二手房營業(yè)稅減免政策一經(jīng)頒布，“死去”已久的二手房市場瞬間激活，各地城市在短時間內呈現(xiàn)的成交量突增為這個樓市寒冬增添一絲暖意。在保增長、擴內需的大命題下，二手房市場亦成為刺激消費的結構重心，這也為多年來一直滯后的二手房市場帶來了新的發(fā)展契機。
上海：改善型需求入市
“元旦三天我快忙死了，手機響不停，一天要帶四五個客戶看房。”徐廣燕疲憊的臉上是掩不住的興奮。進入1月以來，這位上海某大型中介的資深經(jīng)紀突然變得忙了起來，其所在門店每天差不多有20組客戶，這個數(shù)字要比2008年10月增長了一倍。
在剛剛過去的2008年12月，“國十三條”和上海“新八條”緊鑼密鼓連續(xù)出臺。而去年10月以來連續(xù)出臺的房地產(chǎn)新政以及數(shù)次降息所累積的政策效應，也終于在如今有所顯現(xiàn)。
“政策的放松，特別是二手房交易稅費的減免，必然會明顯提振上海二手房市場的成交信心。觀望中的剛性需求會隨政策的引導在短期內陸續(xù)釋放，而改善型購房需求和部分實力型的長線投資者更是會借機入市。”一位上海市場分析人士說。他指出，這一部分購買能量究竟在當前宏觀經(jīng)濟低迷的大勢下能夠支撐多久，是二手房乃至上海樓市能否回暖的關鍵所在。
掛牌成交激增
即便是在業(yè)內浸淫多年的資深經(jīng)紀，徐廣燕也完全沒有想到，上海“新八條”一經(jīng)公布，自己冷清多時的手機竟然又會被客戶打到斷電。“要求掛牌的房源里，兩年內的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房東也多了不少。”徐廣燕說。
徐廣燕坦言，在上海“新八條”中，兩年內次新普通住房和2年以上非普通住房的稅費優(yōu)惠，以及剔除“出具首次購房證明”和“人均面積限制”后對于購買第二套房的契稅及貸款優(yōu)惠的放寬，對于市場的刺激作用確實較大。
“之前掛牌的多半是兩年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及兩年內的次新房房東都是寧租不售，現(xiàn)在這部分房源也能省下大筆稅費了，不少房東都想趁著今年的政策將房子脫手。”徐廣燕對記者表示，目前二手房在交易數(shù)據(jù)中反客為主，上海樓市一、二手住宅的成交格局亦由此逆轉。
來自21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，2008年前11個月二手住宅成交套數(shù)占住房成交總套數(shù)的59% （新房部分僅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期這一比例僅為44%。
不僅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，與10月相比成交量猛增3840套，環(huán)比漲幅高達58.16%。相較一手住宅同期成交量增長22.63%的數(shù)據(jù)，二手住宅在政策刺激下的回暖力度顯然更大。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心分析師指出，這其間固然有一手房價格此前長期居高不下并在樓市低迷期供應量減小的因素，但最高可節(jié)約總房價近10%的稅費減免政策顯然是回暖的主要原因。
價跌換量升
“成交量的激增并不代表市場觸底反彈。目前無論一手還是二手房，托住樓市成交的關鍵要素還是價格。”上海泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛一針見血地指出。據(jù)上海中原最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月上海二手房成交量環(huán)比大幅增長約28%，全市均價約為13844元/平方米，環(huán)比下跌2.6%。
何凌飛認為，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月環(huán)比大幅增長，恢復到萬套以上的正常水平，除了稅費減免、二套房貸松綁和上海普通住宅標準調整外，主要還是依靠賣家的主動降價。
這一分析得到了來自二手房市場一線的直觀驗證。“現(xiàn)在觀望的人少了，誠心客戶多了，只要有低于市場價的房子掛牌，馬上就會有很多客戶看房甚至下單。”徐廣燕說。
而漢宇地產(chǎn)浦東、閔行、普陀等區(qū)域多家門店亦反映，減免稅費的利好讓大部分急于出售的賣家愿意將減免的稅費部分或全部讓利給下家，很多房源的掛牌價均根據(jù)市場情況主動下調了5%~10%。
