現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)最引人關(guān)注的一個(gè)話題，就是物業(yè)稅何時(shí)啟動(dòng)，如何征收？按照正常運(yùn)作流程，物業(yè)稅最早也將于2009年正式推出，征收對(duì)象將主要是面積在144平方米以上的房屋。目前物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，并不意味著物業(yè)稅就會(huì)在今年到來(lái)，除非它超越相應(yīng)的立法程序，仍以行政立法的面目出現(xiàn)。
具體而言，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等牽涉面積比較少，在相關(guān)研究討論中對(duì)此方面的爭(zhēng)議也是最少的，所以物業(yè)稅可能在2009年最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。無(wú)論在哪個(gè)城市試點(diǎn)開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)短期沖擊都會(huì)很大，稅收成本也很高。因?yàn)橐迕總�(gè)人的房產(chǎn)，還要對(duì)城鄉(xiāng)接合部和農(nóng)村的房屋進(jìn)行摸底，而現(xiàn)在的模擬試點(diǎn)只針對(duì)城鎮(zhèn)居民。并且物業(yè)稅出臺(tái)，要經(jīng)過(guò)許多部門決策，提案需要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院法制辦的審查再提交到人大常委會(huì)，經(jīng)過(guò)“幾讀”后再提交到全國(guó)人民代表大會(huì)，走完全部程序，最短也需要3年時(shí)間。
從征收房屋面積而言，征收物業(yè)稅有對(duì)普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國(guó)家鼓勵(lì)90平方米以內(nèi)戶型的開(kāi)發(fā)和消費(fèi)，不干預(yù)90～140平方米房型的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買，但是對(duì)140平方米以上大戶型的開(kāi)發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認(rèn)為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說(shuō)，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍；相反，則屬于免征范圍。
如果一旦模擬試點(diǎn)變成實(shí)際征繳，其重要原則就是制定的稅率不增加試點(diǎn)城市的稅收負(fù)擔(dān)。在實(shí)際征收時(shí)，政府將按照比房屋真實(shí)市值偏低的原則來(lái)計(jì)算征稅額，考慮到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過(guò)高。物業(yè)稅改革課題研究組提交的報(bào)告所建議的稅率是0.3%～0.8%，如果以超過(guò)0.8%的稅率征收物業(yè)稅，則可能增加居民的稅收負(fù)擔(dān)。
目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對(duì)消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會(huì)采取免稅或減稅的政策，主要是對(duì)消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。
鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家應(yīng)當(dāng)確定物業(yè)稅幅度在0.1%～3%之間，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用稅率。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)助理易綱就表示，物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策，立法在省一級(jí)，征收和規(guī)范在縣市”的原則，因此具體的稅率將由各個(gè)地方來(lái)定，全國(guó)不會(huì)實(shí)行統(tǒng)一稅率。
當(dāng)然，在所有準(zhǔn)備工作都已經(jīng)做好之后，在實(shí)際操作中的具體細(xì)節(jié)還存在著一些問(wèn)題。
比如說(shuō)中國(guó)目前稅務(wù)機(jī)關(guān)幾乎不直接對(duì)個(gè)人征稅，而是習(xí)慣通過(guò)代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產(chǎn)；優(yōu)惠政策如何設(shè)計(jì)——比如政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位房產(chǎn)過(guò)去一直免稅，可由于它們改革進(jìn)展緩慢，大量用于出租、經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否依然要享受這一待遇？
此外，豁免在很多時(shí)候是一個(gè)必需的工具，對(duì)于那些黃金地段的“城中村”，以及低收入的弱勢(shì)人群等，從目前中國(guó)新推行的居民保障性制度想要保障的“居者有其屋”來(lái)看，減免物業(yè)稅是現(xiàn)實(shí)而必要的選擇。物業(yè)稅如果開(kāi)征，對(duì)地方政府的管理能力是個(gè)特別大的挑戰(zhàn)，在物業(yè)稅實(shí)際征收過(guò)程中，除了減、免、安撫這些技術(shù)手段之外，更重要的是如何既避免社會(huì)動(dòng)蕩，又維護(hù)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)。
如同在中國(guó)任何一項(xiàng)改革中所出現(xiàn)過(guò)的問(wèn)題一樣，既得利益格局一旦受到觸動(dòng)，必然會(huì)有所反應(yīng)。物業(yè)稅一旦開(kāi)征，交錢越多的，越是有錢有勢(shì)的人，只有他們才有多套房子，在經(jīng)濟(jì)和政治上掌握著一定話語(yǔ)權(quán)的這些人必然要進(jìn)行干擾和阻攔。但比既得利益群體的力量更讓高層無(wú)法忽視的，是沉默的大多數(shù)。由于政府支出不透明、缺乏傳統(tǒng)習(xí)慣等種種原因，中國(guó)人納稅并不積極，近來(lái)進(jìn)行的個(gè)人所得稅申報(bào)遇冷即是明證。如何讓這些沉默的大多數(shù)能接受并繳納一年一繳的物業(yè)稅，成為政府最大的挑戰(zhàn)。
物業(yè)稅本質(zhì)并不是為打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，而是旨在為地方政府提供穩(wěn)定稅源，改善區(qū)域內(nèi)的公共服務(wù)，促使地方政府從“土地財(cái)政” 向“公共財(cái)政”轉(zhuǎn)型。一旦地方政府財(cái)力穩(wěn)定，改革順利推進(jìn)，加大公共投入，則地方民眾集體受益，而房產(chǎn)價(jià)值將因此得到升值，政府所得的物業(yè)稅收入進(jìn)一步增加，一個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的良性循環(huán)才能得以形成，而中央與地方財(cái)力與事權(quán)不匹配的財(cái)政關(guān)系也將發(fā)生變化。更為重要的是，物業(yè)稅對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)交易行為、防止資產(chǎn)價(jià)格膨脹，將起到不可估量作用，對(duì)整個(gè)社會(huì)將不僅是因?yàn)橐豁?xiàng)稅收而得益，而且對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)治久安起著非同小可作用。因此在最短時(shí)間以最合適稅率推出物業(yè)稅，是當(dāng)前一項(xiàng)很重要的工作。
