房市調(diào)控思路大轉(zhuǎn)變，細(xì)分廉租房和商品房
政府重金專注建造保障住房，以減少對(duì)商品房需求
商品房調(diào)控則借力銀行財(cái)稅等市場(chǎng)化手段
中國(guó)已吸取以往房市調(diào)控政策中屢屢被房?jī)r(jià)漲跌牽著鼻子走的教訓(xùn)，再度拉開(kāi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大幕思路已有明確轉(zhuǎn)變，即今年政府將專注重金打造建設(shè)廉租房等保障性住房；而商品房市場(chǎng)則借力財(cái)政金融等綜合手段進(jìn)行調(diào)控。
在2009年第一場(chǎng)中國(guó)國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥明確提出，政府將在三年投資9，000億元人民幣基本解決城市低收入保障性住房；商品房是否進(jìn)一步出臺(tái)鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)政策，則根據(jù)08年政策效果而定。
“增加保障性住房的供應(yīng)，不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)，隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場(chǎng)的供應(yīng)對(duì)象當(dāng)中，反而有利于平穩(wěn)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。當(dāng)然也會(huì)使得商品房市場(chǎng)的秩序更加良好。”齊驥稱。
去年以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)與股價(jià)結(jié)伴一路走低，房?jī)r(jià)的跌幅雖不及股指般觸目驚心跌逾60%，然作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，且投資消費(fèi)一肩擔(dān)，保平穩(wěn)直接關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)大局。為此，中國(guó)政府去年出臺(tái)一系列刺激需求，穩(wěn)定房市的舉措，包括去年歲末的新“國(guó)六條”（關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意見(jiàn)）。
數(shù)據(jù)顯示，2008年1-11月全國(guó)商品房銷售面積同比下降18.3%，11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%.
政府專注保障住房
縱觀中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控史上所謂“國(guó)八條”“國(guó)六條”等那些過(guò)于關(guān)注房?jī)r(jià)漲跌而采取的“一刀切”調(diào)控政策，實(shí)施效果往往是越調(diào)控房?jī)r(jià)越高，政策初衷與現(xiàn)實(shí)結(jié)果大相徑庭。而此次調(diào)控顯然更強(qiáng)調(diào)差異化，并避開(kāi)了政府直接干預(yù)商品房?jī)r(jià)這個(gè)出力卻不討好的部位，而將調(diào)控重點(diǎn)放在建立保障性住房上。
齊驥明確指出，保障性住房供應(yīng)的增加，一方面可以解決難以通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的低收入群體的住房困難。也使得住房市場(chǎng)的供應(yīng)比較清晰，并有利于穩(wěn)定房品房?jī)r(jià)格。
根據(jù)政府規(guī)劃，今年至2011年，中國(guó)平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。不過(guò)，此類保障性住房成為“雞肋”的擔(dān)憂亦不絕于耳，部分城市更是出現(xiàn)購(gòu)房者棄購(gòu)、地方政府停建的窘境。
山東濟(jì)南市首批經(jīng)濟(jì)適用房的銷售結(jié)果曾讓人“大跌眼鏡”，204套房?jī)H91套被選走，113戶經(jīng)搖號(hào)中選的家庭最終放棄選房，因戶型不佳、交通不便、貸款難等等。今年濟(jì)南、杭州、廣州、武漢等地也相繼出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)適用房滯銷現(xiàn)象。
建設(shè)部另一位不愿具名的官員就稱，“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要不斷完善和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)……有些的確是花錢(qián)買(mǎi)教訓(xùn)。”
刺激商品房消費(fèi)就是最好的擴(kuò)大內(nèi)需
對(duì)于正致力于擴(kuò)大內(nèi)需的中國(guó)政府而言，若能成功引導(dǎo)并刺激住房消費(fèi)，或許就意味著成功。而采取差異化的金融支持以及相關(guān)的財(cái)稅優(yōu)惠，顯然是此次政策調(diào)控的另一個(gè)側(cè)重點(diǎn)。
為刺激住房消費(fèi)，2008年中國(guó)三次調(diào)整房地產(chǎn)的稅收政策，3月減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。11月將個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%，可以免征印花稅，個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。12月出臺(tái)新國(guó)六條，規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。
財(cái)政部稅政司副司長(zhǎng)王曉華稱，2008年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策調(diào)整比較密集，但稅收優(yōu)惠政策有一定的滯後性。
“2009年是不是要出臺(tái)新政策，要根據(jù)2008年政策的執(zhí)行情況來(lái)定，如果執(zhí)行得好可能會(huì)延續(xù)這些政策，如果執(zhí)行得不好，可能會(huì)考慮是否有其他更好的政策措施。”他說(shuō)
而作為風(fēng)險(xiǎn)控制的重要一環(huán)——房貸質(zhì)量，這個(gè)制造了美國(guó)金融危機(jī)的始作俑者，自然也引起中國(guó)高度關(guān)注，其好壞也直接決定中國(guó)商業(yè)銀行對(duì)房貸的支持力度和態(tài)度。
中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)表示，即便去年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了調(diào)整，價(jià)格發(fā)生大的變化，商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量，特別是個(gè)人住房貸款的質(zhì)量仍然保持了很好的水平，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各項(xiàng)貸款的不良率。
她介紹，目前個(gè)人住房貸款馀額2.95萬(wàn)億元人民幣，較1997年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款馀額的10%.
或許正因如此，對(duì)開(kāi)發(fā)商及投資者而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有值得期待的利多調(diào)控舉措。此前發(fā)改委副主任張茅在向全國(guó)人大常委會(huì)做報(bào)告時(shí)曾表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩可能引發(fā)一些負(fù)面影響。高房?jī)r(jià)適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免房?jī)r(jià)大幅下跌。要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，正確引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
投資銀行高盛周二發(fā)表研究報(bào)告，調(diào)高中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)級(jí)至“中性”，因相信現(xiàn)時(shí)內(nèi)房股的估值已大部份反映了今年樓價(jià)進(jìn)一步下滑的因素；但料未來(lái)兩至三季，發(fā)展商的現(xiàn)金流壓力不大可能得到大幅改善。
高盛的報(bào)告指出，預(yù)期內(nèi)地主要城市的房屋庫(kù)存水平于今年上半年持續(xù)上升，對(duì)樓價(jià)和發(fā)展商的現(xiàn)金流狀況均帶來(lái)壓力。該行并調(diào)低對(duì)今年內(nèi)地樓價(jià)預(yù)測(cè)，由原來(lái)的下跌5-10%，提高至下跌10-15%。