自去年10月房地產(chǎn)新政頒布以來，在大量普通住房的降價拉動下，包括長寧、浦東、靜安等中心及次中心區(qū)域內的不少中高檔樓盤房源亦出現(xiàn)了明顯跟跌。而部分房東在急于套現(xiàn)的目標下，紛紛主動將房價向“內外環(huán)140萬、內環(huán)內245萬”普通住房標準靠攏，從而導致區(qū)域內中高檔二手房價格的普遍松動，由此更吸引了不少改善型需求隨之入市。
據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，2008年12月，浦東洋涇、閘北大寧、靜安北靜安等教育優(yōu)勢明顯的板塊內，以三口之家為代表的置換改善型需求逐漸升溫，普遍占板塊內次新房成交的60%以上，已成為中高檔次新房住宅的成交主力。
“二手住宅中高檔房源的活躍成交中，還有部分實力雄厚的長線投資者是趁外籍客急于拋盤之際逢低入市，一方面屬于改善型需求，另一方面也是長線投資。”何凌飛說。
多家中介公司門店經(jīng)理向記者透露，去年11月以來，受全球金融危機影響，不少來自韓國、中國香港和浙江等地區(qū)的業(yè)主面臨較大的資金壓力，在長寧古北、浦東陸家嘴、聯(lián)洋以及盧灣新天地等板塊內均出現(xiàn)了較為集中的降價拋盤，降價幅度普遍達10%~15%，掛牌量則整整增加了10%以上。
然而何凌飛認為，近期回暖的成交量大多依靠新政刺激下積聚已久的改善性需求爆發(fā)，如果一旦改善型購買力隨著降價房源和投資客拋盤一起消融殆盡，或二手房源不再降價，“市場走向未必樂觀”。
某中國分析師薛建雄則認為，目前政策的出臺已經(jīng)到達一定的極限，從短期來看其政策效應也已經(jīng)顯現(xiàn)。但樓市未來的運行還將受到宏觀經(jīng)濟整體下滑的拖累，政府除了加大對改善型住房消費的政策支持外，還需要對更多中低收入家庭的住房消費給予實際的支持，才可能保持上海樓市的穩(wěn)定。
北京：投資客伺機拋盤
“什么時候溫州人出現(xiàn)了，這個市場便要開始出現(xiàn)轉機了。”1月7日，21世紀不動產(chǎn)北京富力城加盟店的分行經(jīng)理吳海濱說出這句話時，正在翻閱著店里2008年最后幾個月的業(yè)務量統(tǒng)計。
從數(shù)據(jù)上來看，一路下滑的市場正在止跌。自2008年10月以來，這家位于天力街3號樓的二手房中介門店生意便一天好過一天，即便對比2006年的數(shù)據(jù)，這個“冬天”也已算得上是一個暖冬。但真正讓吳海濱恢復信心的，是一周之前接到一個久違的溫州客戶電話。
“溫州投資客開始重新關注北京二手房市場是否有抄底的機會了。”吳海濱說。據(jù)他的統(tǒng)計，近期掛牌的業(yè)主紛紛下調了預期出售價格，相比奧運之前已經(jīng)有了一定的降幅，許多業(yè)主的成交愿望很強烈。在富力城社區(qū)，目前掛牌的二手房已經(jīng)占到社區(qū)總房源的10%左右，此前一些戶型、朝向、樓層等良好的房源也首次被掛牌。
“一些投資客可能已經(jīng)扛不住了，政府政策一出臺就像泄洪一樣出逃。”吳海濱說。
一位趙姓溫州人在上周打電話告訴吳海濱，他和朋友要來北京看看市場，讓他推薦一些好的房源。2004年，便是這位趙先生讓吳海濱在短時間內獲得了一大筆傭金。
“市場細節(jié)的變化或許更能讓人看清楚未來的走向。”2007年年底，吳海濱剛調到這家門店時，樓市的低迷氣象已成型，無人看房整個門店營收降到最低谷。而一年后的這個冬天，這家小門店最忙碌的工作便是帶客戶看房。
“我們在網(wǎng)上公布的一處蘋果社區(qū)的房子，三天內點擊率有127次，而在2008年第三季度的時候，點擊率可能只達到這個數(shù)的零頭。”吳海濱試圖用這個數(shù)據(jù)來說明，至少市場層面的觀望正在消散。
事實上，新“國六條”對于二手房交易的各項稅費減免之后，購房成本的減免最高可達7%左右。而上述趙姓溫州人也這樣陳述試圖抄底的理由：“目前政策對于成交的利好已經(jīng)很大，房價再跌又還能跌多少呢？”
客戶訪問量回升，成交金額和成交套數(shù)保持三個月來逐步增長，一切似乎都證明市場正在回暖。但是，吳海濱也不敢就此做出2009年樓市向好的判斷。
“趁現(xiàn)在還有一定的成交量，趕緊賣房。”北京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場總監(jiān)趙亮杰不停對身邊那些持有投資性房產(chǎn)的朋友們建議。趙亮杰一位朋友一直猶豫，在2008年12月17日國務院出臺減免營業(yè)稅政策之后，終于下定決心將自己在北京的一處房產(chǎn)掛牌。
據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前急于出售房產(chǎn)的掛牌客戶數(shù)量，在2008年12月17日政策出臺后增長了三成。
然而，趙亮杰的判斷非常悲觀，“誰知道等這一波交易高峰過后市場還有多少需求呢”。在他看來，近幾個月的回暖只是需求被長期壓制之后的一次忽然爆發(fā)，純屬“技術性反彈”，并沒有后續(xù)動力。
