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土地增值稅終結(jié)了房企的暴利 迫開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型

2007-4-2 8:55 上海證券報(bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  土地增值稅清算政策的實(shí)施,對住宅開發(fā)商的影響顯而易見!土地增值稅政策的實(shí)行終結(jié)了地產(chǎn)企業(yè)的暴利!弊蛱欤瑏喼拮畲笊鲜械禺a(chǎn)公司之一的凱德置地總裁林明彥向記者表示。

  林明彥介紹說,土地增值稅的征收落實(shí)會(huì)導(dǎo)致回報(bào)率有所下降,按照目前的市場發(fā)展態(tài)勢,住宅開發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)不如從前那么豐厚!捌骄10%至20%之間,最高不會(huì)超過20%的回報(bào)率。”與此同時(shí),近期隨著政策力度的逐漸加大,房地產(chǎn)企業(yè)紛紛順應(yīng)時(shí)勢進(jìn)行策略調(diào)整。

  剛剛發(fā)布2006年業(yè)績公告的華潤置地(1109.HK)和上海置業(yè)(1207.HK),同屬于在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),但兩者于2006年的純利表現(xiàn)卻并不相同。與2005年同期相比,前者企業(yè)純利8.59億港元,同比增加123%;而后者的企業(yè)純利卻下跌了16%.究其原因,不少分析師認(rèn)為,華潤置地已在去年便從住宅開發(fā)商成功轉(zhuǎn)型為綜合性地產(chǎn)商,“實(shí)現(xiàn)了住宅開發(fā)與出租兩項(xiàng)業(yè)務(wù)并行的發(fā)展策略”。而上海置業(yè)雖然已認(rèn)識(shí)到調(diào)整發(fā)展策略的必要性,但仍然處于向產(chǎn)品多元化方向的轉(zhuǎn)型時(shí)期,旗下發(fā)展項(xiàng)目依然以住宅為主。因此,對于企業(yè)純利表現(xiàn)小幅下調(diào)的情況,上海置業(yè)方面也坦承,土地增值稅清算政策對于集團(tuán)利潤率有一定影響。

  林明彥表示,企業(yè)對于土地增值稅的清算已經(jīng)提留準(zhǔn)備金,因此實(shí)質(zhì)性影響并不大。隨著中國房地產(chǎn)市場的日益規(guī)范化,住宅開發(fā)的回報(bào)率已經(jīng)有所下降,只能說是“一般”而已。在其母公司嘉德置地日前發(fā)布的2006年業(yè)績報(bào)告中,截至去年12月31日,該集團(tuán)在華全資子公司凱德置地在中國的年總收入達(dá)到31.75億元人民幣,較之2005年增長了44.0%.而息稅前收入達(dá)到18.3億元,同比增長幅度為81.3%.但中國區(qū)總收入在嘉德置地集團(tuán)收入中的所占比例,卻較之去年同期有小幅下降,從24%下調(diào)至20%.

  受中國房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀影響,不少發(fā)展商在企業(yè)發(fā)展策略上進(jìn)行了調(diào)整。華潤置地表示,隨著大股東華潤集團(tuán)陸續(xù)進(jìn)行的多項(xiàng)商辦物業(yè)收購?fù)瓿桑鲎馕飿I(yè)利潤回報(bào)明顯增長。而上海置業(yè)同樣認(rèn)為,隨著2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)行,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合期的特征愈加明顯,一方面開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇,另一方面整體行業(yè)的生存方式產(chǎn)生轉(zhuǎn)變,從過去的單純投資性增長向長線布局方向發(fā)展!凹瘓F(tuán)基于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,致力于從純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)品多元化發(fā)展、租售并舉的綜合性房地產(chǎn)營運(yùn)商。”