商鋪投資一直是房地產(chǎn)投資中保值升值的首要選擇，“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法深入人心。但由于一手房?jī)r(jià)的飛速上漲，更多投資者將目光瞄準(zhǔn)了新房市場(chǎng)，投資需求比例已經(jīng)明顯超過(guò)拆遷、結(jié)婚以及改善居住環(huán)境的比例。反觀商鋪投資市場(chǎng)，多家市中心的產(chǎn)權(quán)式商鋪“黯然消逝”；一手社區(qū)商鋪已沒(méi)有前幾年的搶購(gòu)風(fēng)光，而原本熱鬧的商鋪?zhàn)馐坌星橐膊粶夭换稹?jù)記者了解，原本試圖在商鋪轉(zhuǎn)手市場(chǎng)大展宏圖的多家大型中介都將相關(guān)商業(yè)拓展部撤銷，低調(diào)退出。難道商鋪投資已然過(guò)時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)究竟怎么了？
鋪主只租不售 新街口無(wú)鋪可買
當(dāng)記者從某中介負(fù)責(zé)商鋪?zhàn)馐鄣娜耸靠谥械弥�，新街口地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有什么像樣的商鋪可買時(shí)，相當(dāng)驚訝。這家來(lái)自浙江的大型中介剛進(jìn)入南京不久就設(shè)立了商業(yè)拓展部，專門(mén)負(fù)責(zé)與外地的大型百貨公司以及商業(yè)企業(yè)溝通，為他們拓展南京市場(chǎng)尋找合適的商鋪。但半年下來(lái)，一個(gè)合適的商鋪都沒(méi)有找到。該人士很無(wú)奈地告訴記者，現(xiàn)在要想在新街口買二手商鋪幾乎不可能，基本上所有的商鋪都只租不賣，而出租的店面也都是市口不太好的地方。
因?yàn)榇笮凸拘枰氖敲娣e大的商業(yè)門(mén)面房，那么，面積適中、適合個(gè)體經(jīng)營(yíng)的小店鋪能在新街口找到嗎？記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)房源登記信息中看到，一個(gè)多月以來(lái)，個(gè)人加上中介發(fā)布的出售新街口附近的商鋪信息只有區(qū)區(qū)數(shù)十條，而一周以來(lái)出租新街口商鋪、門(mén)面房的信息也不到30條。記者聯(lián)系了一位賣管家橋附近店鋪的賣主，她說(shuō)如果不是因?yàn)橐x開(kāi)南京，她也不會(huì)賣這樣中心地段的店鋪。
跳單太頻繁 中介放棄租售業(yè)務(wù)
雖然新街口地區(qū)的二手商鋪轉(zhuǎn)手少，但河西、仙林、江寧、江北乃至南京主城區(qū)內(nèi)都有很多商鋪在轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租，加上現(xiàn)在各新建樓盤(pán)配套的一定規(guī)模的社區(qū)商鋪，對(duì)于中介市場(chǎng)而言，這看似是一塊“大蛋糕”。但據(jù)記者了解，目前南京的品牌大中介都沒(méi)有成規(guī)模的商鋪門(mén)面房租售業(yè)務(wù)，直接幫開(kāi)發(fā)商代理銷售的除外。我愛(ài)我家、順馳不動(dòng)產(chǎn)等多家大型中介的負(fù)責(zé)人表示，都曾經(jīng)大力去開(kāi)拓過(guò)這塊市場(chǎng)，但都無(wú)果而終，最根本的根源在于“頻繁而肆無(wú)忌憚的跳單”。
“商鋪轉(zhuǎn)手不同于二手房，客戶看中了二手房，中介帶買家去看房，房主一般不會(huì)出面；而商鋪一直在經(jīng)營(yíng)，買家看鋪的同時(shí)一般都能與鋪主碰面，這就間接促使了買賣雙方聯(lián)合起來(lái)不付傭金，撇開(kāi)中介交易，中介的作用就真的僅限于‘牽線搭橋’，這樣的虧本生意還有哪家愿意做呢？”不僅門(mén)面房的轉(zhuǎn)手跳單多，商鋪的轉(zhuǎn)租也是同樣的情況，盡管商鋪?zhàn)馐鄣膫蚪鸶哂谄胀ㄗ≌�，但多�?shù)中介還是選擇放棄。反之，從開(kāi)發(fā)商那里直接接手一手商鋪，代理銷售倒成為不少中介另辟蹊徑的方式。
稅費(fèi)至少交16.6% 商鋪炒家“炒”不起
“現(xiàn)在二手商鋪轉(zhuǎn)手交易的稅費(fèi)很高，比一手住宅要高很多，賣家轉(zhuǎn)嫁給買方的稅就包括當(dāng)初購(gòu)入所交4％的契稅，5.6％的營(yíng)業(yè)稅，交易差額的20％的個(gè)人所得稅，3％的土地增值稅；買家還要再交4％的契稅，比起投資高檔房11.6％的稅，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)更大。雖然說(shuō)起來(lái)，商鋪的投資回報(bào)很高，但由于南京的商鋪市場(chǎng)一直發(fā)展緩慢，整體成交量有限，價(jià)格上漲趨緩，而轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)一年比一年高，很多商鋪投資者轉(zhuǎn)向獲利更快的一手住宅市場(chǎng)�！蔽覑�(ài)我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉說(shuō)。
炒家“炒”不起，對(duì)于鋪主而言，轉(zhuǎn)讓的成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，不如通過(guò)租賃的方式回收成本，獲得收益。
社區(qū)商鋪死多活少 養(yǎng)鋪期5—10年
與鬧市區(qū)稀缺的鋪源相反，新建樓盤(pán)為小區(qū)配置了相當(dāng)規(guī)模的社區(qū)商鋪。前兩年，大量社區(qū)商鋪入市，開(kāi)發(fā)商前期天花亂墜的宣傳將社區(qū)商鋪的“錢景”描繪得很好，當(dāng)買家以高出住宅一倍甚至更多的價(jià)格買下，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商回籠資金后就撒手不管了，關(guān)于商鋪經(jīng)營(yíng)、定位的規(guī)劃完全成了鋪主的事。
按商業(yè)運(yùn)行規(guī)律，社區(qū)商鋪的養(yǎng)鋪期一般為2—3年，從小區(qū)第一期交房到完全入住，社區(qū)商鋪應(yīng)該以服務(wù)小區(qū)業(yè)主的商業(yè)形態(tài)為主。但由于一些開(kāi)發(fā)商初期只考慮商鋪的銷售利益，從建設(shè)規(guī)模到面積劃分，都并不適合社區(qū)商鋪的定位，主城小區(qū)附近基本的生活配套已然比較齊備，很多社區(qū)商鋪從超市到美容休閑到餐飲，換了一家又一家，但都開(kāi)不長(zhǎng)，現(xiàn)在鋪主只能長(zhǎng)期空置�！耙虼�，現(xiàn)在商鋪出售鋪源中，社區(qū)商鋪占了很大比重。租不出去，轉(zhuǎn)手又受到地域、價(jià)格等多方面限制，這樣養(yǎng)鋪期至少要延長(zhǎng)到5—10年�！�
