省地稅：二手房營業(yè)稅、個稅“從寬”的可能性不大
從11月1日開始，上海個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活住房將不再負擔(dān)營業(yè)稅和個人所得稅。消息一出，南京人不免急了！因為營業(yè)稅和個人所得稅曾經(jīng)極大限制了南京二手房交易，使得二手房市場在最近的房產(chǎn)寒冬中幾近冰封。
那么，南京的二手房營業(yè)稅、個稅有沒有可能放寬？如果放寬，又會采取怎樣的形式？記者昨天專門與南京稅務(wù)部門專家進行了探討。
直接減免？可能性不大
按照南京規(guī)定，二手房交易中，購房未滿5年上市交易將被征收1%個人所得稅（核定征收稅率）和5.55%的營業(yè)稅及附加。兩項稅收相加總稅額達到總房價的6.55%.相對于契稅和印花稅，營業(yè)稅才是房產(chǎn)交易中真正的“大頭”，如果營業(yè)稅、個稅能有所放寬，將使二手房流轉(zhuǎn)成本大幅度降低。
盡管專家們一直呼吁通過營業(yè)稅上“放寬”來刺激房地產(chǎn)市場的回暖，但從目前看來，想要直接減免二手房交易的營業(yè)稅和個稅也面臨一定的困難。
記者從地稅部門了解到，國家的稅收政策一向是自上而下，有其連貫性和穩(wěn)定性，地方政府如果要在營業(yè)稅、個稅征交政策上有所變動，必須上報國家稅務(wù)總局批準，不得隨意改動。
江蘇省地稅部門有關(guān)人士昨天向記者透露，江蘇近期不會出臺二手房營業(yè)稅、個稅征繳方面的新政，“從寬”的可能性不大。而南京市地稅部門則表示，他們會執(zhí)行省級稅務(wù)部門的要求。
變相減免？有兩種可能
既然“直接減免”的可能性較小，那么有沒有“變相減免”的可能呢？專家表示，除了更改稅收政策以外，有兩種途徑也可以達到變相減免二手房交易中營業(yè)稅、個稅的目的：
第一種就是類似于上海的做法。專家告訴記者，在上海新出臺的16條救市措施中，第六條和第七條分別是“個人將購買2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔(dān)營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔(dān)個人所得稅”。
如果仔細研究一下其中的用詞，你會發(fā)現(xiàn)，新政中對于營業(yè)稅和個稅使用的是“個人不負擔(dān)”，而在針對契稅、印花稅的規(guī)定中使用的則是“暫免征”，為什么有這樣的差別？專家解釋說，“個人不負擔(dān)營業(yè)稅和個稅，并不意味著不征收營業(yè)稅和個稅，只是稅額不由個人負擔(dān)，可能由政府負擔(dān)了，本質(zhì)還是地方政府對賣房人的財政補貼。”專家告訴記者，這有點像打‘擦邊球’，但卻達到了實際的效果，當(dāng)然這也是建立在地方政府具有一定的財政收入基礎(chǔ)之上。
第二種可能則是更改“征收時點”的標準。事實上，南京之前就曾經(jīng)傳言會“合理認定二手住房交易稅收征收時點，進一步降低居民購買和轉(zhuǎn)讓房屋過程中的稅收負擔(dān)”。
以前二手房交易時，交易稅征收日期都是以契稅完稅日期或房產(chǎn)證記載日期為起算日的。此前已經(jīng)有消息稱，今后南京在認定二手住房交易稅征收時點時，將統(tǒng)一劃定為以“商品房買賣合同登記鑒證日期”為準，而不再按“契稅完稅日期或房產(chǎn)證記載日期”為準。
舉例來說，陳女士2005年購買了一套期房，如果在當(dāng)年8月簽訂了購房合同并鑒證，而房子直到2007年底才正式交付，辦理了產(chǎn)權(quán)證。按照過去的規(guī)定，陳女士的房子要在辦理房產(chǎn)證的日期起算，5年后轉(zhuǎn)手方能免交營業(yè)稅，也就是說，只有到2012年才可以免營業(yè)稅上市交易；但如果更改起算日標準，只要從2005年合同登記鑒證日期算起，到2010年8月房子轉(zhuǎn)讓時就可以免征營業(yè)稅了。這樣算來，該套房轉(zhuǎn)讓免交契稅的時間，比原來足足提前了兩年多。