但吳海濱認為，需求和供給兩個層面的妥協(xié)姿態(tài)可能是市場回暖的關鍵。“從2008年10月到現(xiàn)在的成交量反彈，其實是買賣雙方相互把底線探得差不多后的一次妥協(xié)。政府政策所起的作用只是催化劑而已，在那之前市場的化學反應已經(jīng)進行。”
深圳：二手樓市轉機初現(xiàn)
“省了4萬多！” 1月5日，剛從深圳市房地產(chǎn)交易中心辦完過戶手續(xù)的肖小姐興奮地對記者表示。她這次交易的房子總價為80萬元，買了不到2年，如今賣100萬元。如果按以前全額征收營業(yè)稅的話需繳納5萬多元，如今只要交1萬元左右。
1月5日，正是深圳市地稅局正式發(fā)布減免二手房營業(yè)稅通知的第二天。自1月4日該通知正式發(fā)布到深圳各區(qū)房產(chǎn)交易中心登記點后，深圳二手房交易量連日走高。據(jù)戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，1月4日~7日，深圳市二手房交易分別為195、230、327、434套，呈直線上升狀態(tài)。而在此前的近一個月內，二手房單日交易量從未超過300套。
“營業(yè)稅是二手房交易中稅費額最高的一項，推行以來較大程度抑制了二手房的流通，所以營業(yè)稅的減免對二手房市場的推動作用非常明顯。”戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮對記者表示，近日來咨詢與簽約的客戶還在增加，預計今年上半年二手房市場成交量將有所回暖。
政策刺激效應明顯
根據(jù)深圳市地稅局正式發(fā)布的減免二手房營業(yè)稅通知，自2009年1月1日至12月31日，二手房交易營業(yè)稅減免政策正式實施。
然而，戴德梁行泛城租售的工作人員表示，在二手房交易過程中，減征與免征程序是有所區(qū)別的。
比如，符合免征營業(yè)稅條件的2年以上的普通住房，相關手續(xù)會比較簡單，只需要到交易中心就可以完成；但倘若是要按差價減征營業(yè)稅就比較麻煩，需要去地稅局申請減征，然后拿地稅局的批復到交易中心辦理手續(xù)，這個過程可能需要15~20天。
剛交易完二手房的肖小姐向記者表示，目前大部分二手房房源的購置年限都在5年以內，按照之前“5年內征收營業(yè)稅”的政策，在交易時都需要繳納5%的營業(yè)稅，再加上契稅、中介傭金等費用，大概占到總房價的10%左右。
“現(xiàn)在免征年限由5年改為2年，大大降低了交易成本。就算是2年以內的普通住房差額征稅，因為現(xiàn)在房價跌幅不小，這個差額基本也可忽略。這樣一來，普通二手住宅轉讓的營業(yè)稅實際上等于取消，交易成本差不多減少了50%。”肖小姐說。
交易量明顯回升
“營業(yè)稅減免相當于房價下調5個百分點，力度很大，對于二手房購房者來說，極大地減輕了購房負擔。因此激活了很多剛性需求，引起了許多首次購房者和換房者的興趣。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智對記者說。
在深圳市地稅局沒有正式發(fā)布減免營業(yè)稅的通知前，二手房成交量持續(xù)下跌。根據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局每日成交初步統(tǒng)計，2008年12月29日至2009年1月4日的一周內，全市共成交二手住宅746套，成交量下降明顯，環(huán)比前一周跌幅為15.3%。
但是，在1月5日深圳正式實施營業(yè)稅減免政策之后，二手房交易量明顯提升。
“由于營業(yè)稅涉及的金額較大，因此在減免政策出臺但還沒有正式實施前，深圳二手房過戶量開始出現(xiàn)萎縮。現(xiàn)在營業(yè)稅開始減免了，刺激了大量的存量交易，使得之前正在觀望的需求都逐漸釋放出來。”蔣尚禮如是表示。
而包括德思勤、深圳中原等中介公司在接受記者采訪時均表示，營業(yè)稅的減免將明顯促進深圳二手房市場的成交上揚，在近期將會有明顯的回暖跡象。深圳市房地產(chǎn)交易中心負責人表示，近日很多市民都還不太清楚該政策已正式實施，未來一段時間內，二手房交易還可能會出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。
“新政實施后交易量比前幾周有明顯上升，成交量在原來的基礎上大漲30%左右，對成交有很大的支持作用，但樓價不會因此而迅速上揚。”李耀智說。
蔣尚禮亦表示，雖然有政策利好，但2009年房地產(chǎn)市場的銷售仍有待宏觀經(jīng)濟走向而定，經(jīng)濟環(huán)境的不確定將是影響2009年消費者購房的最大因素，尤其是對于新房市場。
“為了刺激房地產(chǎn)消費，預計2009年政府將根據(jù)各地市場供需現(xiàn)狀，進一步放寬第二套房貸限制。”蔣尚禮如是預測。
