物業(yè)稅開征暫擱
開征大概時(shí)間在2010年-2015年間，這在國家稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)
中國國家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日向《環(huán)球財(cái)經(jīng)》表示，客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開征。
至此，近期一切有關(guān)物業(yè)稅2008年試點(diǎn)開征的熱議，將再次降下溫度。
2007年12月10日，中央財(cái)經(jīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任劉鶴在《財(cái)經(jīng)》雜志年會(huì)上預(yù)測，物業(yè)類稅種2008年將研究試點(diǎn)開征。隨即，新一輪關(guān)于物業(yè)稅的爭論驟然掀起。
上述國稅總局高層官員透露，開征的大概時(shí)間在2010年-2015年間。這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識(shí)。
與此相印證的是，財(cái)政部副部長朱志剛2007年12月中旬在財(cái)政部網(wǎng)站撰文表示，雖然開征物業(yè)稅是遲早的事，但在目前條件下開征難度很大。
2007年12月19日，全國財(cái)政工作會(huì)議上，財(cái)政部部長謝旭人指出，2008年將繼續(xù)積極穩(wěn)妥地深化財(cái)稅改革，并勾畫稅制改革的基本圖譜，但此次會(huì)議亦未提及物業(yè)稅。這與以往財(cái)政部、國稅總局頻繁提及物業(yè)稅的態(tài)度形成反差。
抬起來的腳
始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項(xiàng)，便是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合，出臺(tái)物業(yè)稅，完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅收體系。
2003年10月召開的中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。隨后，財(cái)政部、國稅總局官員不斷發(fā)布物業(yè)稅進(jìn)展，這一稅種遂走入公眾視野。
物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，其改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等收費(fèi)合并，借鑒國外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段逐年收取的物業(yè)稅，稅額將隨房產(chǎn)的升值而提高。從國際經(jīng)驗(yàn)而言，物業(yè)稅是地方政府穩(wěn)定的稅源。
而作為房價(jià)重要組成部分的土地出讓金，是否將統(tǒng)一納入物業(yè)稅，在房屋保有階段的40年或70年內(nèi)逐年征收，目前仍沒有官方權(quán)威提法。這一“細(xì)節(jié)”顯然是物業(yè)稅方案要害所在。若統(tǒng)一納入逐年征收，開征物業(yè)稅將大幅降低購房者首次支付的價(jià)款，起到平抑房價(jià)的作用；反之，則僅是在購房成本不變的基礎(chǔ)上，在房屋保有階段，每年增加一項(xiàng)稅費(fèi)支出，平抑房價(jià)便成奢望。
2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會(huì)”期間，提交十屆全國人大五次會(huì)議審議的財(cái)政預(yù)算報(bào)告草案， 也提及“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。
2006年10月，物業(yè)稅開始模擬（空轉(zhuǎn)）評(píng)稅試點(diǎn)，第一批試點(diǎn)省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶；2007年10月，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津?yàn)榈诙圏c(diǎn)省市。至此，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
所謂“空轉(zhuǎn)”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
也正是第二批試點(diǎn)的推出，讓業(yè)界普遍認(rèn)為，2008年開征物業(yè)稅已是箭在弦上。
跨不過的門檻
但這次，抬起來的腳并沒有邁出去，而是縮了回來。
上述國稅總局負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)稅方案目前面臨眾多跨不過的門檻，短期內(nèi)難有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
按照這位官員的說法，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復(fù)雜。稅基該如何確定，是以財(cái)產(chǎn)稅來征收，還是以靠租金贏利的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，征收1%還是征收3%，抑或根據(jù)每年地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)來定？稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定？這些關(guān)節(jié)點(diǎn)，目前決策層內(nèi)部均尚未明確。
而個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等一旦出現(xiàn)差池，就會(huì)令利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場，掀起大波瀾。一套成熟的價(jià)格評(píng)估體系，是物業(yè)稅開征的前提。但委托怎樣的機(jī)構(gòu)來做評(píng)估，“對(duì)目前中國的評(píng)估市場來講，是一件很為難的事”，上述官員說，中國目前還沒有很成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
建設(shè)部政策研究中心科研處處長文林峰介紹，目前中國有評(píng)估師1萬人左右，無法承擔(dān)如此眾多地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究所副主任王宏新表示，物業(yè)稅開征前要對(duì)全國房源進(jìn)行徹底普查，并建立完善的房屋管理系統(tǒng)，以保證第一時(shí)間了解房屋性質(zhì)及價(jià)格方面的變化�！敖鼛啄甑臄�(shù)據(jù)已日趨完善，但之前的房產(chǎn)數(shù)據(jù)確實(shí)嚴(yán)重�！蓖鹾晷抡f，一套老房子，要搞清是自住還是出租、商用，是不容易的。
據(jù)了解，第一批試點(diǎn)的6個(gè)省市中，部分省市在“空轉(zhuǎn)”的過程中，便遇阻房屋價(jià)格評(píng)估，使“空轉(zhuǎn)”亦無法深入。文林峰說，2008年“空轉(zhuǎn)實(shí)”可能性不大。
此外，物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)關(guān)系仍沒有厘清。在中國房地產(chǎn)三級(jí)市場上，稅收種類和負(fù)擔(dān)，在國際上均處于較高水平。例如，稅率為3%的契稅，5%的營業(yè)稅，從30%到60%四級(jí)累進(jìn)的土地增值稅，7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，加上印花稅、房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅多如牛毛。在沒有厘清物業(yè)稅與現(xiàn)有稅費(fèi)關(guān)系的前提下，貿(mào)然征收物業(yè)稅，將使該稅變成一種火藥味十足的懲罰稅，政府也會(huì)背上“斂財(cái)”惡名。
從稅務(wù)系統(tǒng)操作層面而言，開征新稅種，需要大量成熟的人才儲(chǔ)備。稅務(wù)人員需要經(jīng)過反復(fù)培訓(xùn)，才能上崗，上崗很長時(shí)間以后才能由新人變成熟手。
“出一個(gè)新的稅種，不是在搞政績工程”，上述國稅總局負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)稅是大稅種，出臺(tái)前需慎之又慎，其關(guān)系到社會(huì)民生。已經(jīng)出臺(tái)的《自行車稅法》、《勞動(dòng)稅法》都是反面案例。
關(guān)于土地出讓金是否納入物業(yè)稅，也是兩難。王宏新介紹，目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一段集中的時(shí)間內(nèi)全額付清。如果物業(yè)稅把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)偝晌磥砣舾赡攴謩e繳納�？赡軐�(dǎo)致城市建設(shè)資金吃緊�！斑@意味著，每年收上來的物業(yè)稅，可能僅夠城市維護(hù)之用，無法滿足城市建設(shè)和發(fā)展的需要。”但若不納入，則相當(dāng)于新開征一個(gè)稅種，民眾自難接受。
和房價(jià)無關(guān)
當(dāng)下，業(yè)界對(duì)通過物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)給予厚望，尤其是從物業(yè)保有者擁有的第二套房開始征收重稅。上述國稅總局負(fù)責(zé)人表示，這只能是一種天真的想法�！霸诋�(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格高漲的情勢下，物業(yè)稅可能不足炒房者一個(gè)零頭，根本起不到調(diào)控房價(jià)的目的�！笔袌鍪菨q是跌，不會(huì)由物業(yè)稅是否出臺(tái)決定。
此外，國外征收物業(yè)稅，是在沒有太多新開樓盤的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策。在國內(nèi)仍有大量土地可以增加新房的情況下，上述國稅總局官員認(rèn)為，征收物業(yè)稅不是一項(xiàng)必須的政策。
這番言辭的背后已然透露出，物業(yè)稅不會(huì)把土地出讓金納入，以大幅降低購房首次支付價(jià)款的傾向，已在決策層占據(jù)主流。
