今年1月16日，《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）一經國家稅務總局網站發(fā)布，立即觸動了房地產市場的敏感神經。滬深股市漲勢強勁的房地產股票聞聲下跌，單日跌幅均超過9%，1月17日甚至出現了大面積跌停的罕有現象，近30只房地產股票以跌停板報收。
1月18日，國家稅務總局在其網站發(fā)布了標題為“土地增值稅并非新開征的稅種”的文章，稱土地增值稅1994年就已開征，土地增值稅清算管理有關問題的通知，并不是土地增值稅的新政策規(guī)定。由于對房地產開發(fā)項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發(fā)項目全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種，主要目的是調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產市場的健康發(fā)展起到積極的作用。顯然，國稅總局出面“釋疑”的原因，是股市出現下跌和輿論與潛在購房者擔心開發(fā)商將轉嫁成本的雙重壓力。這就帶來了兩個很有意思的問題，一是會不會額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔；二是會不會加重購房者的經濟負擔。國家稅務總局的說法是不會，但現在人們早已學會不再輕易相信有關部門的“說法”，而寧愿根據市場的真實情況做出自己的分析判斷。這是好事，說明人們的獨立思考意識和能力在市場經濟中越來越強了。
土地增值稅是以累進稅的形式強行均衡奢侈性房地產消費和房地產暴利，但多年來這個稅與二手房轉讓所得稅一樣，一直實行預提制，開發(fā)商一般不會多此一舉地將其計入成本。以2000年時開發(fā)商拿到一塊成本5000萬元的地塊為例，如果項目建成后其他費用為1億元，項目銷售總收入2億元，減去成本后的余額（即項目增值部分）為5000萬元。按照四級累進稅率，余額（5000萬元）占成本（1.5億元）的比例為33%，在50%以下，稅率為30%.由此可以得出，開發(fā)商需要繳納的土地增值稅為5000萬元×30%=1500萬元，而此前的預征（以上海為例）是2億元×1%＝200萬元。這種情況下實行土地增值稅的“清算”，怎能不構成對開發(fā)商和購房者成本的雙重影響？
1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產企業(yè)負責人向《21世紀經濟報道》透露：“上海一些大型房地產開發(fā)商密謀集體‘上書’反對土地增值稅”，認為土地增值稅是在革開發(fā)商的命，請求給開發(fā)商喘息之機。這說明土地增值稅最終是不是“額外增加房地產開發(fā)企業(yè)的稅收負擔”，還是開發(fā)商自己心里最清楚——它已經造成了比較嚴重的成本壓力�，F在幾乎人人都知道，購房款中的大部分實際上是被政府拿走了。溫州市合作建房在全國鬧得沸沸揚揚，建成后的房子僅僅比商品房便宜1000來元，這應該是開發(fā)商最真實的利潤核算。也就是說，政府本來已經通過土地拍賣、征收各項稅費牟得了暴利，如今還要繼續(xù)加稅，它的后果幾乎必然是房價維持在高水平上而沒有可能被“調控”下來。如果我們總是把調控的重心放在對開發(fā)商的“擠壓”上，放在政府繼續(xù)牟取更多暴利的基礎上，這樣的“調控”就永遠難以收到實效，也就不必奇怪，為什么中央政府的調控措施屢屢出臺，而收效甚微，并由此損害了政府的信譽，被譏為“空調”。開發(fā)商是不可能主動承擔因稅費而帶來的高成本的，必然而且只能把它轉嫁出去。而且不論政策如何規(guī)定，稅負實際上是由買賣雙方共同向政府支付的。這樣一來，在民眾的眼里，政府是在與開發(fā)商一起，聯手盤剝他們的錢財。長此以往，政府的聲譽、信譽和威望都將或已經受到了非常嚴重的影響。
近年來，各地政府加緊“經營城市”，主要目標就是以越來越高的價格賣出土地，如此經營的后果是耕地越來越少，而各大銀行則成為中國房市最大的房東。房地產大熱，自然具有拉動GDP的效應，這也是各級政府熱衷參與房地產“炒作”的原因。但這種繁榮是以金融風險劇增為前提的，而中央政府出于經濟增長速度的考慮在實施調控時也難免投鼠忌器，怕房價下跌傷害銀行，這樣的調控其效果自然更是大打折扣。中國社會公眾的承受能力幾乎是無法預期的，因為住房是最基本的生活必需品，遮風避雨、結婚生子、給子孫后代創(chuàng)造一個相對較好的生活環(huán)境等，所有的美好愿望都要依靠住房來實現。為了一套房子，人們可以竭盡幾代人的積蓄、可以大幅度降低眼下的生活標準、可以讓房子成為生活中的絕對主角，一輩子“房奴”。這些情況，官員們在計算公眾的“承受能力”時，真的非常嚴肅地考慮過嗎？如果真的考慮過，如果我們調控的基點是從維護人民群眾利益和向社會提供優(yōu)質公共服務的角度出發(fā)，就不會出現以下的情況。
