本周一，西安市地方稅務(wù)局在媒體上公開(kāi)發(fā)布通告，西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅工作近日正式展開(kāi)，業(yè)界非常關(guān)注的土地增值稅終于開(kāi)征，西安市數(shù)千個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨土地增值稅的清算。
土地增值稅清算終于來(lái)了
西安市地稅局于本月5日在《西安晚報(bào)》發(fā)布的“關(guān)于在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的通告”稱(chēng)，凡1994年1月1日至2007年12月31日間取得商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，有房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為并取得收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于5月25日前項(xiàng)目所在地主管地稅部門(mén)辦理項(xiàng)目備案手續(xù)。
據(jù)悉，此次土地增值稅清算范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的，整體轉(zhuǎn)讓未竣工和直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目備案后，符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定“自行計(jì)算土地增值稅應(yīng)繳稅款，并履行申報(bào)手續(xù)”。
市地稅局“通告”還強(qiáng)調(diào)，對(duì)于逾期未辦理項(xiàng)目備案手續(xù)或未按照相關(guān)規(guī)定繳納稅款的納稅義務(wù)人將“依法進(jìn)行處理”，對(duì)于偷逃稅款構(gòu)成犯罪的，“依法追究刑事責(zé)任”。
業(yè)界坦然面對(duì)謹(jǐn)慎行事
記者就市地稅局此次征收土地增值稅一事采訪了部分開(kāi)發(fā)商，大部分業(yè)界人士反應(yīng)平淡。土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的清算會(huì)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有何影響？接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨資金壓力，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)變得更加規(guī)范。
業(yè)界人士認(rèn)為，土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的囤地和開(kāi)發(fā)成本將大增，地塊越升值開(kāi)發(fā)商成本越大。開(kāi)發(fā)商增加成本，成本自然要轉(zhuǎn)嫁。
記者在采訪中了解到，在國(guó)內(nèi)其他城市土地增值稅開(kāi)征后，開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)非常敏感。有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始掛牌賣(mài)地，有的開(kāi)發(fā)商正在調(diào)整預(yù)算，還有的在醞釀?wù){(diào)高新盤(pán)售價(jià)。說(shuō)明，土地增值稅觸動(dòng)了樓市的神經(jīng)，但是開(kāi)發(fā)商們的行動(dòng)相當(dāng)謹(jǐn)慎。
采訪中記者了解到，很多開(kāi)發(fā)商表示還沒(méi)有看到相關(guān)公告，對(duì)政策還不十分了解，因此不便發(fā)表觀點(diǎn)。
影響才剛剛開(kāi)始
表面上，此次通知雖然沒(méi)有在西安業(yè)界引起軒然大波，實(shí)際上有的開(kāi)發(fā)企業(yè)忙著找財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，有的則互相打聽(tīng)詳細(xì)情況。有開(kāi)發(fā)商向記者表示，目前不了解本企業(yè)的項(xiàng)目該歸于哪一類(lèi)征收額度，正在安排財(cái)務(wù)人員核實(shí)，說(shuō)明大家對(duì)此并沒(méi)有掉以輕心。
“深層次的影響剛剛開(kāi)始”，一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
這次征稅“地塊升值越多，增值稅就越高”，業(yè)內(nèi)人士分析，這類(lèi)項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，一般一兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)不完，這類(lèi)項(xiàng)目在最初拿地時(shí)價(jià)格較為便宜，目前上漲升值迅速，增值最多，因此需要交納的增值稅也就多。還有通過(guò)“暗箱操作”走關(guān)系拿到的便宜土地以及試圖通過(guò)“捂地”升值的企業(yè)，對(duì)他們而言，這次就會(huì)面臨很大麻煩。比如試圖通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和出租物業(yè)相結(jié)合等手段鉆空子的房地產(chǎn)商也無(wú)路可走了。
有關(guān)人士分析，在目前樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢的情形下，如果有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按照要求征收土地增值稅，將給已經(jīng)岌岌可危的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈再次帶來(lái)巨大壓力。部分大的開(kāi)發(fā)商可能從容面對(duì)，而中小企業(yè)則比較艱難。
而普通市民最關(guān)心的，是這一措施是否會(huì)因項(xiàng)目成本加大刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。業(yè)內(nèi)人士否決了這一觀點(diǎn)。“雖然開(kāi)發(fā)商的成本或多或少地增加，但開(kāi)發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無(wú)一例外地采用市場(chǎng)定價(jià)法，因此這部分成本并不會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。而且房?jī)r(jià)是否受影響，主要取決于供求關(guān)系”。
