了，看來(lái)買房計(jì)劃又要推后了。”樓市新政也在購(gòu)房者中引起強(qiáng)烈熱議。
對(duì)于200萬(wàn)的房產(chǎn)，在首付20%，利率0.7倍的情況下，首付40萬(wàn)，貸款月供9831元，20年利息總和75.95萬(wàn)元。首付提高至30%，利率0.85倍的情況下，不僅首付增加到60萬(wàn)，貸款雖然金額少，但月供卻增加了773元達(dá)到10604元，20年利息總和增加18.53萬(wàn)達(dá)到94.48萬(wàn)元。
事實(shí)上，經(jīng)過(guò)5個(gè)月的等待，購(gòu)房者未見(jiàn)房?jī)r(jià)明顯下調(diào)，部分需求盲目入市，也使得部分開發(fā)商調(diào)高了售價(jià)，同時(shí)也改變了不少購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃。
來(lái)自網(wǎng)上的調(diào)查顯示，對(duì)于“更嚴(yán)厲調(diào)控出臺(tái)能否降房?jī)r(jià)？”網(wǎng)友看法分歧較大，選擇“不會(huì)下跌”以及“會(huì)下跌”的比例難分伯仲，不過(guò)，對(duì)于近期是否買房有七成左右的購(gòu)房者明確表示，近期不會(huì)買房。
