物業(yè)稅是一個(gè)熱點(diǎn)，近年來有關(guān)部門和研究機(jī)構(gòu)曾經(jīng)提出過一些開征物業(yè)稅的方案，但是爭(zhēng)論不休，沒有得出一個(gè)共識(shí)。在討論物業(yè)稅稅率時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的選擇出現(xiàn)了較大分歧。時(shí)至今日，這些分歧尚未解決。
目前，全世界幾乎所有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都征收物業(yè)稅，在各國(guó)政府的財(cái)稅結(jié)構(gòu)中占有很重要的比例。這項(xiàng)稅種的定義和名稱各不相同，例如，在奧地利、波蘭等國(guó)叫“不動(dòng)產(chǎn)稅”，在美國(guó)、加拿大、德國(guó)、智利叫“財(cái)產(chǎn)稅”。也許是受香港的影響比較大，如今國(guó)內(nèi)比較通用的稱呼是物業(yè)稅。
2003年10月14日，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！�2007年10月《物權(quán)法》正式生效。應(yīng)當(dāng)說開征物業(yè)稅已經(jīng)不存在任何政策上的障礙。轉(zhuǎn)眼之間過去了4年多，物業(yè)稅改革方案還是遲遲未能出臺(tái)。
通常人們將房地產(chǎn)稱為物業(yè)，或者比較正規(guī)一點(diǎn)叫做不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)一般來說是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地，其基本特點(diǎn)就是和土地相關(guān)，具有空間不可移動(dòng)性。物業(yè)稅也叫房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅。課稅的前提是對(duì)房地產(chǎn)的持有。物業(yè)稅多屬于地方稅。
物業(yè)稅是針對(duì)國(guó)民的不動(dòng)產(chǎn)所征收的稅收。政府有責(zé)任保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并且提供國(guó)家安全、司法、金融、環(huán)境保護(hù)和公共設(shè)施等各項(xiàng)服務(wù)。與此對(duì)應(yīng)，財(cái)產(chǎn)所有者必須繳納一定的稅收來保證國(guó)家的相關(guān)開支。擁有房地產(chǎn)的業(yè)主得到了政府提供的法律保障和各項(xiàng)服務(wù)，就有義務(wù)支付相應(yīng)的費(fèi)用，而法律則應(yīng)當(dāng)保護(hù)納稅者的權(quán)益。如果業(yè)主拒絕按章納稅，實(shí)質(zhì)上就侵占了其他納稅人的權(quán)利，損害了公共利益，可以動(dòng)用強(qiáng)制力對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征稅。
物業(yè)稅是地方政府的主要財(cái)政來源。物業(yè)稅的好處是稅基穩(wěn)定，數(shù)額較大，易于征收，和其他稅種相比，由于逃稅比較困難，因此繳納率比較高。此外，物業(yè)稅有助于縮小貧富差距，激勵(lì)地方政府為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└玫姆⻊?wù)。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)業(yè)正式應(yīng)用的稅種有7個(gè)：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。在開發(fā)環(huán)節(jié)上有土地增值稅、耕地占有稅、土地出讓金等；交易環(huán)節(jié)的稅種有契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。在保有環(huán)節(jié)上有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等。迄今為止，對(duì)于一般居民住宅還沒有征收物業(yè)稅。除此而外，對(duì)房地產(chǎn)征收的各種名目的收費(fèi)有40余種，在有些地方甚至超過100種。諸如城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。
當(dāng)前涉及房地產(chǎn)的征稅狀況相當(dāng)混亂，多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。稅費(fèi)的混亂不僅加重了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)還造成了和房地產(chǎn)相關(guān)的相當(dāng)嚴(yán)重的貪污腐敗和偷稅漏稅。
此外，稅制不統(tǒng)一。外資企業(yè)和外籍個(gè)人適用《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人適用《房產(chǎn)稅暫行條例》。內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，不僅不利于企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，也不符合國(guó)民待遇原則，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。
有關(guān)物業(yè)稅的討論已經(jīng)好多年了�？上�，只聽樓梯響，不見人下來。2007年初，國(guó)家稅務(wù)總局將研究物業(yè)稅方案列入工作范圍。自2006年初開始，北京、遼寧、深圳、江蘇、寧夏、重慶等6個(gè)省市對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)。在2007年又增加了4個(gè)試點(diǎn)城市。 試點(diǎn)的方式比較奇特，稱之為“空轉(zhuǎn)”。據(jù)說在“空轉(zhuǎn)”的地方一切工作步驟都和真正收稅一樣，只不過沒有真正收稅而已。如果是試點(diǎn)，那么應(yīng)當(dāng)將遇到的問題，取得的經(jīng)驗(yàn)拿出來，大家討論商量，盡快拿出一個(gè)比較成熟的方案來，毫無“保密”的必要。否則，花了成本卻沒有受益，何苦“空轉(zhuǎn)”？可是，迄今為止，空轉(zhuǎn)的結(jié)果如何？不得而知。其實(shí)，是否將空轉(zhuǎn)的結(jié)果公布于眾都沒有太大的意義，因?yàn)檫B征收物業(yè)稅當(dāng)中的一些重要的理論問題都沒有弄清楚，盲目的摸索必然是事倍功半。
前段時(shí)間曾經(jīng)召開過幾次關(guān)于物業(yè)稅改革的研討會(huì)，但是各個(gè)方案之間并沒有認(rèn)真交鋒，甚至人們使用的“物業(yè)稅”的定義和內(nèi)涵都各不相同。在術(shù)語的定義都不一致的情況下，好比是雞和鴨對(duì)話，還能得出什么有意義的結(jié)論？
物業(yè)稅改革涉及到千家萬戶的利益，只有讓廣大民眾都了解改革方案，盡可能地動(dòng)員更多的人參與到改革方案的設(shè)計(jì)和試點(diǎn)當(dāng)中，才有可能取得民眾的擁護(hù)和支持。目前，物業(yè)稅改革的討論只局限于很小的范圍，在某種程度上還帶著一點(diǎn)神秘的色彩。在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了不少誤傳和流言，沒有得到及時(shí)的糾正。因此，有必要打開大門，廣泛地征求民眾意見，組織專門學(xué)術(shù)會(huì)議，讓不同的方案發(fā)生碰撞，通過不同觀點(diǎn)的爭(zhēng)論，摸索出一條適合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)稅改革方案。
