據(jù)消息人士稱,日前重慶市政府通過依法向房產(chǎn)商征收土地增值稅的辦法,收回當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商已到手的一塊1000多畝的土地,用于修建“內(nèi)陸保稅港區(qū)”。調(diào)查顯示,目前部分房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過一些簡單的操作,規(guī)避巨額土地增值稅及其他稅收。
依法征收土地增值稅
一位消息人士本月9日向《第一財經(jīng)日報》記者透露,重慶市政府為回收江北區(qū)寸灘港附近一塊1047畝的已售地塊,用于修建 “重慶內(nèi)陸保稅港區(qū)”建設(shè),表示將依法對該地塊征收土地增值稅。
消息人士稱,該地塊共1047畝,2006年10月,重慶電力公司旗下的重慶渝能集團(tuán)以6.5億元的代價從拍賣會上競購得該地塊,此后,該地塊又以12.8億元轉(zhuǎn)手給隆鑫地產(chǎn)。據(jù)悉,該地塊容積率為2.5,樓面地價僅為1000多元/平方米,遠(yuǎn)低于該市近期拍賣的樓面地價3000~4000元/平方米。
據(jù)重慶市政府常務(wù)副市長黃奇帆去年12月22日曾在該市2007年民營經(jīng)濟(jì)年會上說,如果這塊地用于做房地產(chǎn),地方政府將獲得8億~10億元的收入,但改做保稅區(qū),地方政府只能收到5億元。
地產(chǎn)商土地增值稅“架空秘笈”
經(jīng)查,按照目前的相關(guān)規(guī)定,土地轉(zhuǎn)讓的增值收益在20%以上將依法征收土地增值稅,如增值額未超過扣除項目金額(一般指維護(hù)土地的成本,包括員工費用等,或先期投入的成本)50%~2005,則按30%~60%的對應(yīng)梯級稅率征收。
重慶渝能集團(tuán)購地成本為6.5億元,約一年后以12.8億元出售,增值額接近100%,且因未進(jìn)行開發(fā),因此維護(hù)成本基本為零,所以重慶渝能集團(tuán)在本地塊出售中適用50%的土地增值稅稅率,即在賣出土地時應(yīng)繳納土地增值稅約3.15億元。
12.8億元扣除3.15億元土地增值稅后的金額為9.65億元,而此前隆鑫地產(chǎn)已經(jīng)支付9.8億元,重慶渝能集團(tuán)實際得到的9.8億元已經(jīng)高于可能應(yīng)稅后的所得1500萬元。
但是僅僅如此還不能迫使重慶渝能集團(tuán)取消與隆鑫地產(chǎn)的該筆土地交易,在房屋出售環(huán)節(jié)的稅收才是隆鑫地產(chǎn)真正的壓力。
據(jù)重慶市一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理9日稱,盡管目前我國對土地交易及房屋出售均有系統(tǒng)性辦法,但是在實際操作中,交易各方采取不賣土地賣公司和刻意高成本開發(fā)來規(guī)避相關(guān)稅收規(guī)定。他說,在土地出讓上,目前一些國內(nèi)房地產(chǎn)公司采用出售擁有土地的公司股權(quán)的方式,輕易避開土地增值稅,利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓不應(yīng)稅的通道,使巨額土地增值收益順理成章、且合理合法地留在屯地者(多數(shù)時候為自己控制的公司)手中。