一個月以前，中國青年報社會調查中心聯合新浪網新聞中心、北京益派市場咨詢有限公司ePanel在線調查平臺，對2582名公眾進行的專項調查發(fā)現，受訪者普遍認為，地方政府缺乏調控的積極性（67.5%）、開發(fā)商過于暴利（60.7%）、國家宏觀調控政策效果不明顯（40.3%）這三方面因素，應該對目前房價過高的局面負主要責任。與兩年前相比，公眾對房價居高不下原因的判斷已經發(fā)生了不小的變化。2005年5月，中國青年報社調中心對北京、上海、深圳、沈陽4個城市500名居民進行的電話隨機調查發(fā)現，受訪者認為造成房價高的3個最主要因素是：投資房市者的炒作（51.6%）、開發(fā)商的利潤過高（44.7%）、城市人口的過快增長（38.9%）。比較前后兩次調查結果不難發(fā)現，公眾注意力的焦點已悄然轉移。除了開發(fā)商的因素之外，多數公眾更傾向于把目前房價過高的原因歸結于政府調控不力——其中，地方政府尤其應該承擔主要責任。增加稅費，成了過去一年中政府調控房市的代名詞，每次增加稅費征收，政府總是保證說不會增加公眾負擔，但結果如何呢，哪一次增加稅費不直接體現在房價中？為什么中國的房價就不能受市場規(guī)律的調節(jié)，而總是逆市場規(guī)律而行呢？看來政府不能不從自身尋找原因了。
顯然的事實是，社會公眾在對政府提供住房福利和抑制高房價兩個方面，都對政府的工作不滿意，政府解決自己的社會職能問題也就應該從這個角度出發(fā)，真正承擔起自己的社會責任。毫無疑問，政府調控的目標應該是鼓勵開發(fā)商多銷售住房，因為這就意味著多解決社會公眾的住房問題，也就增加了社會福利，從而有利于社會的穩(wěn)定，但同時也應注意維持房地產商適當的利潤所得。如果企業(yè)無法獲得一定數量的利潤，也就失去了生產經營的積極性，房地產市場也就無從穩(wěn)定，最終還是難以滿足公眾的住房需求。解決這個問題，一是要對投資性購房和炒作購房進行征稅，以抑制高房價的社會需求；二是要幫助產生潛在降價購房者的數量，讓房地產商認識到降價后的利潤將更多地是從低價格商品房的銷售中獲得，而且這部分利潤將達到或超過僅銷售高價格商品房所獲得利潤。這就需要使低收入群體在購買住房時，可以獲得住房補貼或貼息、降息，如此，購買高價格住房的人就會有所減少，而購買低價格住房的人數就會有所增加。
當然，本次以土地增值稅“清算”為主要內容的宏觀調控亦有其積極作用。正如國家稅務總局在“土地增值稅并非新開征的稅種”一文中特別指出：“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅�！边@就是說，如果土地增值稅是對所有的房地產開發(fā)項目開征，由于稅收的傳導作用，房價暴漲就是難以避免，并會由購房者承擔。然而現在并不完全是這樣。那些一直以來致力于為普通民眾開發(fā)住宅，著力于建設“低利潤普通住宅項目”的房地產開發(fā)企業(yè)，那些一直以來嚴格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，對土地增值稅全額做了預提，并且沒有挪作他用的房地產開發(fā)企業(yè)，“清算”不會對其造成什么嚴重的沖擊。而對于那些狂賭地價、房價上漲，并且不嚴格執(zhí)行稅務、會計制度，不注意現金流安全的房地產開發(fā)企業(yè)，則不論其規(guī)模大小、上市與否，土地增值稅的清算都將給其帶來不小的麻煩。
問題在于，這個政策有明顯的漏洞。土地增值稅的增收方法為利潤與稅率遞增式征收，稅率在30%—60%之間。開發(fā)利潤與開發(fā)成本之比越高（也就是投入產出比越高），被征稅的比例就越高。投入產出比達到200%以上，開發(fā)商的利潤將有60%被征稅。此征收方法對控制房地產商追求高價商品房有一定的效果，但缺乏政府調控房地產市場的理性思維，仍然可以理解為政府是在往自己腰包里撈錢。如果此政策真是為緩解房價上漲的壓力，就應該給予開發(fā)商低利潤銷售更大的優(yōu)惠，在利潤低于在某個數值時免征土地增值稅，超這個數值才開始征收土地增值稅，利潤越高者依比例征收的越重。如此，稅收才具有了調控杠桿的意義。須知單純的征稅，從來不可能做到壓低商品的價格。
從根本上說，我國房地產市場還缺少一個內在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量調控來調控去，這是我國房地產市場難以避免利益沖突和矛盾的焦點之所在。如樊綱先生所說，這個穩(wěn)定器就是房產稅或者是物業(yè)稅。政府需要對房產按固定比例征稅，稅額要隨著房價的提高而提高。我國80%的勞動者屬于低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府，可以通過價格變化、稅收杠桿自我調節(jié)，相對均衡。首先，由于房產稅是對財產征稅，它有利于緩解社會收入的不平等；第二，這種稅收是穩(wěn)定的稅源，只要有房子就有稅；第三，可以減少其他稅收，減少生產者的稅負；第四，可以使政府的稅源更依賴于把現在的城市建設好、維護好，而不是更多地依賴賣地來獲取財政收入。樊綱先生沒有提到更為關鍵的一點，即政府不能視普通住房為漁利工具，應參考現實國情確定普通居住標準，對于標準范圍內的居民自住用房，特別是多層住房，政府應免費提供土地，并盡可能做到零稅費，包括將試點的物業(yè)稅。對于超標準豪宅，除按市價公開拍賣土地外，相關稅費也要盡可能減輕，只要購買者收入來源合法，特定人群的奢侈對拉動內需有好處。無論購買普通住房還是豪宅，都應享受退還個人收入所得稅的優(yōu)待。
我們希望，這樣的一個“內在穩(wěn)定器”能夠在我國盡快建立起來，而不是像現在這樣，沒完沒了地進行效果不佳的“宏觀調控”。