雖然國際上已有80多個(gè)國家開征物業(yè)稅，但這并不能成為中國出臺(tái)物業(yè)稅的理由。據(jù)了解，中國土地權(quán)屬、房屋登記制度的完善程度，以及稅收征管技術(shù)和能力方面，與已經(jīng)實(shí)施物業(yè)稅的國家，均存在差異。
08年不會(huì)實(shí)轉(zhuǎn)
據(jù)《環(huán)球財(cái)經(jīng)》了解，10個(gè)省市物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)進(jìn)行得并不順利。目前，最后一步的征收環(huán)節(jié)，還沒有開始執(zhí)行。試點(diǎn)地區(qū)在操作真實(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和征收工作流程上，就遇到諸多問題。很多“空轉(zhuǎn)”城市的稅率、稅基等重要政策內(nèi)容仍在討論中。此外，地方各部門無法進(jìn)行房產(chǎn)信息共享、免稅范圍及減免幅度亦不明確。城鄉(xiāng)一體化情況下，是否對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行征稅等問題，均正在被討論。
“這些具體問題沒有解決，顯然無法進(jìn)行實(shí)際操作？現(xiàn)在，物業(yè)稅出臺(tái)之前還要做哪些準(zhǔn)備工作，都還處于討論階段。進(jìn)展隨時(shí)會(huì)公布在國稅總局的網(wǎng)站上�！鄙鲜鰢惪偩重�(fù)責(zé)人表示。
針對(duì)一些專家預(yù)言“2008年物業(yè)稅將‘空轉(zhuǎn)實(shí)’，這位官員表示，真若實(shí)轉(zhuǎn)，將帶來嚴(yán)重后果。
首先會(huì)嚴(yán)重影響“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省份的歸總�！翱辙D(zhuǎn)”都難執(zhí)行，“實(shí)轉(zhuǎn)”必然帶來混亂。也不利于把試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)整理出來，給中央決策提供依據(jù)。
稅收人才培養(yǎng)尚需時(shí)日，實(shí)轉(zhuǎn)過程中，征收成本難免大幅提高。而培養(yǎng)人才是一個(gè)漫長的過程。
此外，按照目前的方案，將對(duì)第二套房征收較高的稅率，如果不妥善處理，易產(chǎn)生社會(huì)問題，假離婚的情況可能直線上升，因?yàn)檫@樣可以兩個(gè)人各擁有一套房產(chǎn)，同時(shí)降低稅負(fù)。
按照立法程序，物業(yè)稅的開征首先將由稅務(wù)總局等相關(guān)部門起草方案，然后提交國務(wù)院法制辦。隨后，國務(wù)院法制辦將修訂的條例實(shí)施草案提交國務(wù)院有關(guān)部門和各地方省市政府征求意見。同時(shí)， 稅務(wù)總局將就條例相關(guān)內(nèi)容征求專家學(xué)者和納稅人意見。各方意見征集結(jié)束后，再次進(jìn)行修訂。最終由國務(wù)院法制辦提交全國人大立法委員會(huì)。人大立法委通過后，將有國務(wù)院發(fā)布施行。
《環(huán)球財(cái)經(jīng)》獲悉：目前，全國人大立法委尚沒有收到政府部門提交的物業(yè)稅立法議案。
名詞解釋
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。目前還沒有具體的征收辦法。
進(jìn)展
2006年10月，國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。此后，第一批六省市試點(diǎn)區(qū)域消息傳出。
2007年10月11日，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)四省市為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括已有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。
2007年12月16日，北大不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長春告訴媒體，物業(yè)稅可能2008年試點(diǎn)，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收，一石激起千層浪。
2007年10月18日，國稅總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明辟謠，表示物業(yè)稅征收尚無明確的時(shí)間表，相關(guān)媒體報(bào)道不屬實(shí)。
2007年12月18日，國稅總局權(quán)威人士向《環(huán)球財(cái)經(jīng)》透露獨(dú)家信息。
空轉(zhuǎn)試點(diǎn)
空轉(zhuǎn)是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。
物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)地區(qū)
第一批：北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶
第二批：安徽、河南、福建、天津
